Miglioli, Assomea: “Diamo i numeri sui mutui”

Assomea Logodi Flavio Miglioli, presidente Assomea

Alla domanda di un giornalista su come stiano andando i mutui in Italia nel 2015 si potrebbero ottenere risposte molto diverse:

  • Abi: (78 banche che rappresentano l’80% del mercato): +86,1% ( gennaio- settembre 2015 rispetto al 2014), in crescita ulteriore rispetto al +64,4% ( gennaio-maggio 2015 rispetto al 2014 )
  • Istat: +16% ( gennaio- giugno 2015 su 2014 ) con 156.334 mutui

Stesso  problema se il giornalista chiedesse delle surroghe :

  • Abi: incidenza surroghe circa il 29% (primi 8 mesi del 2015, 78 banche che rappresentano l’80 % del mercato)
  • Osservatorio Mutuionline: 63,1%  (stesso periodo, dato della clientela on line dell’operatore Mutuionline)

Il  punto è già stato sollevato da Nomisma, che ha chiesto maggiore trasparenza sui dati relativi ai mutui.

Cerchiamo qui di fare alcune considerazioni partendo da un dato importante, e cioè lo stock dei mutui (le consistenze in essere dei mutui per abitazioni delle famiglie) .

Ebbene questo dato mostra come sostanzialmente lo stock nel 2015 sia rimasto invariato: si è passati dai 293,335 miliardi di euro dell’ultimo trimestre 2014 ai 293, 207 miliardi del secondo trimestre 2015.

Il dato delle consistenze è in calo costante dal 2012, dopo il picco di 313,864 di fine 2011.

Se andiamo a vedere poi il numero delle compravendite del settore abitativo, secondo l’Istat il primo semestre 2015 ha registrato una crescita del +1,8% .

Focus

Alla luce di questi semplici dati i conti sembrano non tornare: come si spiega la crescita di oltre l’80% delle erogazioni?

Una prima motivazione risiede nel maggior ricorso al mutuo nelle operazioni di compravendita. Prendendo come riferimento la stessa fonte (Istat), se le compravendite crescono dell’1,8% e gli atti notarili del 16%, solo il maggior ricorso al mutuo spiega la differenza.

È presumibile quindi che ci sia stato un incremento significativo del rapporto mutui su compravendite rispetto al dato medio del 2014 che era del 40,6% (fonte rapporto immobiliare 2015 Agenzia delle Entrate).

Questo incremento è stato determinato sia da una maggiore disponibilità delle banche a erogare sia dal sensibile miglioramento dell’affordability index (nei primi mesi del 2015 è tornato sui massimi storici del 10% circa), dovuto in maniera quasi paritetica alla riduzione dei tassi di interesse e alla riduzione del rapporto fra prezzo della casa e reddito disponibile delle famiglie.

Viceversa si ritiene che non ci sia stato un incremento dell’erogato legato al ticket medio del mutuo, stante anche la diminuzione dei prezzi delle case (probabile invece un incremento del loan to value) .

Infatti il dato registrato da Crif  nei primi mesi del 2015 evidenzia una ulteriore diminuzione del 5% dell’importo medio del mutuo rispetto al dato medio del 2014 (127.077 euro).

Conclusioni

La crescita dei mutui è solo in misura ridotta legata alla crescita delle compravendite immobiliari e solo in parte spiegata dal maggior ricorso al mutuo rispetto al passato.

La componente principale di crescita trova spiegazione nella surroga (29% indicato nel rapporto mensile Abi), ma non solo.

Sul mercato infatti si sono sviluppati significativamente in termini di offerta tipologie di mutui (di sostituzione, di liquidità, di consolidamento) che non sono classificabili  tout court come surroga propriamente detta (importo esattamente uguale al capitale residuo).

Questa teoria trova conferma nel dato Bankitalia (fonte Ans ) che ha quantificato in circa 15 miliardi di euro (5 % delle consistenze in essere a fine 2014) il debito delle famiglie che hanno contratto mutui oggetto di “diverse forme” di rinegoziazione.

E questo spiega definitivamente il dato Abi del primo semestre 2015, che registrava la crescita delle erogazioni da 15,5 miliardi del 2014 ai 28 del 2015.

Miglioli, Assomea: “Diamo i numeri sui mutui” ultima modifica: 2015-11-13T13:20:23+00:00 da Redazione

Print Friendly
© RIPRODUZIONE RISERVATA