Immobiliare, Nomisma: “Alle spalle la crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie”

Nomisma LogoIl mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie. Incombono ancora i retaggi del passato e il loro smaltimento potrebbe generare contraccolpi negativi. Sono queste alcune delle conclusioni contenute nell’Osservatorio sul mercato immobiliare, novembre 2015, curato da Nomisma e presentato oggi presso il Centro Congressi della Fondazione Cariplo.
La presentazione è stata organizzata in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking.
Come evidenzia il think tank bolognese si rafforzano i segnali di miglioramento del mercato immobiliare, che si erano delineati a partire dalla seconda parte del 2014, anche grazie ad un quadro macroeconomico sicuramente più favorevole, seppure non si tratti di dinamiche eclatanti. 
Nomisma stima infatti che per ottenere un recupero dei livelli di Pil procapite ante-crisi si dovrà attendere il 2026, a fronte di una crescita annua dell’1,5%.
Il cambiamento degli indicatori di sentiment e di quelli reali ha avuto un immediato riflesso in ambito immobiliare, portando ad un consistente incremento delle manifestazioni d’interesse all’acquisto.
Una domanda che si può concretizzare per circa il 75% delle famiglie italiane solo attraverso il sostegno economico da parte delle banche. Le condizioni macroeconomiche indubbiamente favorevoli non sono assolutamente sufficienti “per alimentare un percorso di risalita non assistita” secondo Nomisma.
La risposta del sistema bancario all’impennata delle richieste non è mancata. L’incremento delle erogazioni  per l’Istituto bolognese è risultato  eclatante “seppur di gran lunga inferiore rispetto ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell’anno”. È interessante notare come le surroghe e sostituzioni sul totale dei mutui abbiano visto passare la loro incidenza dal 7,5% (2014) al 26% (2015), ridimensionando il sostegno netto al settore immobiliare.
La quota di transazioni senza ricorso al credito è scesa al di sotto del 45%, a fronte di un aumento complessivo del mercato residenziale (orizzonte 2014/2015) del 6%. Il ritrovato canale creditizio è quindi – per Nomisma-  “il principale driver alla base delle ottimistiche aspettative di rilancio” .
Nello specifico, il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di 17,3 miliardi di Euro con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente.  Per la seconda parte dell’anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro.
Sul fronte mutui le previsioni di Nomisma per il periodo 2016-2018 sono di un progressivo consolidarsi dei mutui erogati – particolarmente nel quarto trimestre 2015 e primo trimestre 2016 – con tassi di crescita molto elevati. Per il 2015 l’erogato complessivo dovrebbe attestarsi a 38,2 miliardi di euro con un incremento del 58% in ragione d’anno.  Si ridurrà così – ma non si chiuderà – il gap generatosi con il crollo del mercato nel 2012-2013.
Per il periodo centrale del 2016 Nomisma prevede un “fisiologico rallentamento della crescita che rimarrà abbondantemente positiva” anche se non più con tassi di variazione a doppia cifra. Per l’Istituto bolognese le erogazioni potranno attestarsi a oltre 10 miliardi di euro a trimestre per così giungere – nel periodo 2017/2018 – a valori non dissimili a quelli raggiunti nel triennio 2009-2011.
 Ma – come già evidenziato – non sono da escludersi incognite e rischi, in particolare legati al peso dei crediti deteriorati. Il quadro attuale offre istituti bancari più solidi che da tempo hanno avviato un piano di accantonamenti e nuovi capitali per l’irrobustimento patrimoniale, mentre altri – in numero non esiguo – presentano un’esposizione che necessita piani di intervento straordinari di durata pluriennale.  Da qui i dubbi di Nomisma relativi a una capacità di sostegno in linea con la pressione della domanda, oltre che a potenziali ricadute sistemiche.
Nomisma avverte la necessità di scongiurare il rischio che “iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi”.
Il rischio è l’indebolimento di una ripresa che non appare ancora robusta e consolidata. Nomisma paventa il rischio che arrivi sul mercato un ulteriore eccesso di offerta per il quale non paiono più praticabili “strategie di volontario differimento”. Per questo “sarebbe opportuno non trascurare le potenziali ricadute di soluzioni sistemiche” che sono al centro di un dibattito che – per il think tank bolognese – suona tardivo e “avulso dalle dinamiche congiunturali in atto”. I rischi non si genererebbero tanto per il comparto residenziale quanto per quello degli immobili di impresa, il quale viene attualmente alimentato quasi esclusivamente dalla componente straniera; la sostanziale mancanza di domanda domestica espone “al rischio di contraccolpi più marcati in caso di shock indotti da un eccesso di offerta a valori distressed”. 
Analizzando le 13 città monitorate, la crescita dei livelli di attività è risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette – per Nomisma – nell’andamento anticipatorio delle quantità rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo.
In ambito residenziale l’offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri.  Nomisma individua in questa dinamica la prevalenza “ di posizioni da liquidare anche in assenza di segnali più chiari e univoci di mercato”. 
Timidi segnali di dinamismo si colgono nelle zone di pregio e nei centri, dove cresce la quota di giudizi di aumento delle intenzioni di acquisto dell’abitazione. Al contempo il mercato della locazione residenziale si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane. 
È interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità. 
La dimensione tutto sommato esigua del mercato della locazione residenziale – per Nomisma – sembra rappresentare un fattore strutturale e non congiunturale. 
La performance più negativa è quella dei negozi, con un’offerta in costante crescita e una domanda ancora una volta in calo. 
Seppure in un contesto in graduale miglioramento, Nomisma nota come lo sconto praticato dall’offerta sia ancora decisamente consistente, come pure i tempi di vendita nonostante nella seconda parte del 2015 si siano leggermente ridotti.
Nella seconda parte del corrente anno Nomisma ha evidenziato un’attenuazione del calo dei prezzi di abitazioni, uffici e negozi rispetto ai semestri precedenti.

