Immobiliare, Tecnocasa: nel II semestre 2014 valori del turistico lago in calo del 2,9%

Tecnocasa LogoNel secondo semestre 2014 le quotazioni delle abitazioni nelle principali località lacustri italiane, hanno registrato una contrazione del 2,9%. Lo rileva l’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, sottolineando che sono scesi i valori soprattutto nelle località del Lago di Bolsena (-8,7%). Le abitazioni del Lago di Como registrano un calo del 3,6% e quelle del Lago di Garda del 2,4%. Tra queste ultime si sono difese bene le località della sponda trentina e, in generale, in tutta l’area si conferma l’interesse e l’acquisto da parte dei turisti tedeschi. Il lago d’Iseo mostra una migliore tenuta con una contrazione dell’1,1%.
Lago di Bolsena
Sul lago di Bolsena le quotazioni hanno segnato un importante ribasso dal momento che il segmento della casa vacanza si è notevolmente ridimensionato, a favore degli acquisti di prima casa. Prezzi in calo nella seconda parte del 2014 nei comuni di Montefiascone, Capodimonte e Marta a ridosso del lago di Bolsena. In netta diminuzione infatti la domanda da parte di turisti, attualmente le compravendite si concentrano soprattutto sul mercato della prima casa. I turisti, in genere in arrivo da Roma, cercano tipologie dotate di spazi esterni e posizionate nei pressi del lago. A questo proposito si segnala la frazione Le Coste, piccolo borgo rurale sviluppatosi nei primi del ‘900 ed apprezzato per le sue peculiarità e l’ottima vista lago. L’offerta consiste in abitazioni indipendenti realizzate in pietra che, con una buona ristrutturazione, possono costare intorno a 100 mila €. Un’altra frazione interessante è quella di Le Mosse, edificata dagli anni ’50 in poi, molto servita e da cui si gode di una bella vista sia sul lago di Bolsena sia sulla città di Viterbo. Le tipologie dotate di vista si valutano 800-900 € al mq, mentre il nuovo è immesso sul mercato a 1.300-1.400 € al mq. Inoltre il piano regolatore di Montefiascone ha previsto uno sviluppo edilizio di zona Le Grazie, dove sono presenti cantieri in cui stanno nascendo (alcuni sono già stati completati) villette a schiera e bifamiliari i cui prezzi di vendita si attestano su 1.600 € al mq.
Interessante anche il centro storico di Montefiascone, che risale al ‘500-‘600 e che vede la presenza di piccole casette indipendenti valutate circa 800-900 € al mq. Nella zona centrale del paese è stato completato un cantiere che ha visto la realizzazione di tre palazzine di quattro piani, per un totale di una cinquantina di appartamenti: i prezzi partono da 90 mila € per i monolocali fino a 118 mila € per i trilocali. Da segnalare che nell’ultimo anno il lungolago compreso nell’area di Montefiascone, Capodimonte e Marta ha subito un processo di restyling grazie alla realizzazione di aree verdi, al rinnovamento dell’illuminazione e dell’arredo urbano e al rifacimento della pavimentazione.
Bassa la domanda di immobili in locazione da parte di turisti: si tratta in genere di famiglie provenienti da Roma in cerca di appartamenti fronte lago in particolare nell’area di Capodimonte e Marta. Il canone di locazione di un bilocale con 4 posti letto nei mesi di luglio ed agosto oscilla tra 600 ed 800 € al mese.
Lago d’Iseo
Le quotazioni immobiliari delle località sul lago d’Iseo hanno mostrato una contrazione molto contenuta. Va a rilento il mercato immobiliare a Lovere nella seconda parte del 2014. I prezzi sono in calo, ma si fatica a concludere le compravendite perché i valori sono più elevati rispetto ai paesi limitrofi, che pertanto risultano preferiti dagli acquirenti. Il mercato delle seconde case, in particolare, è molto rallentato e si sta caratterizzando da un’elevata offerta di case vacanze acquistate negli anni passati, che però difficilmente trovano riscontro sul mercato.
La situazione è più dinamica sul fronte delle locazioni turistiche, seppur concentrate esclusivamente nei mesi estivi, quando un bilocale di quattro posti letto si affitta a 500 € al mese. La domanda proviene da milanesi, bresciani e bergamaschi, che ricercano preferibilmente la soluzione fronte lago (o almeno con la vista completa sul lago) e uno sfogo esterno, seppur piccolo.
Una delle aree più richieste è quella del Porto, dove si trovano palazzine, case e villette realizzate tra gli anni ’60 ed ’80. In questa area si sviluppa la passeggiata sul lungolago di Iseo e si trova l’area commerciale del paese: acquistare un appartamento usato in buone condizioni costa tra 2.000 e 2.200 € al mq. Molto richiesto anche il Centro storico, borgo medioevale composto da soluzioni parzialmente riqualificate e valutate 1600-1800 € al mq. Ville singole si possono acquistare nell’area a monte di Lovere, dove con una spesa compresa tra 500 ed 800 mila € si acquista una villa da 150 mq circa con giardino di 300-400 mq. Da segnalare che nei pressi del Comune è attivo un cantiere per il recupero di alcuni appartamenti signorili valutati circa 3500 € al mq. Anche nei pressi del Porto è possibile comprare appartamenti nuovi già arredati a 2.000 € al mq.
