Milano, rallenta il mercato delle residenze esclusive

I segnali abbastanza positivi derivanti dal lato della domanda non trovano, tuttavia, riscontro dal lato dell’offerta, cronicamente incapace – per mancanza di un mercato primario (nuove costruzioni) e per l’obsolescenza progressiva di quello secondario – di garantire un adeguato livello quantitativo e qualitativo. Naturale conseguenza della dinamica combinata di domanda e offerta è stata, nel semestre, una ulteriore flessione del numero di compravendite. Particolarmente penalizzate sono state le zone Quadrilatero e Venezia-Duse dove per la limitatezza geografica dell’area, l’offerta è quantitativamente contenuta.

Tempi di vendita – I tempi medi di vendita si allungano di oltre un mese arrivando a 7,8 mesi. Un valore in crescita consistente rispetto ai 6,2 mesi del secondo semestre 2008 allineato ai valori del 2007 e del primo semestre 2008. La situazione risulta peggiore nelle zone del Quadrilatero, Venezia-Duse e Magenta, zone caratterizzate da un’offerta qualitativamente alta, ma contemporaneamente molto contenuta in termini di stock. Per queste zone, secondo Nomisma e Tirelli & Partners si può certamente parlare di “scarcity value” degli immobili il cui effetto è una bassa elasticità del prezzo ed un naturale allungamento dei tempi di vendita in caso di rallentamento della domanda. Anche la zona “residuale” mostra un andamento peggiore della media. Trattandosi di una zona virtuale, con offerta quantitativamente non limitata da confini geografici,  l’allungamento dei tempi di vendita mostra un’effettiva difficoltà di incontro tra domanda e offerta, segno di una oggettiva situazione di crisi. Nelle prime tre zone menzionate le tempistiche si allungano di circa 3 mesi rispetto alla fine del 2008 mentre nell’ultima di 2 mesi. L’unica localizzazione ad aver mostrato una contrazione dei tempi di vendita è stata Brera-Garibaldi, zona connotata da una offerta variegata, anche di piccole dimensioni, capace quindi di soddisfare una porzione più ampia della domanda.

Sconti – Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è rimasto sostanzialmente stabile arrivando al 5% (la metà rispetto a quello relativo alle abitazioni nel complesso, a fronte del 4,7% rilevato nel semestre precedente. “Un valore dunque contenuto apparentemente non spiegabile se si associa alle dinamiche riscontrate sui tempi di vendita – si legge nello studio -. Un valore però che trova giustificazione proprio nella modalità di fissazione dei prezzi sulla base dello “scarcity value”. Effettivamente l’analisi delle dinamiche per zona confermano questa lettura: sono proprio le zone a più limitata offerta quelle in cui si riscontrano generalmente gli sconti più modesti”. Il Quadrilatero nel semestre presenta sconti nulli; Magenta sconti lievissimi (1,2%); in zona Venezia-Duse si arriva ad un 4,2% ben sotto la soglia di fisiologica e comunque sotto la variazione media del semestre. Ad ulteriore conferma, la zona Garibaldi-Brera – la più dinamica in termini di tempi di vendita – è anche quella in cui lo sconto è maggiore. La disponibilità a cedere di più sul prezzo richiesto ha favorito la velocità degli scambi.

Prezzi – Prosegue la fase di rallentamento dei valori già osservata durante il semestre precedente: la variazione semestrale media, infatti, passa dal +2,6% di fine 2008 al +0,9% del primo semestre 2009. “In particolare, è la variazione negativa dei prezzi medi massimi (-0,2%) a contribuire maggiormente all’abbattimento del valore medio, mentre i prezzi medi minimi registrano ancora variazioni positive (+2,3%)” precisa l’indagine. In particolare, la zona del Quadrilatero rimane la localizzazione in cui viene richiesto il prezzo per mq più alto ossia pari a 17.400 € circa, una limatura pari al -1,1%. A seguire, le zone con i prezzi più elevati sono state la zona Venezia-Duse e la zona Magenta. Il centro storico presenta le maggiori difficoltà con una variazione dei prezzi medi massimi pari al -7,0% circa, che viene in parte attenuata dalla crescita dei valori minimi. Il prezzo medio complessivo per un’abitazione di pregio a Milano supera abbondantemente i 2,4 milioni di Euro, circa 200.000 € in più rispetto al 2008, con punte oltre i 4 milioni nel Quadrilatero.

Motivazioni all’acquisto – In linea con i dati del 2008, il 54% degli acquirenti acquista l’immobile di pregio come prima casa. Nel 38% dei casi il motivo della compravendita è la sostituzione e, infine, rimane alta la percentuale di coloro che effettuano l’acquisto come investimento senza una effettiva ed immediata necessità di utilizzarlo (l’8%).

Tipologia richiesta – Un’abitazione di pregio a Milano, secondo gli acquirenti, deve avere almeno una dimensione pari a 200 mq con 3 camere da letto. Indispensabile una facile possibilità di parcheggio. Molto gradito il terrazzo. Altre caratteristiche importanti sono: la posizione ai piani più alti in modo tale da garantire una buona luminosità e una bella visuale, la silenziosità della zona e il buono stato dell?immobile nel complesso. La zona più richiesta è stata Brera-Garibaldi (in considerazione della varietà dimensionale delle residenze disponibili), seguita da Magenta.

Investitori stranieri – Per il terzo semestre consecutivo, la percentuale di investitori stranieri sul totale rimane inalterata e pari al 2%. Si tratta, generalmente, di una domanda proveniente dai maggiori paesi europei e in piccola parte dalla Russia. La residenza richiesta non deve misurare meno di 200 mq, preferibilmente deve essere inserita in un immobile d’epoca ed infine deve possedere un terrazzo e un garage. Le zone più ricercate sono le più prestigiose: in primis il Quadrilatero, seguita da Venezia-Duse e da Magenta.

Per maggiori informazioni: http://www.tirelliandpartners.com/download/download_file_41.pdf

Milano, rallenta il mercato delle residenze esclusive ultima modifica: 2009-10-14T21:09:50+00:00 da Flavio Meloni

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