Milano, mercato immobiliare in ripresa

La flessione è stata più contenuta in centro, dove si è fermata allo 0,2%.

Centro
La zona di Brera attira numerosi acquirenti: famiglie, lavoratori fuori sede e genitori di studenti fuori sede provenienti dal Sud Italia. “A questo si deve aggiungere anche che negli ultimi tempi è stata scelta da stilisti internazionali per aprire punti vendita, in particolare sulle zone di passaggio pedonale – precisa l’analisi -. Al momento si registra una bassa offerta di immobili in vendita”.
Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate in corso Garibaldi ed in particolare tra piazza S. Marco e via Moscova dove i prezzi raggiungono gli 8.000 euro al mq. Punte più elevate si possono toccare per soluzioni in buone condizioni  nelle prestigiose via Madonnina, via Fiori Chiari, via Pontaccio, Foro Bonaparte, piazza San Marco. Intorno al Duomo, le vie più richieste sono via Torino, via dell’Unione, via Palla le valutazioni medie sono di  7.000-8.000 euro al mq per le tipologie in buono stato di conservazione. Meno quotate le abitazioni situate nelle strade che si sviluppano intorno a piazza Diaz, dove i  prezzi arrivano a 6.000 euro al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una minore domanda da parte di aziende che in passato cercavano abitazioni da assegnare ai propri dipendenti.

Solferino
Non si registrano particolari variazioni delle quotazioni immobiliari in zona Solferino, dove la prima parte dell’anno ha messo in evidenza un aumento del numero delle richieste, in particolare nell’area adiacente al Progetto di Porta Nuova (corso Como, via De Cristoforis). L’interesse per questa area cresce in vista del completamento della realizzazione di soluzioni direzionali, residenziali e commerciali, previsto per il 2012. Sempre numerose le richieste nell’area di via Pasubio e piazza Baiamonti, dove si possono acquistare appartamenti usati in buone condizioni a prezzi compresi tra 4.500 e 5.000 euro al mq.  In questa area si segnala un aumento di domande da parte di genitori di studenti provenienti spesso dal sud Italia. L’acquisto di un monolocale comporta una spesa minima di 150.000 euro, mentre per l’acquisto di un bilocale si spendono tra 230.000 e 270.000 euro. Trilocali e tipologie più ampie sono richieste prevalentemente da persone che già risiedono in questa zona della città e che spesso effettuano permute. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni la prima parte dell’anno ha segnalato un lieve ribasso delle richieste, dovuto in parte a un’offerta molto ampia. Il canone di locazione di un bilocale è compreso tra 800 e 1.000 euro al mese.

Bovisa – Sempione
La macroarea che ha segnalato un calo più sensibile è stata Bovisa – Sempione, con una flessione del 2%. Diminuiscono le quotazioni dei quartieri di Bovisasca e di Comasina: “i venditori hanno iniziato a rivedere verso il basso le richieste e questo ha ridato movimento alle compravendite”. Ad acquistare coloro che avevano un capitale iniziale a disposizione sebbene il budget medio sia decisamente contenuto: per un bilocale o un trilocale si mette in conto una disponibilità di spesa media di 150.000-200.000 euro. Aumenta la domanda di soluzioni in affitto, soprattutto da parte di immigrati che non riescono ad acquistare; i canoni di locazione di un bilocale,  a causa anche di elevate spese condominiali, oscillano tra 600 a 800 euro al mese.
Stabili le quotazioni delle abitazioni alla Bovisa, dove è sempre  buona la  domanda da parte di investitori per affittare agli studenti universitari.  Da segnalare i progetti per l’ampliamento del Politecnico e delle nuove costruzioni in edilizia convenzionata.

Cenisio – Procaccini
In questa zona compra prevalentemente un target medio alto, con basso ricorso al mutuo. La maggioranza degli acquisti ha interessato la prima casa e per questo si sono ricercati soprattutto trilocali, acquistati sia da giovani che da persone più avanti con l’età che non necessitano di grandi metrature. L’area che da corso Sempione si estende verso la Fiera è quella più ambita da chi vuole abitazioni di prestigio o comunque di livello medio alto. Le nuove costruzioni su via Filelfo toccano punte di 8.000 euro al mq e in via Prati si arriva anche a 10.000 euro per gli attici di nuova costruzione. La zona a ridosso della Fiera si presta  ad acquisti importanti anche perché i tagli che si trovano sono quasi sempre superiori a  120-130 mq.