La seconda metà del 2014 ha visto quotazioni sostanzialmente stabili a Paratico e Sarnico. La componente di acquisti di case vacanza è sempre presente, ma attualmente si divide tra chi cerca soluzioni molto prestigiose e particolari e chi opta per abitazioni posizionate in contesti recenti. A ricercare la seconda casa sono prevalentemente residenti delle province di Milano, Bergamo e Brescia, ma c’è anche una buona componente di stranieri (inglesi, olandesi e svedesi): questi ultimi puntano sul prezzo e hanno un budget massimo di 200 mila €, mentre gli italiani spesso riescono a superare anche 600 mila € e si orientano su zone panoramiche. Le tipologie più ricercate, oltre agli attici in zone centrali, sono quelle dotate di una completa vista lago e dotate di box auto, possibilmente inserite in piccoli residence con piscina.
Il comune più richiesto è Sarnico perché più caratteristico e prestigioso, ma i prezzi sono più alti, di conseguenza, gli acquisti vengono dirottati su Paratico. Questo comune piace molto perché ha avuto uno sviluppo edilizio molto recente (si parla di non oltre i primi anni del 2000), ma ci sono lottizzazioni ancora in corso. Di esse se ne cita una, in zona “Lame”, dove sono stati ultimate villini indipendenti di 120 mq, con giardino di 200-300 mq e box al piano: i valori si attestano tra 250 e 260 mila €, che risultano abbordabili anche perché queste soluzioni sono inserite in una zona molto verde, che il comune ha provveduto a riqualificare migliorandone la viabilità. L’usato, invece, riguarda prevalentemente appartamenti, che si valutano attualmente 1.300-1.400 € al mq. Piace molto anche la zona del “lungolago delle ninfee”, dove ci sono appartamenti di 70 mq, realizzati anche negli ultimi dieci anni, che si valutano circa 250 mila €. Da segnalare che a Paratico si stanno sviluppando numerosi servizi, tra cui diversi negozi e box auto (che costano 6-7 mila € nelle zone periferiche e fino a 30 mila € in centro); è anche possibile trovare posti barca a prezzi vantaggiosi (2.000 € all’anno in un posto barca privato e 300-400 € all’anno in uno demaniale).
Sarnico si trova sulla sponda bergamasca del lago d’Iseo, dalla parte opposta a Paratico rispetto al fiume Oglio. È un comune che piace molto, soprattutto la zona collinare (denominata “Poggio Fiorito”) dove è possibile acquistare soluzioni di prestigio: le ville sono di grandi dimensioni e con ampio giardino annesso, alcune valutate oltre il milione di euro, mentre chi volesse acquistare un appartamento può orientarsi sui trilocali di 80 mq inseriti in residence di prestigio, i cui prezzi si aggirano intorno a 200 mila €. L’usato risale mediamente agli anni ’80 e nelle zone centrali si registrano maggiori difficoltà perché spesso le abitazioni necessitano di ristrutturazione e hanno il riscaldamento centralizzato: per queste tipologie si devono mettere in conto 130-150 mila €, ma il prezzo può raddoppiare se la soluzione è di nuova costruzione. Negli ultimi 10 anni c’è stato un notevole sviluppo, dal punto di vista sia delle nuove costruzioni sia delle ristrutturazioni: si tratta di ville singole (il prezzo supera 500 mila €), bifamiliari (oltre 350 mila €) e piccoli contesti condominiali di 3-4 unità abitative (un trilocale di 70 mq costa 2.800-2.900 € al mq).
Si mantengono stabili le quotazioni immobiliari nella parte bassa del lago d’Iseo, compresa tra i comuni di Iseo, Sulzano, Marone, Zone, Sale Marasino e Monte Isola. Il mercato è in fase di miglioramento già dall’anno scorso e, soprattutto nei primi mesi del 2015, la domanda è vivace e il numero di compravendite è in aumento. La tipologia preferita da chi cerca la seconda casa ritorna ad essere il trilocale di 70-80 mq, necessariamente con vista lago, uno spazio esterno abitabile (giardino o terrazzo) e possibilmente anche il box auto. Per una soluzione di questo tipo il budget da mettere in conto oscilla mediamente tra 160 e 180 mila €, ma a Iseo il valore sale a 200 mila €. Si sta assistendo al ritorno degli stranieri, prevalentemente del Nord Europa (Belgio, Olanda, Germania, Inghilterra), ma la maggior parte delle transazione avviene da parte di turisti italiani. Costoro provengono dalle provincia di Brescia, Bergamo, Cremona e soprattutto Milano: questi ultimi sono numerosi perché spesso approfittano della nuova autostrada BreBeMi, che ha ridotto notevolmente i tempi di percorrenza dal capoluogo lombardo.
