Consulenza, segnalazione, merito creditizio e inadempimento del debitore. Tutte le novità del nuovo decreto mutui per agenti e mediatori

Credito 2Gli agenti in attività finanziaria e i mediatori creditizi, come gli altri intermediari del credito, devono fare i conti con le nuove regole in tema di mutui ipotecari introdotte dal D. Lgs. 21 aprile 2016 n. 72 che ha recepito la direttiva 2014/17/UE, la cosiddetta Mortgage credit directive. Il nuovo decreto contempla anche modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del T.u.b. sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del D. Lgs. 141/2010. L’ambito di applicazione delle nuove norme riguarda i mutui aventi a oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale; i mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.

Il provvedimento troverà applicazione a tutti i contratti di credito sottoscritti a partire dal primo luglio 2016, mentre a quelli sottoscritti in precedenza continuano ad applicarsi le vecchie disposizioni. Le disposizioni sulla pubblicità e sulle informazioni da fornire al consumatore in fase precontrattuale, che necessitano di norme attuative, si applicheranno invece dal primo novembre, così come quelle riguardanti la valutazione degli immobili trattate all’articolo 120-duodecies.

Vediamo nel dettaglio quel che stabilisce la norma e le principali novità.

In tema di pubblicità, l’articolo 120-octies sancisce che gli annunci pubblicitari devono essere chiari, corretti e non ingannevoli e non devono indurre nel consumatore false aspettative sulla disponibilità o sul costo del credito. Esse comprendono: l’indicazione del finanziatore e l’eventuale intermediario del credito; la specificazione che il contratto di credito sarà garantito da un’ipoteca su beni immobili residenziali oppure su un diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali; il tasso d’interesse, fisso o variabile o una combinazione dei due tipi, corredato di informazioni dettagliate relative alle commissioni e agli altri oneri compresi nel costo totale del credito per il consumatore; l’importo totale del credito; il Taeg, evidenziato all’interno dell’annuncio in modo almeno equivalente a quello di ogni tasso di interesse; l’esistenza di eventuali servizi accessori qualora non inclusi nel Taeg necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate; la durata del contratto di credito; l’importo e la durata delle rate; l’importo totale che il consumatore è tenuto a pagare; un’avvertenza relativa alle ricadute dovute ad eventuali fluttuazioni del tasso di cambio in caso di finanziamenti in valuta estera. Da ricordare che sono vietate le pratiche commerciali scorrette ed in particolare quelle ingannevoli o aggressive. Il Cicr, su proposta della Banca d’Italia, precisa le caratteristiche delle informazioni da includere negli annunci pubblicitari, le modalità per la loro divulgazione e i criteri per la definizione dell’esempio rappresentativo.

Gli obblighi precontrattuali, specificati nell’articolo 120-novies, fanno riferimento alle informazioni personalizzate (articolo 14 Mcd) e alle adeguate spiegazioni che devono essere fornite dal finanziatore o dall’intermediario del credito prima della conclusione del contratto di credito (articolo 16 Mcd). L’articolo 120-novies stabilisce che le informazioni di carattere generale devono essere fornite in modo chiaro e comprensibile dal finanziatore o dall’intermediario, in qualsiasi momento, in un documento su supporto cartaceo o altro supporto durevole (con “supporto durevole” si indica uno strumento che permetta al consumatore di conservare le informazioni che gli sono personalmente indirizzate in modo da potervi accedere in futuro per un periodo di tempo adeguato alle finalità cui esse sono destinate e che permetta la riproduzione identica delle informazioni memorizzate). Tale documento contiene le informazioni (con i relativi termini temporali), che il consumatore deve fornire ai fini della valutazione del merito creditizio specificando, inoltre, che in mancanza di dette informazioni, il credito non potrà essere accordato. Esso inoltre contiene indicazioni circa la possibilità che venga consultata una banca dati e la eventuale possibilità di usufruire di servizi di consulenza. Questo articolo stabilisce anche che le informazioni personalizzate devono essere fornite tempestivamente (e comunque prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta), attraverso la consegna al consumatore del Prospetto informativo europeo standardizzato, Pies. Eventuali informazioni aggiuntive che il finanziatore o intermediario intendano fornire dovranno essere specificate su un distinto documento. Queste informazioni devono consentire al consumatore di assumere una decisione informata attraverso il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato e la valutazione delle conseguenze derivanti dalla sottoscrizione di un contratto di credito. Si prevede che il consumatore abbia diritto a un periodo di almeno 7 giorni per la riflessione e il confronto delle altre offerte sul mercato, e dunque per prendere la sua decisione consapevolmente. Durante questo periodo l’offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettarla in qualsiasi momento. Quando il finanziatore o l’intermediario propone la sua offerta essa deve includere la bozza del contratto di credito e deve essere corredata dal “Prospetto informativo europeo standardizzato”, quando tale modulo non sia stato fornito in precedenza o nei casi di variazione delle caratteristiche dell’offerta rispetto a quanto esposto nel modulo precedentemente fornito. Viene demandata al Cicr, su proposta della Banca d’Italia, l’emanazione delle disposizioni di attuazione del presente articolo.

