I prezzi scendono? Il capannone diventa loft

Le regioni dove si sono registrate i prezzi sono calati maggiormente sono state il Lazio rispettivamente con -3,0% e con -0,3%,  la Lombardia con -2,4% e -2,7%, la Sicilia con -5,3%  e -2,1% e l’Emilia Romagna con -0,7% e -1,9%. I dati arrivano dall’ufficio studi di Tecnocasa, che ha preso in esame anche l’andamento delle locazioni, dove si è verificata una diminuzione dei valori del 2,8% e del 2,3%, con cali più sensibili in Sicilia (-12,2% per i canoni sulle tipologie usate), Lazio ( -3,1% e -2,9%) e Lombardia (-3,5% e -2,9%).

Sul mercato dei capannoni la domanda orientata all’utilizzo produttivo è in ribasso; sono più elevate le richieste di tipologie da destinare alla logistica, alla vendita al dettaglio o all’ingrosso oppure per lo svolgimento di attività artigianali.  Nelle grandi città, dove si trovano capannoni industriali dismessi inseriti in contesti residenziali, queste strutture, se possibile, sono trasformate in loft oppure utilizzate per realizzare show room. Tra le caratteristiche più apprezzate si segnalano la posizione a piano terra, la visibilità dalla strada, la presenza di parcheggio e di un’area di carico/scarico merci.

Milano
A Milano i prezzi dei capannoni sono in diminuzione del 5,5% per le tipologie usate e del 2,9% per quelle di nuova costruzione. Sul mercato delle locazioni si registra un calo dei canoni del 2,3% e dello 0,2%. Questo tipo di mercato si concentra soprattutto nelle zone periferiche, facilmente raggiungibili tramite l’autostrada. I capannoni situati in posizioni più centrali nella maggioranza dei casi sono trasformati in loft oppure sono demoliti e trasformati in strutture per il terziario avanzato (si registrano casi di questo tipo nella zona est verso viale Monza, via Rubattino, piazza Udine).

Una buona richiesta di tipologie in affitto si registra nella zona della Bovisa. Si cercano tipologie comprese tra 500 e 700 mq possibilmente con visibilità, fronte strada e con una  presenza di un’area di carico/scarico delle merci. Gli utilizzi sono diversi e si va dalla vendita all’ingrosso, alle attività legate alla ristorazione e al fitness. Un buon andamento interessa anche la zona della Bovisa- Politecnico dove, soprattutto chi opera nella logistica, ricerca le strutture  nei pressi dell’accesso alla tangenziale. Questi ultimi cercano in affitto. Chi desidera acquistare spesso trasforma queste strutture in residenze per studenti.

Roma
In diminuzione le quotazioni dei capannoni nella capitale (-1,7% e 0%)  e i canoni di locazioni (-1,9% e -1,6%). Sono numerosi i poli industriali presenti nell’area del grande raccordo anulare nel tratto dell’Ardeatina e nella zona di Ciampino e dei Castelli Romani. Le attività svolte all’interno dei capannoni sono molteplici e vanno dalla produzione, alla vendita, alla logistica. Gli artigiani in genere cercano piccoli tagli in locazione mentre gli acquirenti sono di solito aziende affermate che acquistano capannoni dai 1000 mq in su, con un’altezza non inferiore a 5 metri e mezzo e con ampi piazzali esterni. Da segnalare che in zona Santa Palomba, ai piedi dei Castelli Romani, è in corso un importante intervento che vede la realizzazione di strutture industriali su una superficie di 300.000 mq. Acquistare un capannone nuovo costa 900-1.000 euro al mq mentre una tipologia  usata è valutata 700-800 euro al mq. Nell’area nord-est di Roma, lungo La Salaria, si possono acquistare capannoni usati a 1.100 euro al mq, anche se la maggior parte delle richieste ricade sugli immobili in locazione. Un capannone in affitto costa tra gli 85 ed i 130 euro al mq annuo. In questa area della città sono utilizzati prevalentemente per la produzione e per la vendita di infissi e di materiale edile, per la vendita di automobili, come depositi e come strutture per la logistica. I tagli maggiormente richiesti sono compresi tra 400 e 800 mq, con ampi spazi di manovra esterni e possibilità di parcheggio per i dipendenti.