Il centro principale è Iseo, richiesto soprattutto perché ben servito, mentre Sulzano e Sale Marasino piacciono per la visuale panoramica del lago. Il Centro Storico di Iseo è sorto tra l’800 e il ‘900 e molte delle palazzine storiche sono state ristrutturate e riqualificate (non di rado in classe A), pertanto le quotazioni possono toccare punte di 2900-3000 € al mq, a fronte di una media di 2000 € al mq per le tipologie usate e in buono stato. Tutta la fascia del lago ospita grandi ville di prestigio che possono superare abbondantemente anche il milione di euro. Chi desidera maggiore privacy e la completa vista sul lago si deve spostare nella prima collina di Sulzano o di Sale Marasino. Di questi due comuni, che hanno un mercato molto simile essendosi sviluppati soprattutto negli anni 2000, il più richiesto è Sulzano perché di stampo più recente, più vicino a Iseo e impreziosito da una completa vista lago: i prezzi dell’usato arrivano al massimo a 2000 € al mq e si riferiscono alle abitazioni posizionate più esternamente rispetto al centro storico del paese. Zone è il comune meno vivace, ma è comunque richiesto dagli appassionati della montagna: i prezzi partono da 800-900 € al mq per l’usato e salgono fino a 1100 € al mq per tipologie nuove o recentemente ristrutturate. Monte Isola costituisce un mercato a sé stante, perché è un’isola dove il traffico automobilistico non è consentito, ma ci sono comunque collegamenti molto frequenti con la terraferma. Qui ci sono abitazioni inserite in residence con piscina, con terrazze panoramiche e giardini, ma i prezzi sono più contenuti e si attestano intorno a 1000 € al mq.
È stata praticamente ultimata la pista ciclopedonale che collega Iseo e Pisogne e dovrebbe essere realizzato un ponte pedonale che collega Monte Isola con Sulzano. Si tratta di un’installazione artistica da parte dell’artista Christo Vladimirov Yavachev, che verrà realizzata nel 2016 e collegherà la zona dell’imbarcadero di Sulzano con il rispettivo approdo a Monte Isola.
Lago di Garda
Buona performance anche per le località turistiche posizionate sul lago di Garda (-2,4%). La sponda bresciana ha registrato un calo dei valori  del 2,1%, la sponda veronese del 2,8% e quella del Trentino dell’1,7%. In particolare le abitazioni posizionate sul versante veronese registrano un discreto interesse presso gli acquirenti tedeschi che da un anno a questa parte sono ritornati ad acquistare in zona.
Sponda Bresciana
A Desenzano del Garda si registra un mercato dinamico, grazie anche a quotazioni che negli ultimi dieci anni non sono mai state così competitive. La domanda di case vacanza proviene soprattutto dalle principali città lombarde, venete ed emiliane come Milano e hinterland, Monza, Mantova, Cremona, Reggio Emilia, Piacenza e Verona; bassa la quota di stranieri facilitati dalla presenza di voli low cost, in genere russi ma anche inglesi e irlandesi alla ricerca di  una casa vacanza vicino al lago o con vista lago. Nel centro di Desenzano si registra domanda di prima casa, seconda casa e investimento mentre nella zona di Rivoltella le richieste si focalizzano in prevalenza sul trilocale come prima casa. Gli investitori cercano immobili a prezzi convenienti da affittare o rivendere. Oltre al centro storico si apprezza soprattutto la zona denominata Desenzanino, adiacente al centro storico (raggiungibile a piedi) che offre sia immobili siti in fabbricati affacciati sul lungolago, sia immobili inseriti in contesti con piscina o comunque immersi nel verde, spesso con la vista del lago. La vicinanza al centro è determinante. La domanda è varia, la ricerca parte dal bilocale come punto d’appoggio, al trilocale con doppi servizi fino ad arrivare all’attico con terrazzo e box sotto casa (tipologia molto rara da trovare). Attualmente, rispetto al passato, si registra un aumento dell’offerta anche se la zona di ricerca è molto ristretta; il cliente che vuole il centro storico difficilmente si sposta in altre zone. In questa area si acquistano spesso pezzi unici (case d’epoca, presenza di box, terrazzo/balcone, ascensore e soprattutto la vista lago).
Nell’area di Rivoltella la tipologia turistica più richiesta è il bilocale, piacciono i residence con piscina, le tipologie con spazi esterni come giardini e terrazzi e le soluzioni vista lago. Attualmente acquistare un bilocale da 50 mq dotato di box e posto auto in zona Rivoltella costa tra i 100 mila e i 150 mila €. Si tratta di appartamenti in residence dotati di piscina realizzati tra gli anni ’70 e la fine degli anni ’90.
Mercato vivace a Lonato, in particolare nella zona turistica del comune, dove si registrano richieste di case vacanza da parte di turisti in arrivo prevalentemente dalle province di Milano, Bergamo e Brescia. Nell’ultimo semestre si segnala inoltre il risveglio di interesse da parte di qualche investitore, si tratta in genere di persone residenti a Lonato o in zone limitrofe in cerca di tipologie da affittare a turisti durante la stagione estiva. Il canone di locazione di un bilocale 4 posti letto nei mesi di luglio e agosto si attesta mediamente tra 500 e 700 € alla settimana. L’area del Lido di Lonato è una delle zone più richieste dai turisti grazie alla vicinanza del lago ed alla presenza della spiaggia. Molto apprezzata anche l’area più interna di Barcuzzi, nei pressi dell’abazia di Maguzzano, zona verde dove non è possibile costruire (proprio in conseguenza ai vincoli ambientali legati all’abazia stessa) e dove si trovano tipologie dotate di vista lago. Sia in zona Lido sia in zona Barcuzzi si possono acquistare appartamenti in residence dotati di piscina realizzati tra 10 e 20 anni fa: per un bilocale in buone condizioni si spendono circa 100-110 mila €.