Espinasse – Certosa
Si registra un mercato abbastanza dinamico e tempi di vendita in diminuzione, intorno a due mesi. Gli acquirenti della zona sono molto più selettivi e cercano abitazioni ristrutturate, inserite in contesti condominiali decorosi, dotati possibilmente di ascensore e di portineria. Se sussistono queste caratteristiche si possono spuntare anche  quotazioni leggermente più elevate rispetto alla media. Apprezzate in particolare le soluzioni situate su viale Espinasse, piazzale Accursio e viale Certosa dove si concentrano per lo più abitazioni degli anni ’50-’60, alcuni anche con portineria. Le quotazioni più elevate per la zona si registrano proprio su piazzale Accursio e nel tratto iniziale di viale Espinasse e di viale  Certosa dove tipologie in buone condizioni di conservazione possono arrivare a costare anche 2.800 euro al mq. Più bassi i prezzi delle case su via Console Marcello dove c’è un’offerta più popolare e dove in passato avevano comprato numerosi immigrati. Al momento acquistano italiani, per uso diretto o investimento. Per un buon usato si spendono in media 2.000-2.200 euro al mq.

Fiera – San Siro
In zona i prezzi sono diminuiti dell’1,6%. La maggioranza delle operazioni hanno interessato gli immobili della zona di via Ravizza, via Sanzio, via Correggio e via Monterosa. In particolare, le abitazioni di ringhiera dei primi anni del 1900 in buone condizioni si sono compravendute a prezzi medi di 5.000 euro al mq, 6.000 se ristrutturate. Si riscontrano difficoltà sulle soluzioni particolarmente di lusso in zona Pagano, via Pallavicino, dove al momento difficilmente si vende a 10.000 euro al mq come poteva accadere un paio di anni fa. Per una soluzione, di cui si apprezza soprattutto la posizione e l’esposizione, si parla di cifre che non superano i 6.500-7.000 euro al mq.

Città Studi – Indipendenza
Si registrano aumenti delle tempistiche di vendita che si portano anche oltre i sei mesi, ma soprattutto si segnala una ridotta disponibilità di spesa e una diminuzione della domanda dovuta soprattutto alla mancanza del capitale necessario per realizzare l’acquisto, anche tramite finanziamento. Infatti ad acquistare nella prima parte dell’anno sono stati soprattutto investitori (speso genitori che acquistano l’abitazione per il figlio fuori sede che studia o lavora a Milano oppure persone che voglio acquistare un’abitazione da mettere a reddito) con il capitale a disposizione oppure coloro che devono realizzare un acquisto di sostituzione per migliorare la loro situazione abitativa, che vendono un’abitazione più piccola e richiedono un mutuo integrativo. I tagli maggiormente compravenduti sono il monolocale e i bilocali, quindi piccoli tagli che richiedono capitali più ridotti. L’offerta immobiliare della zona è abbastanza vetusta, ad eccezione di Parco Grande Rubattino dove sono state realizzate delle nuove costruzioni nella prima metà degli anni 2000, molte delle quali in edilizia convenzionata. Le nuove costruzioni si trattano a prezzi medi di 3.000-3.500 euro al mq. Le abitazioni situate in piazza delle Rimembranze sono tra quelle più richieste dal momento che sono non lontane dalla fermata della metropolitana e comunque situate in un’area servita. Si trovano per lo più abitazioni degli anni ’70-’80 che a seconda dello stato di conservazione possono costare da 2.200 a 2.700 euro al mq.

Vercelli – Lorenteggio
Il mercato nella zona non ha mai conosciuto periodi particolarmente difficili ma questa prima parte dell’anno ha evidenziato una timida ripresa del mercato. Non sembrano più avere appeal sul mercato monolocali, in passato molto ambiti dagli investitori. Si preferisce fare uno sforzo economico in più ed optare per il bilocale, la tipologia più richiesta nella zona. A seguire nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’è il trilocale. Si apprezza la presenza di una seconda camera da letto e anche chi cerca il bilocale lo chiede con la cucina abitabile da trasformare poi in un’ulteriore camera da letto. Le soluzioni più prestigiose si trovano nell’area compresa tra via Donati, via Soderini e via Rondoni dove ci sono condomini degli anni ’70 che in buone condizioni si compravendono a prezzi medi di 4.500 euro al mq. Le quotazioni scendono a 3.300-3.400 euro per le abitazioni degli anni ’60 situate in via Lorenteggio nel tratto compreso tra piazza Bolivar e piazza Frattini. Prezzi più contenuti sono riscontrabili per le tipologie situate nella zona Bruzzesi – Giambellino, dove in passato acquistavano molti immigrati mentre oggi si ha soprattutto un mercato interno, che vede protagonisti italiani che hanno sempre vissuto nel quartiere. Una soluzione usata oscilla intorno a 3.000-3.200 euro al mq.