Gli obblighi di informazione relativi agli intermediari del credito sono enunciati nell’articolo 120-decies. L’intermediario del credito è tenuto a fornire al consumatore su supporto cartaceo o su altro supporto durevole tutte le informazioni che lo riguardano: la denominazione e la sede, il registro in cui è iscritto, se è soggetto a vincolo di mandato o opera in via esclusiva con uno o più finanziatori; se presta servizi di consulenza; il compenso che il consumatore deve versare all’intermediario del credito per i suoi servizi, le procedure attraverso le quali i consumatori o le altre parti interessate possono presentare reclami nei confronti dell’intermediario del credito e le modalità di accesso a un meccanismo extragiudiziale di reclamo e di ricorso. L’intermediario deve comunicare l’importo di eventuali commissioni o delle altre somme che il finanziatore o terzi dovranno versargli per i servizi prestati in relazione al contratto di credito. Se l’importo non è noto al momento della comunicazione, l’importo effettivo sarà comunicato in una fase successiva nel Pies. Se l’intermediario del credito riceve commissioni da uno o più finanziatori il consumatore ha diritto di chiedere e ottenere tutte le informazioni del caso. Inoltre, ai fini del calcolo del Taeg da inserire nel Pies, l’intermediario del credito comunica al finanziatore l’eventuale compenso che il consumatore è tenuto a versargli in relazione ai servizi di intermediazione del credito. Anche i collaboratori e i dipendenti sono tenuti a comunicare la qualifica in base alla quale operano e l’intermediario del credito che rappresentano.

L’articolo 120-undecies si occupa della verifica del merito creditizio e stabilisce che prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore deve svolgere una approfondita valutazione del merito creditizio del consumatore. Le informazioni devono essere fornite dal cliente anche se il finanziatore ha facoltà di chiedere chiarimenti ulteriori. Il finanziatore non risolve il contratto e non può apportare modifiche svantaggiose per il consumatore in ragione del fatto che la valutazione del merito creditizio è stata condotta scorrettamente o che le informazioni fornite dal consumatore prima della conclusione del contratto erano incomplete, salvo che il consumatore abbia intenzionalmente omesso di fornire tali informazioni o abbia fornito informazioni false. Prima di procedere a un aumento significativo dell’importo totale del credito dopo la conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una nuova valutazione del merito creditizio sulla base di informazioni aggiornate, a meno che il credito supplementare fosse previsto e incluso nella valutazione del merito creditizio originaria. Quando la domanda di credito è respinta, il finanziatore informa il consumatore senza indugio del rifiuto e, se del caso, del fatto che la decisione è basata sul trattamento automatico di dati. Anche in questa coso si è in attesa delle disposizioni attuative di Banca d’Italia.

La valutazione dei beni immobili, specificata all’articolo 120-duodecies, stabilisce che i finanziatori devono applicare standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Ciò vale anche quando la valutazione sia condotta da soggetti terzi. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva. La Banca d’Italia detterà disposizioni di attuazione tenendo anche conto della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate.

L’articolo 120-terdecies riguarda il tema dei servizi di consulenza riservati a finanziatori e intermediari, specificando che il servizio può essere qualificato come indipendente solo se reso da soggetti iscritti nell’apposito elenco tenuto dall’Organismo agenti e mediatori. Nello svolgimento del servizio di consulenza, i finanziatori e gli intermediari sono tenuti ad agire nel migliore interesse del cliente. Devono, inoltre, acquisire informazioni aggiornate sulla situazione personale e finanziaria, sugli obiettivi e sulle preferenze del consumatore; devono fornire una raccomandazione personalizzata in merito a una o più operazioni relative a contratti di credito adeguata rispetto ai suoi bisogni e alla sua situazione personale e finanziaria; la raccomandazione riguarda anche eventuali servizi accessori connessi con il contratto di credito e tiene conto dei rischi per la situazione del consumatore per tutta la durata del contratto di credito. Finanziatori e intermediari devono prendere in considerazione, ai fini della raccomandazione, un numero sufficientemente ampio di contratti di credito nell’ambito della gamma di prodotti da essi stessi offerti o, nel caso dei mediatori creditizi, un numero sufficientemente ampio di contratti di credito disponibili sul mercato. Prima della prestazione di servizi di consulenza, l’intermediario deve illustrare al cliente la gamma di prodotti presi in considerazione ai fini della raccomandazione; comunicare il compenso dovuto dal consumatore per i servizi di consulenza o, qualora al momento della comunicazione l’importo non possa essere accertato, il metodo utilizzato per calcolarlo e, quando consentito, se percepiscono un compenso dai finanziatori in relazione al servizio di consulenza erogata.