A Maderno la domanda di case vacanza proviene principalmente da turisti in arrivo Brescia e provincia e dalla Germania. Gli italiani in genere preferiscono la vicinanza al lago ed ai servizi mentre i tedeschi spesso si focalizzano sulle aree più collinari dove si può godere della vista lago. La zona collinare di Maderno è caratterizzata dalla presenza di residence costruiti negli ultimi 15 anni, mentre a ridosso del lago si possono acquistare sia ville degli anni ’50-‘60 sia tipologie in residence. Da segnalare nei pressi del lungolago la presenza di un cantiere, in fase di ultimazione, per la realizzazione di un nuovo residence. Ormai completata infine la nuova passeggiata sul lungolago che collega Maderno alla parte finale di Toscolano.
Quotazioni in leggero calo nell’area di Manerba, Moniga, Polpenazze, Padenghe e Soiano nella seconda parte del 2014. Il mercato evidenzia comunque segnali di ripresa e le richieste di casa vacanza sono in aumento anche grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni. La domanda proviene principalmente da persone in arrivo dalla Lombardia ed in particolare dalle province di Brescia, Bergamo, Milano e Monza-Brianza, nonché da alcune zone dell’Emilia. Da segnalare anche qualche richiesta da parte di turisti tedeschi, i quali ricominciano ad acquistare in questa area del lago di Garda. Le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali in residence con piscina dal valore compreso rispettivamente tra 120 e 150 mila € e tra 140 e 190 mila €. Piacciono inoltre le tipologie situate in contesti verdi e dotate di vista sul lago. Moniga, Manerba e Padenghe del Garda sono comuni particolarmente apprezzati dai turisti perché a ridosso del lago, mentre qualche richiesta in meno si registra nella aree più interne come ad esempio a Polpenazze e Puegnago. Attualmente acquistare un buon usato a Moniga costa circa 1900-2100 € al mq, mentre in zona lago a Manerba per la stessa tipologia si spendono 2000-2200 € al mq. Quotazioni leggermente più alte si toccano a Padenghe dove per un buon usato in zona Santa Giulia, nei pressi del lago, i prezzi si attestano tra 2100 e 2400 € al mq. Da segnalare che è stata completata la passeggiata che collega Padenghe a Moniga del Garda. Buona la domanda di appartamenti in locazione: per l’intera stagione estiva un bilocale 4 posti letto ha un canone di circa 4000 €, per un trilocale 6 posti letto la spesa sale a 5000 €.
A Sirmione, nella seconda parte del 2014, le quotazioni immobiliari sono diminuite del 5,7%. Si tratta comunque di un mercato molto vivace, il numero delle richieste è alto, in particolare da parte di turisti in cerca della casa vacanza. Si tratta in genere di persone in arrivo dalla Lombardia, dal Veneto, dall’Emilia Romagna e dal Trentino Alto Adige focalizzati su bilocali e trilocali dal valore compreso tra 200 e 240 mila €. Da segnalare una buona domanda da parte di turisti tedeschi ed in generale di turisti stranieri che apprezzano soprattutto le tipologie dotate di vista lago. La zona più costosa, ma anche la più ambita è quella della Penisola dove per un buon ristrutturato si spendono mediamente 3000 € al mq, con punte di 3500 € al mq per il fronte lago. Sono presenti anche delle ville singole valutate intorno al milione di € e delle nuove costruzioni in residence valutate mediamente tra 5000 e 6000 € al mq. Non lontano dalla penisola si sviluppa Colombare dove ci sono appartamenti in residence sorti tra gli anni ’60 e gli anni ’80 e valutati mediamente 2500 € al mq. Limitrofa a Colombare si trova la zona Brema che offre esclusivamente villette singole e bifamiliari dal valore compreso tra 700 mila € ed 1 milione di €.  Una delle zone che è stata migliorata negli ultimi tempi  è la frazione di Lugana, dove hanno rifatto il centro storico, hanno riqualificato la viabilità e, negli ultimi anni, si sono sviluppati numerosi  residence i cui appartamenti costano 2000 € al mq. Da segnalare in particolare in zona Lugana la presenza di due cantieri al lavoro per la realizzazione di tipologie in residence in classe energetica B, dotati di piscine e strutture sportive. Uno dei due residence inoltre dispone di accesso diretto al lago e della possibilità di ormeggio per le imbarcazioni. Queste soluzioni sono state quasi tutte vendute, anche perché proposte sul mercato a prezzi competitivi. Da segnalare che sul comune di Sirmione sono stati fatti numerosi lavori per rifare la passeggiata che ora collega con continuità il comune di Peschiera con il Castello di Sirmione. Apprezzata inoltre la presenza di spiagge attrezzate nelle frazioni di Lugana, Colombare e Brema con accessi diretti al lago di Grada. Inoltre il Comune è sempre attivo per promuovere iniziative e organizzare manifestazioni e, grazie anche alla presenza delle terme, c’è sempre una buona domanda di immobili in affitto anche nei mesi invernali, autunnali e primaverili. Questo comporta inoltre una buona richiesta di acquisto ad uso investimento, in quanto il mercato delle locazioni risulta attivo durante tutto l’anno. Bilocali e trilocali sono le tipologie più richieste da chi vuole trascorrere un periodo a Sirmione: i canoni nei mesi estivi sono compresi tra 70 e 120 € al giorno.