13 grandi città – Variazioni dei prezzi correnti degli immobili (in %)

Variazioni semestrali 
(II sem 2015/I sem 2015)
Variazioni annuali
(2015/2014)
Variazioni cumulate (2008/2015)
Abitazioni nuove
-1,1
-2,1
-21,7
Abitazioni usate
-1,2
-2,5
-22,6
Uffici
-1,3
-3,2
-23,5
Negozi
-1,1
-2,3
-19,6

Fonte: Nomisma

Considerando l’evoluzione di prezzi di mercato e canoni degli immobili locati negli ultimi dieci anni, emerge come la tendenza sia stata pressoché simile. 
È bene però ricordare come i prezzi sono cresciuti in misura maggiore rispetto ai canoni nella fase ascendente del mercato mentre i canoni hanno fatto segnare la flessione più marcata nella fase discendente. 
Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%). Si conferma elevato -7,3%  annuo – il rendimento medio dei negozi.

13 grandi città  Previsioni annuali dei prezzi medi degli immobili a valori correnti (variazioni % annuali)

 
Abitazioni
Uffici
Negozi
2015*
-2,8
-3,4
-2,6
2016
+0,1
-0,9
-0,4
2017
+1,6
+0,5
+0,8
2018
+2,5
+1,5
+1,5

* Consuntivo

Fonte: Nomisma

Italia – Previsioni annuali delle compravendite di abitazioni 

 
Numero compravendite
Variazione annuale
2015*
442.546
6,0%
2016
478.590
8,1%
2017
507.919
6,1%
2018
522.954
3,0%

* Preconsuntivo

Fonte: Nomisma

 
Sul fronte corporate, l’esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità immesse nel corso dell’anno sul mercato, mentre la domanda è risultata ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L’offerta si presenta stabile con l’eccezione dei centri città dove invece è in crescita.

In ultimo, Nomisma evidenzia come negli anni Duemila furono gli strumenti di investimento italiani ad alimentare e dare robustezza alla crescita del comparto; al momento l’Istituto bolognese non vede le condizioni per individuare “chi possa rilevare il testimone dagli operatori opportunistici esteri e dare continuità alla fase espansiva in atto”.
Pur non essendovi dubbi che il mercato immobiliare italiano si sia lasciato alle spalle la pesante crisi che ne aveva caratterizzato la dinamica per circa un settennio, risulta tuttora problematico definirne le prospettive a medio termine: sulla lenta e graduale risalita incombe ancora il retaggio degli eccessi del passato, il cui smaltimento non si esclude possa essere foriero di contraccolpi negativi.
Immobiliare, Nomisma: “Alle spalle la crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie” ultima modifica: 2015-11-25T12:35:32+00:00 da Redazione

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