L’articolo 120-quaterdecies, riguardante i finanziamenti denominati in valuta estera, stabilisce che se il credito è denominato in una valuta estera il consumatore ha il diritto di convertire in qualsiasi momento la valuta in cui è denominato il contratto nella valuta in cui è denominata la parte principale del suo reddito o in cui egli detiene le attività con le quali dovrà rimborsare il finanziamento, come indicato al momento della più recente valutazione del merito creditizio oppure nella valuta avente corso legale nello Stato dell’Unione europea in cui il consumatore aveva la residenza al momento della conclusione del contratto o ha la residenza al momento della richiesta di conversione.

L’inadempimento del consumatore, trattato all’articolo 120-quinquiesdecies, stabilisce che il finanziatore adotta procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti. In particolare, il finanziatore non può imporre al consumatore oneri, derivanti dall’inadempimento, superiori a quelli necessari a compensare i costi sostenuti a causa dell’inadempimento stesso. Le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Se il valore dell’immobile stimato dal perito o l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza. In ogni caso, il finanziatore si adopera con diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo. La clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito. Questo articolo stabilisce anche che il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola; se il contratto di credito contiene la clausola, il consumatore è assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza; costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo oppure, in caso di mancato accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente.

L’articolo 120-sexiesdecies stabilisce che l’osservatorio del mercato immobiliare istituito presso l’Agenzia delle entrate assicura il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale ed effettua le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale.

L’articolo 120-septiesdecies, remunerazioni e requisiti di professionalità, stabilisce che i finanziatori remunerano il personale e gli intermediari del credito in modo da assicurare il rispetto degli obblighi previsti, che il personale abbia un livello di professionalità adeguato per predisporre, offrire e concludere contratti di credito o contratti accessori a quest’ultimo nonché prestare servizi di consulenza. La Banca d’Italia detta disposizioni di attuazione, anche individuando le categorie di personale interessate.

L’articolo 120-octiesdecies. pratiche di commercializzazione abbinata, vieta l’offerta o la commercializzazione di un contratto di credito in un pacchetto che comprende altri prodotti o servizi finanziari, qualora il contratto di credito non sia disponibile per il consumatore separatamente.

L’articolo 2 del D. Lgs. 21 aprile 2016 n. 72 propone alcune modifiche del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141.

Nell’articolo 12 del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, è stabilito che il Ministro dell’economia e delle finanze, sentita la Banca d’Italia, individua le attività di segnalazione relative ai contratti di credito disciplinati ai sensi del Titolo VI, Capo I-bis, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, che, se prestate a titolo accessorio, non costituiscono esercizio di agenzia in attività finanziaria né di mediazione creditizia.

L’articolo 13 del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, decreta che il Ministro dell’economia e delle finanze, sentita la Banca d’Italia, stabilisce gli ulteriori requisiti, condizioni e incompatibilità per lo svolgimento dell’attività, definendo anche accorgimenti per assicurare che il servizio di consulenza indipendente svolto dal soggetto iscritto nella sezione speciale dell’elenco dei mediatori creditizi sia prestato in modo effettivamente indipendente e nell’interesse del consumatore.

Vengono, inoltre, precisati i requisiti di conoscenza e competenza e di aggiornamento professionale degli agenti in attività finanziaria, di coloro che svolgono funzioni di amministrazione e direzione presso agenti in attività finanziaria aventi personalità giuridica, mediatori creditizi, dei consulenti, dei dipendenti e dei collaboratori; vengono infine precisate le caratteristiche delle politiche di retribuzione e incentivazione del personale e dei collaboratori degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi.

Consulenza, segnalazione, merito creditizio e inadempimento del debitore. Tutte le novità del nuovo decreto mutui per agenti e mediatori ultima modifica: 2016-06-13T13:27:56+00:00 da Valentina Petracca

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