A Maderno la domanda di case vacanza proviene principalmente da turisti in arrivo da Brescia e provincia e dalla Germania. Gli italiani in genere preferiscono la vicinanza al lago ed ai servizi mentre i tedeschi spesso si focalizzano sulle aree più collinari dove si può godere della vista lago. La zona collinare di Maderno è caratterizzata dalla presenza di residence costruiti negli ultimi 15 anni, mentre a ridosso del lago si possono acquistare sia ville degli anni ’50-‘60 sia tipologie in residence. Da segnalare nei pressi del lungolago la presenza di un cantiere, in fase di ultimazione, per la realizzazione di un nuovo residence. Ormai completata infine la nuova passeggiata sul lungolago che collega Maderno alla parte finale di Toscolano.
A Salò e a San Felice del Benaco nella seconda parte del 2014 la domanda da parte di turisti si mantiene alta, in particolare da coloro che provengono da Brescia e paesi limitrofi. In aumento anche la richiesta di prima casa da parte di residenti o di chi si voleva trasferire a vivere, cosa ora possibile grazie al ribasso dei prezzi. Non mancano comunque le richieste da parte di turisti provenienti dal milanese, si registra inoltre un aumento della domanda da parte di turisti tedeschi incentivati dal ribasso dei prezzi degli ultimi anni. Le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali dotati di spazi esterni, piscina e vista lago (quest’ultima molto rara da trovare). Le richieste di casa vacanza si focalizzano soprattutto sul centro storico di Salò e sull’area adiacente ad esso, grazie alla presenza di tutti i servizi che consentono di non utilizzare l’automobile. Attualmente per l’acquisto di una tipologia nuova fronte lago si spendono mediamente tra 3500 e 4500 € al mq, mentre per l’usato i valori scendono a 2300-2500 al mq. Molto richiesta è la zona di San Felice del Benaco dove si trovano appartamenti  in residence con piscina di nuova costruzione a 2000-2200 € al mq, mentre per tipologie usate, realizzate tra gli anni ’80 e ’90, i prezzi sono di 1500-1700 € al mq. Da segnalare che in zona Tavina sono partiti i lavori per la realizzazione di un nuovo albergo 5 stelle superior che nei prossimi anni dovrebbe attirare a Salò turisti con un’alta disponibilità di spesa. Sia a Salò che a San Felice del Benaco si registra un mercato delle locazioni molto attivo: un bilocale 4 posti letto in residence con piscina ha un canone che si attesta tra 500 e 600 € a settimana.
Sponda trentina
Si mantengono sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Riva del Garda nella seconda parte del 2014. Il mercato sta dando segnali di miglioramento, la domanda è in aumento e si riscontra più movimento soprattutto adesso che sta per cominciare la stagione estiva.
Le compravendite di seconde case si dividono quasi equamente tra turisti italiani e stranieri e il bacino attinge da Austria, Germania, Svizzera e Francia, da un lato, e da Veneto, Emilia-Romagna e Lombardia dall’altro. Il taglio più richiesto è il bilocale, preferibilmente il più possibile vicino al lago e al centro, su cui investire 150-180 mila €. Nell’ultimo anno sta emergendo una domanda di diverso tipo rispetto a quella turistica, che si orienta su trilocali da 200-250 mila € necessariamente dotati di box, cantina e balcone abitabile. Queste tipologie sono richieste anche da persone che effettuano un investimento in previsione futura, generalmente per abitare una volta andati in pensione, che scelgono Riva del Garda soprattutto per la sua qualità di vita. La cittadina, infatti, è molto vivace anche nei periodi meno turistici, si trova a poca distanza dalle piste da sci, è possibile fare passeggiate panoramiche in mezzo alla natura e, insieme ai paesi limitrofi, è una meta conosciuta a livello internazionale per sport quali vela, windsurf e arrampicata.
Una delle zone preferite dai potenziali acquirenti è sempre Restel de Fer, area soleggiata che ha avuto il suo sviluppo edilizio tra la fine degli anni ’90 e i primi anni 2000 dove le abitazioni usate costano mediamente 2400 € al mq, mentre quelle nuove toccano 2600 € al mq. Il centro storico offre immobili d’epoca, con caratteristiche costruttive particolari che piacciono soprattutto ad amatori di un certo tipo di abitazione: molte di queste sono state ristrutturate nel tempo e per un bilocale di 45-50 mq si spendono mediamente 150 mila €. Buona la domanda anche per le soluzioni che si trovano intorno a al centro storico (via dei Tigli, via Vannetti, via Carducci), dove l’età media di costruzione risale agli anni ’70-’90 e le quotazioni medie sono di 2500-2700 € al mq.
