Roma, Tecnocasa: l’andamento del mercato immobiliare quartiere per quartiere

L’andamento è migliore anche rispetto alla media delle grandi città italiane, che hanno fatto segnare una diminuzione del prezzo delle abitazioni pari allo 0,6%.

Centro
Nelle zone del centro di Roma si registra un leggero aumento delle quotazioni, che ha interessato in particolare il cuore della città, con un aumento del 2,5%. Nella zona del Pantheon, ghetto, via del Corso e piazza del Popolo ad acquistare sono prevalentemente investitori alla ricerca di soluzioni da trasformare in B&B oppure genitori di studenti provenienti dal Sud Italia che acquistano per i figli. Non mancano richieste da parte di professionisti e famiglie con buona disponibilità di spesa alla ricerca della prima casa. Gli investitori hanno a disposizione un capitale compreso tra 500.000 e 800.000 euro e pagano in contanti. La domanda di immobili in locazione proviene da studenti, famiglie, professionisti.
Nell’area prestigiosa di piazza di Spagna, via del Babuino, via della Vite e via Condotti si registrano quotazioni per abitazioni ristrutturate comprese tra 11.000 e 13.000 euro al mq, con punte di 18-20.000 euro al mq per soluzioni con terrazzo e vista su piazza di Spagna (raramente disponibili sul mercato).
Nella zona di Prati si registra un maggior numero di acquisti realizzati ad uso residenziale ed indirizzati soprattutto su tagli di dimensione medio-grande. In tutto il centro storico la richiesta di box e posti auto è molto alta ma l’offerta sul mercato è bassa. Un posto auto coperto può costare 120.000 euro e un box singolo 200.000 euro. Sul mercato degli affitti si registra molta offerta di immobili e di conseguenza i canoni sono in leggera diminuzione. Per un bilocale si spendono comunque 1.200-1.300 euro al mese.
Quotazioni e compravendite in  ripresa nel quartiere Monti dove, nella seconda parte del 2010, si sono realizzate prevalentemente acquisti ad uso investimento indirizzati su monolocali e bilocali da mettere a reddito. Coloro che abitano nel quartiere e che hanno deciso di migliorare la loro condizione abitativa hanno optato per soluzioni di più ampia metratura.
Nel tratto di zona che va da via Cavour a via Nazionale prevalgono immobili di tipo popolare costruiti tra il 1600 ed il 1800 e che, ristrutturati, si scambiano a prezzi medi di 7.000 euro al mq con punte di 10.000 euro al mq. Più contenuti, 5.500-6.500 euro al mq in base al grado di ristrutturazione, i valori delle case posizionate nei pressi del Viminale, della parte alta di via Cavour e Via Nazionale.

Nella seconda parte del 2010 si registra un leggero aumento delle quotazioni degli immobili nella zona di Flaminio-Ponte Milvio. La domanda di immobili è sempre sostenuta, l’offerta disponibile è bassa e di conseguenza le quotazioni hanno subito un leggero incremento, soprattutto per le abitazioni di qualità. Chi ha acquistato in zona ha realizzato prevalentemente un acquisto migliorativo, ma si sono mossi anche investitori interessati a comprare bilocali da mettere a reddito e su cui hanno investito cifre medie di 400-500.000 euro. Interesse anche per l’acquisto di nuda proprietà.

Cassia-Torrevecchia
In aumento dell’1,4% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Cassia-Torrevecchia, dove si registra un andamento positivo dei valori nel quartiere di Torrevecchia-Gasparri anche se nei primi mesi del 2011 si registra una diminuzione dei volumi di compravendita legati soprattutto all’accesso al credito, più difficoltoso. La tipologia più ricercata è il trilocale, acquistato soprattutto da coloro che realizzano acquisti migliorativi e con basso ricorso al finanziamento. La zona offre, nella parte più centrale, immobili in edilizia popolare e civile costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70 che si scambiano a prezzi medi di 3.600-3.700 euro al mq. Esiste poi una piccola area al confine con la zona Aurelia-Boccea caratterizzata da condomini in edilizia più residenziale, costruiti in cortina e valutati a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq.

Roma Sud
In aumento dell’1,9% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Roma Sud dove si segnala in particolare l’andamento positivo di Ostia Lido-Levante con un lieve aumento delle quotazioni sulle tipologie medio usate. L’area  è stata edificata a cavallo tra gli anni ’60 e ’70; l’usato ha valutazioni comprese tra 1.600 e 2.700 euro al mq, il nuovo tra 1.900 e 3.000 euro al mq.
In questo momento si registrano vendite di abitazioni degli anni ’80, in buono stato di conservazione,  da parte di coloro che hanno deciso di trasferirsi nel vicino quartiere del Torrino e di Torrino-Mezzocamino dove sono in corso numerosi interventi di nuova costruzione sia di tipo residenziale sia direzionale. La zona dell’Eur offre anche delle soluzioni indipendenti, ville singole a partire da 3 milioni di euro e di cui  c’è poca offerta sul mercato.
L’Eur è un quartiere in fermento con numerosi nuovi interventi in corso tra cui la Nuvola di Fuksas e il recupero delle torri che prima ospitavano il Ministero delle Finanze. Positivo l’andamento del mercato nelle zone a ridosso dell’Eur a Roma ( Torrino sud, Torrino nord e Mostacciano). Si tratta di quartieri in cui si muovono prevalentemente famiglie che decidono di effettuare acquisti migliorativi. Infatti a Mostacciano si compravendono prevalentemente tagli di 120-130 mq, mentre a Torrino Sud su richiedono metrature entro 100 mq. I prezzi a Mostacciano oscillano tra 4.200 e 4.300 euro al mq, a Torrino Sud si aggirano intorno a 4.000 euro al mq. 