Verona
Le quotazioni dei capannoni usati sono aumentate del 3,6%, sono stabili quelle delle tipologie di nuova costruzione. I canoni di locazione sono rimasti stabili.

Il rialzo dei prezzi che ha interessato i capannoni nell’area industriale di Verona, nei pressi dello svincolo sud della città, è stato determinato da alcune compravendite di capannoni usati effettuate nel primo semestre del 2009 dopo lunghe trattative. Comunque le attività di produzione sono state ormai trasferite all’estero ed oggi i capannoni sono utilizzati prevalentemente per attività di magazzino. I tagli richiesti sono compresi tra 700 e 800 mq. Nella zona dello Z.A.I., edificata negli anni ’70, ci sono anche strutture di dimensioni maggiori poco richieste.

Acquistare un capannone usato costa 750 € al mq. Uscendo dalla città, ad esempio nelle aree industriali di San Giovanni Lupatoto, Pozzo, Raldon, Vigasio, Castel D’Azzano e Buttapietra, le richieste si concentrano su tagli compresi tra 300 e 500 mq, utilizzati per lo svolgimento di attività artigianali. Queste zone sono apprezzate perché distano pochi chilometri dal centro urbano e sono facilmente raggiungibili perché ben collegate con le tangenziali. La maggioranza delle richieste di capannoni ricade comunque sul mercato delle locazioni. Si preferiscono soluzioni che abbiano spazi esterni non in comune con altre strutture ed i canoni di locazione variano tra 30 e 40 € al mq annuo per le soluzioni usate e tra 34 e 45 € al mq annuo per soluzioni nuove.

Torino
Mentre rimangono stabili le quotazioni dei capannoni usati, sono in diminuzione quelle delle tipologie di nuova costruzione (-2,8%). Sul mercato delle locazioni si registrano diminuzioni più sensibili sulle tipologie nuove (-4,2%). Nella città di Torino i capannoni sono presenti in particolare nelle zone periferiche tra cui Mirafiori, Madonna di Campagna-Lucento, Barriera di Milano.

Nella zona di Mirafiori la maggioranza delle strutture industriali sono utilizzate per lo svolgimento di attività meccaniche .  Nelle altre zone si utilizzano soprattutto per attività di tipo artigianale (carrozzerie, laboratori di panificazione, piccole carpenterie, ecc). I tagli presenti sono piccoli (metrature di 250-400 mq). La domanda, per lo più per immobili in affitto, si orienta verso tipologie di nuova costruzione oppure verso capannoni in buono stato di conservazione. Una maggiore richiesta di capannoni si registra nell’hinterland di Torino in particolare a Rivoli, Grugliasco , Moncalieri,  Settimo,Leinì, Chivasso, Borgaro Torinese ed Orbassano ovvero tutte località della prima e della seconda cintura di Torino situate lungo la tangenziale o l’autostrada. Si cercano tagli al massimo di 1000 mq  per utilizzo di tipo artigianale (officine  meccaniche dalla componentistica alla riparazione, imprese edili e piccole imprese di lavorazione artigianale quali vetrerie, falegnamerie ecc.).

Palermo
Un lieve calo di prezzi (-3,9%) si registra per le tipologie usate, mentre resta stabili i valori di quelle di nuova costruzione. In diminuzione invece i canoni di locazione (-10% e -6,7%). Nelle parti esterne della città gli utilizzi dei capannoni sono diversi. Infatti nella zona che va verso Catania e cioè a Brancaccio e Villabate gli utilizzi dei capannoni sono più orientati su attività produttive (artigiani, piccole industrie ) per le quali si cercano tagli intorno a 1000-1500 mq, con spazi esterni per realizzare aree di carico e scarico di merci. Nella zona settentrionale, via Ugo La Malfa, invece si registra un utilizzo più orientato al commerciale e cioè alla realizzazione di centri commerciali e di vendita al dettaglio o all’ingrosso. Da segnalare che nella zona di S.Filippo Neri esiste un progetto per la realizzazione di un importante centro commerciale. Un capannone usato in zona costa intorno a 600 € al mq, uno di nuova costruzione 800 euro al mq.

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I prezzi scendono? Il capannone diventa loft ultima modifica: 2010-02-24T09:41:35+00:00 da Flavio Meloni

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