Sponda veronese
Bardolino, Garda e Torri del Benaco fanno segnare prezzi in ribasso, soprattutto sulle tipologie usate e in condizioni meno buone. In ogni caso, i prezzi in ribasso da diversi semestri stanno determinando un buon dinamismo, infatti il 2014 e i primi mesi del 2015 hanno visto un incremento nel numero di compravendite e un ritorno della clientela tedesca, che negli anni scorsi aveva rallentato la propria presenza.
I turisti stranieri hanno un budget intorno a 350 mila € e privilegiano soluzioni il più possibile indipendenti e lontano dai centri abitati, preferibilmente in mezzo al verde. Gli italiani, invece, dispongono mediamente di 250 mila € e provengono soprattutto dalle province di Verona, Bolzano e Trento, mentre gli acquirenti modenesi e mantovani sono in netto calo. La preferenza ricade su trilocali con piscina condominiale, possibilmente con vista lago e il più possibile vicino ai servizi principali, alle spiagge e al centro del paese. Queste sono le caratteristiche desiderate anche da chi ricerca una casa in affitto: per tutta la stagione estiva (Giugno-Settembre) il canone di una soluzione media si attesta intorno a 4000 €, mentre i turisti che prendono casa per tutto l’anno sono disposti a pagare 500-550 € al mese per un bilocale e 600-700 € al mese per un trilocale.
Bardolino è la località più richiesta perché ben servita e vivace anche nei periodi meno turistici. C’è sempre fermento a Cisano, dove sono in corso progetti di riqualificazione e dovrebbe sorgere un nuovo albergo; in questa zona l’offerta immobiliare consiste in appartamenti di piccolo taglio che hanno quotazioni medie intorno a 2800 € al mq. Tra le zone più richieste c’è sempre Monte Felice, in particolare il “Villaggio Bellavista” che consiste in villette di due piani con piscina e giardino che si valutano tra 450 e 500 mila €. Piace anche il centro storico, elegante e ben conservato,che ospita appartamenti di piccola metratura (talvolta con ristrutturazioni di ottima qualità) i cui prezzi si attestano a 2700-2900 € al mq.
A Garda si apprezzano in particolare le case vicine al centro storico che, negli ultimi tempi, è stato sottoposto ad interventi di restyling che lo hanno rivalutato notevolmente.Nel centro si trovano case d’epoca, spesso ben tenute edapprezzate soprattutto da chi ama un certo tipo di immobili. Le quotazioni sono di 3000-3500 € al mq. Altra zona apprezzata e prestigiosa è quella di Punta San Vigilio, caratterizzata anche da tipologie storiche degli anni ’20-’30 le cui quotazioni possono toccare punte di 4000 € al mq. Tutta l’area si potrebbe rivalutare perché da quest’estate una nuova spiaggia sarà aperta e fruibile al pubblico. Interessante anche la zona degli impianti sportivi, che si sta rivalutando grazie anche alla riapertura dell’impianto natatorio “Gardacqua”. Da segnalare che
Torri del Benaco è la località con i più straordinari paesaggi e vedute, ma è anche il più tranquillo della costa veronese del lago di Garda. Negli ultimi tempi il Comune sta cercando di vivacizzare a livello turistico con diverse manifestazioni, da rassegne cinematografiche a manifestazioni gastronomiche e spettacoli teatrali. Una delle zone preferite da chi cerca la seconda casa si conferma quella a ridosso di via per Albisano, dove si concentrano ville e appartamenti signorili inseriti in contesti di prestigio, spesso con piscina condominiale e dotati di ampi spazi esterni. L’usato in buono stato costa intorno a 3000 € al mq. Punte di 4000 € al mq si raggiungono solo per soluzioni particolarmente prestigiose. Tra le zone emergenti si segnalano Eremitaggio e Brancolino, dove ci sono ville singole importanti con vista lago e le cui quotazioni possono andare da 2600 a 3000 € al mq.
Diminuiscono le quotazioni immobiliari a Brenzone e Malcesine nella seconda parte del 2014. Il mercato risulta dinamico soprattutto sul segmento delle prime case, ma si nota vivacità anche sul settore turistico, che comunque prevale rispetto al mercato residenziale. I turisti stranieri sono quasi esclusivamente tedeschi e hanno budget intorno a 250-300 mila €, superiori rispetto alla capacità di spesa espressa dagli italiani (150-200 mila €), che provengono soprattutto da Trentino-Alto Adige, Veneto ed Emilia-Romagna. Sono sempre apprezzate le zone centrali vicine al centro del paese, ma chi ricerca la seconda casa predilige la vista panoramica che si può ottenere dalle frazioni ubicate più vicino al Monte Baldo. Da segnalare una buona domanda, a cui corrisponde un altrettanto buona offerta, di rustici ed ex fabbricati rurali spesso dotati di ampi terreni con ulivi annessi; non di rado tali soluzioni sono ricercate per avviare attività commerciali come affittacamere o B&B.