Stazione Centrale – Gioia – Fulvio Testi
Nei primi sei mesi dell’anno si registra un leggero aumento delle quotazioni anche se le compravendite sono in diminuzione e i tempi di vendita in aumento e possono arrivare anche ad un anno.  Le compravendite si sono realizzate a prezzi leggermente superiori rispetto al semestre scorso ma sul mercato risulta molto invenduto. I tagli più richiesti sono quelli di piccola dimensione, monolocali e bilocali. La parte del quartiere più richiesta è quella al confine con il quartiere della Maggiolina, apprezzata per la tranquillità, e dove per un buon usato si spendono intorno a 3.000 euro al mq. La maggior parte delle compravendite però si realizza in via Murat dove, per costruzioni realizzate prevalentemente negli anni ’70, si registrano prezzi di 2.600-2.700 euro al mq. Poche le nuove costruzioni nella zona e quelle che ci sono costano intorno a 3.500euro al mq.

Lodi – Corsica
In piazza Salgari, via Tito Livio, via Venosa, via Tertulliano e via Ennio si concentrano abitazioni in buono stato di conservazione, che si vendono a prezzi medi di 3.300 euro al mq, con punte anche di 3.600-3.700 euro se l’immobile presenta caratteristiche di qualità. Da segnalare che in zona, e precisamente in piazza Gressoney, sono in corso dei lavori per la nascita di uno stabile signorile, con standard energetico di  “classe A”  che è immesso sul mercato a prezzi medi di 5.000 euro al mq e che sta contribuendo a determinare il rialzo delle quotazioni della zona.
Maggiori difficoltà si incontrano nella vendita delle abitazioni in piazzale Cuoco e dintorni dove, l’offerta immobiliare vede la prevalenza di abitazioni popolari che, con difficoltà si vendono a cifre superiori a 2.500-3.000 euro al mq.

Navigli – Famagosta  
In zona il quartiere di  Barona – S. Rita ha messo a segno un leggero rialzo. Tra gli acquirenti, buona parte sono state coppie intorno ai 30 anni che hanno acquistato la prima casa, preferendo il bilocale. Sempre vivace la domanda di immobili ad uso investimento da parte di genitori di studenti universitari che studiano presso lo Iulm e di investitori che acquistano con la finalità di mettere a reddito l’immobile. Questi ultimi hanno un budget medio compreso tra 150.000 e 180.000 euro (in genere un bilocale si affitta a valori medi di 700/750 euro al mese).
Tra le soluzioni apprezzate quelle degli anni ‘70 situate in via Tobagi, via Faenza , via Bari e viale Famagosta alcune anche con caratteristiche di pregio. I prezzi in queste zone possono superare anche 3.000 euro al mq e oltre se in buono stato di conservazione. Anche le abitazioni dalle caratteristiche simili e situati nei pressi della stazione della MM di Famagosta hanno avuto un buon riscontro tra i potenziali acquirenti

Interventi di urbanistica
Sono previsti numerosi gli interventi in vista dell’Expo. Tra questi il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Vanno avanti i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5  (Garibaldi-Bignami). In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano).
Nel 2014 Milano avrà la circe line grazie alla riconversione dei vecchi scali ferroviari ( tra cui Farini, Porta Romana e Porta Genova) Sono previste 15 fermate.
Si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti tra cui Garibaldi-Repubblica e l’ex Fiera Campionaria. In entrambi i progetti i lavori sono ormai in pieno svolgimento. Ricordiamo che il progetto “City Life” interessa 225 mila mq nell’area dell’ex Fiera e che dovrebbe concludersi nel 2014. Porterà alla nascita di 160 mila mq di aree verdi, residenze di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale. Continuano i lavori per le abitazioni in Garibaldi – Repubblica dove sorgerà un parco di 100 mila mq e 36 mila mq di edilizia residenziale, con appartamenti di lusso con caratteristiche eco – compatibili (“Bosco Verticale”) .
A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all’arrivo della fermata della metropolitana di Assago.
Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell’Ortomercato,  per lasciare spazio alla “Città del Gusto e della Salute”. Altri progetti importanti interesseranno la Bovisa e Porta Vittoria.

Milano, mercato immobiliare in ripresa ultima modifica: 2010-12-30T08:30:00+00:00 da Flavio Meloni

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