Malcesine è il comune che piace maggiormente, sia perché è la località più grande sia perché in inverno è possibile sciare avendo la vista sul lago di Garda. I turisti generalmente preferiscono le zone più esterne, tra cui Campagnola (a nord) e Val di Sogno (a sud): la prima piace soprattutto ai turisti sportivi che amano praticare vela o windsurf, la seconda è invece molto panoramica. Le abitazioni risalgono agli anni ’70, spesso sono state già ristrutturate, i prezzi sono abbastanza omogenei e si attestano a 200-220 mila € per trilocali di 75-80 mq (ma il valore può salire a 220-240 mila € se c’è la piena vista lago).
Anche Brenzone presenta quotazioni sostanzialmente simili alle precedenti e di questo comune si citano la frazione Assenza, dove ci sono residence con piscina realizzati tra la fine degli anni ’90 e gli inizi degli anni 2000 che spesso dispongono della vista sul lago. Un’altra zona molto apprezzata è Castelletto, dove sono presenti grandi ville indipendenti degli anni ’70-’80, di 150-200 mq e con ampio giardino annesso, che costano almeno 600 mila € e possono superare anche il milione di euro.
Da segnalare che a breve dovrebbe essere presentato un piano per lo sviluppo di una pista ciclopedonale che dovrebbe collegare le principali località dell’Alto Garda.
Prezzi stabili e compravendite in aumento a Lazise, il mercato è in fase di miglioramento, anche grazie ai prezzi in ribasso che stanno determinando il ritorno degli acquisti di casa vacanza. Nell’ultimo anno si segnala un maggior numero di compravendite da parte di stranieri (tedeschi e austriaci su tutti, ma anche qualche francese) che approfittano dei valori più bassi rispetto ai propri Paesi d’origine. Costoro dispongono di un budget compreso tra 300 e 400 mila €, che impiegano su trilocali ubicati in zone panoramiche e comode ai servizi. Gli italiani, che provengono dal Trentino, dall’Alto Adige, dal veronese e in qualche caso da Modena e Reggio Emilia, hanno una capacità di spesa inferiore (200-250 mila €) e tendono a preferire anche le zone meno centrali. Da segnalare che negli ultimi mesi stanno aumentando gli acquisti di rustici anche a scopo di avviare attività di B&B: questo tipo di investimento si realizza soprattutto a Colà di Lazise e si orienta su tipologie di non oltre 200 mq e con almeno 1000 mq di terreno, da ristrutturare con una spesa di circa 1500 € al mq.
Le zone preferite dagli stranieri sono Barum e Mata. Al Barum, località collinare da cui si può godere della vista lago, ci sono residence costruiti nella seconda parte degli anni ’90 e valutati circa 3000 € al mq, con punte di 4000 € al mq se dotati di vista lago. La Mata sorge vicino al centro di Lazise e ospita villette singole o bifamiliari con quotazioni medie di 4000 € al mq. Gli acquirenti italiani si spostano nelle zone più decentrate, quali Paiari e Zappo, dove ci sono soluzioni costruite negli anni ’80-’90 a prezzi più accessibili (2000-2500 € al mq). Sul lungolago che collega Lazise con Pacengo ci sono piccoli contesti familiari di non più di 4 unità abitative realizzati tra gli anni ’60 e gli anni ’80, dove i prezzi vanno da circa 2500 € al mq per il medio usato a 3000 € al mq per le tipologie ristrutturate poste in prima fila e con vista totale sul lago. Valori intorno a 4000 € al mq si incontrano per le soluzioni prestigiose presenti su via della Pergolana, rinomata grazie all’esclusività delle soluzioni presenti, dotate di terrazzo e immerse in contesto tranquillo.
Per quanto riguarda i nuovi progetti, si segnala un cantiere appena partito tra Lazise e Colà, dove stanno costruendo un residence di 12 appartamenti in classe A con piscina, ampi terrazzi coperti e giardino al pianterreno: i prezzi sono intorno a 2800 € al mq e alcune abitazioni sono già state vendute su carta. Infine, è stata depositata un’ordinanza comunale che prevede il rifacimento e la riqualificazione del lungolago che collega Lazise, Pacengo e Peschiera del Garda.
Peschiera del Garda fa segnare una contrazione dei prezzi nella seconda parte del 2014, ma il mercato è risultato comunque positivo grazie a compravendite in leggero aumento e più interesse da parte dei potenziali acquirenti.
Anche se il maggior numero di transazioni avviene da parte di italiani, i turisti stranieri sono in aumento e provengono soprattutto da Germania e Austria (alcune compravendite anche da parte di Russi): costoro approfittano della vicinanza e dei prezzi più bassi rispetto al proprio luogo d’origine e sono anche molto informati sull’andamento del mercato immobiliare italiano. La loro capacità di spesa varia notevolmente, ma in generale si nota come i Russi tendano a preferire contestil piccoli o indipendenti, mentre Tedeschi e Austriaci optano per soluzioni ubicate in zone vicine al centro e al lago o comunque dotate di servizi quali piscina o campi da tennis condominiali. Gli italiani, invece, dispongono di budget raramente superiori a 150 mila €, provengono soprattutto dall’Alto Adige, ma anche da Trentino, Lombardia ed Emilia-Romagna e sono molto attenti alle spese condominiali. Da segnalare un maggior numero di persone provenienti dal milanese che sfruttano i collegamenti più veloci della nuova autostrada BreBeMi.
Molte transazioni sono state concluse nella frazione di San Benedetto di Lugana, oggetto di interventi migliorativi che hanno portato alla costruzione di piscina, centri ricreativi, impianti sportivi e soprattutto abitazioni nuove in classe A che, nonostante fossero sulla SS Gardesana e quindi più distanti dal lago, hanno avuto un ottimo riscontro tra la clientela (prezzi oltre i 3000 € al mq). Nella parte più prossima al lungolago ci sono soluzioni indipendenti e abitazioni di recente costruzione, valutate tra 3500 e 4000 € al mq, mentre nella seconda e terza fila negli ultimi anni sono in vendita delle ville unifamiliari i cui prezzi però sono ancora troppo distanti dalla reale capacità di spesa dei potenziali acquirenti.
Poiché negli anni scorsi il Comune ha sempre operato interventi di manutenzione, non ci sono progetti in corso ad eccezione del prolungamento della tangenziale che da Brescia attualmente arriva a Rovizza di Sirmione, ma che entro la fine del 2015 proseguirà proprio verso Peschiera del Garda.
Lago di Como
Si mantengono stabili le quotazioni immobiliari di Cernobbio nella seconda parte del 2014. La quasi totalità delle compravendite si focalizza sul segmento della prima casa e proviene soprattutto da parte di persone con redditi medio-alti che spesso comprano direttamente in contanti. Prosegue il trend evidenziato nei semestri scorsi, ossia il trasferimento di milanesi che, pur continuando a fare i pendolari verso il capoluogo lombardo, desiderano abitare in queste zone perché sono molto tranquille, verdi e vivibili.
La vista lago è la caratteristica principale di chi cerca la prima casa, ma questo elemento si trova quasi esclusivamente nelle zone collinari, dove però l’offerta edilizia consiste in grandi ville che possono superare abbondantemente il milione di euro. Per questo motivo la zona più dinamica è quella bassa, nei pressi del lago e del centro storico. Le tipologie più compravendute in questo momento sono ville indipendenti di medie dimensioni e appartamenti di 80-90 mq, di qualità media e tutti da ristrutturare, per una spesa ci 140-150 mila €. Nella zona collinare, lungo la strada che collega Cernobbio a Rovenna, prevalgono le soluzioni indipendenti, le quali hanno valori minimi di 500-600 mila €. Nel centro storico di Cernobbio ci sono case d’epoca, realizzate in pietra, ricercate come prima casa, soprattutto le abitazioni degli anni ’60-’70 (i prezzi partono da 2500 € al mq).
Nel secondo semestre del 2014 i valori delle abitazioni sulla sponda lecchese del lago di Como hanno segnalato ulteriori ribassi. Nei primi mesi del 2015 si registrano comunque timidi segnali di ripresa, in particolare per quanto riguarda il numero di richieste e l’aumento di interesse da parte di potenziali acquirenti. A cercare la casa vacanza in questa area del lago sono prevalentemente famiglie in arrivo dal milanese e dalla Brianza, ma si segnala anche qualche acquisto da parte di stranieri come ad esempio russi e francesi. Le richieste si focalizzano su bilocali, possibilmente dotati di spazi esterni, con vista lago e comunque non distanti dal lago stesso. Tipologie posizionate in prima fila (fronte lago) costano mediamente circa il 30% in più rispetto alle medesime soluzioni posizionate però più internamente. Tra le aree più richieste da segnalare quella di Colico, si tratta infatti di una zona che negli ultimi anni si è sviluppata molto dal punto di vista residenziale e propone quotazioni immobiliari competitive. Nell’area di Colico è possibile acquistare appartamenti e villette a schiera di nuova costruzione con una spesa che si attesta su 2200-2300 € al mq. Molto apprezzata anche la zona di Lierna, si tratta infatti di un contesto abitativo di piccole dimensioni a ridosso del lago, dove si trovano abitazioni nuove a 2300 € al mq, mentre i valori diminuiscono per un buon usato e si attestano su 1600-1700 € al mq. Buana la domanda di case vacanza in zona Abbadia Lariana, ma l’offerta di soluzioni in vendita è bassa; i prezzi sono similari a quelli di Lierna. Da segnalare qualche richiesta di casa vacanza a Mandello del Lario, anche se in questa area prevale un mercato di prime case.
Per quanto riguarda le locazioni estive su questa sponda del lago di Como si registrano canoni medi compresi tra 800 e 1000 € al mese per l’affitto di un bilocale 4 posti letto.
Immobiliare, Tecnocasa: nel II semestre 2014 valori del turistico lago in calo del 2,9% ultima modifica: 2015-07-20T13:49:43+00:00 da Redazione

Print Friendly
© RIPRODUZIONE RISERVATA