Policlinico-Pietralata
In aumento dello 0,4% i valori delle case nella macroarea di Policlinico-Pietralata dove si segnala in particolare un andamento dinamico nel quartiere di Tiburtina-Togliatti, dal momento che, sul mercato la domanda è sempre elevata ma non c’è molta offerta. Ad acquistare sono soprattutto famiglie che realizzano acquisti di sostituzione e, in minor parte, investitori che comprano per mettere a reddito l’immobile oppure per destinarlo ai figli. La tipologia maggiormente richiesta è  il trilocale, seguito dal quattro locali, possibilmente in buono stato di conservazione o ristrutturato.

San Giovanni-Roma Est e Villa Ada-Monte Sacro
Stabili i valori delle macroaree di San Giovanni-Roma Est e Villa Ada-Monte Sacro (-0,1%). In quest’ultima macroarea si registra un andamento positivo  nel quartiere di Talenti-Ojetti dove i valori delle abitazioni sono in leggera ripresa, avvertita soprattutto sui piccoli tagli come monolocali e bilocali la cui domanda è aumentata. Sui tagli superiori a 120 mq si registra una calo dei valori che comunque ha reso dinamiche le compravendite.
Nella zona Università le quotazioni delle abitazioni hanno segnalato un lieve ribasso per le tipologie che necessitano di interventi di ristrutturazione. La maggioranza delle compravendite si realizza sull’asse di viale delle Province, viale Ippocrate e viale Catania dove per una soluzione in buono stato si spendono intorno a 6.000 euroal mq.  Richieste anche per la zona di via Arezzo, via Padova e via Reggio Calabria dove gli immobili hanno quotazioni leggermente superiori. I prezzi medi oscillano tra 6.500 e 7.000 euro al mq.
La zona che si sviluppa intorno a Porta Pia è stata quella che ha registrato un buon andamento, con un’offerta abitativa che include soprattutto immobili della fine del 1800 ed inizi del 1900, spesso frazionati nel tempo. Per un buon usato si spendono 6.000-6.500 euro al mq.

Si segnala un andamento positivo per il quartiere di Largo Agosta-Villa Gordiani. In aumento soprattutto gli acquisti ad uso investimento che si sono indirizzati verso i piccoli tagli, in particolare sui bilocali. Infatti la zona è ben collegata con le Università “La Sapienza” e Tor Vergata. Tra gli acquirenti anche tanti genitori di studenti universitari del Sud Italia. Per un bilocale il budget medio si aggira intorno a 250-350.000 euro. Un posto letto si affitta  a 300 € al mese mentre per un bilocale si chiedono mediamente 750 € al mese.
Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Tor Vergata sono in leggera diminuzione a seguito della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che in zona spesso ricorrono al mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile. Si sono venduti soprattutto bilocali, a cifre medie che vanno da 150 a 170.000 euro.

Monteverde-Aurelio
In diminuzione dello 0,6% le quotazioni della macroarea di Monteverde-Aurelio, con l’eccezione della zona che si sviluppa tra viale dei Quattro Venti, piazzale Dunant, viale di Trastetevere, via Rossetti e via Ugo Bassi che offre un mercato immobiliare molto differenziato e, in parte, con soluzioni di prestigio e con viste panoramiche sulla capitale. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente famiglie che ci vivono oppure che si trasferiscono da quartiere quali i Parioli ed il Centro storico di Roma. Della zona apprezzano la presenza di aree verdi (ci sono Villa Pamphili e villa Sciarra), la possibilità di parcheggio e i collegamenti veloci con il centro di Roma. Si richiedono tagli grandi, quattro locali e cinque locali, possibilmente con terrazzo o giardino. In via Poerio, via F.lli Bandiera e via Saffi prevalgono i villini dei primi anni del 1900, in parte ristrutturati ed in buono stato di conservazione. Per una soluzione ristrutturata posizionata ad un piano alto si spendono intorno a 9.000 euro al mq.
Avvicinandosi a Trastevere ci sono via Traversari, via Ponziano e via Marino che si caratterizzano per la presenza di palazzine dei primi anni del 1900 che si alternano con soluzioni degli anni ’60 in cortina. Le quotazioni scendono e per una soluzione in buono stato si spendono 5.000-7.000 euro al mq.

Prati-Francia
La macroarea di Prati-Francia segnala una contrazione dei valori dello 0,5%. In leggero calo le quotazioni delle abitazioni ha interessato il quartiere di Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio. Nella seconda parte del 2010 c’è stato un incremento delle compravendite che ha interessato soprattutto i bilocali e i trilocali. Più lunghe le tempistiche di vendita per  i tagli superiori a 120 mq. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente professionisti ed investitori che acquistano per mettere a reddito oppure per i figli che studiano all’Università Lumsa che sorge nelle vicinanze. La zona è eterogenea dal punto di vista immobiliare e offre abitazioni in stile “umbertino” dei primi anni del 1900 concentrati soprattutto nell’area intorno a Piazza Risorgimento ( il tratto che va da piazza Risorgimento al Lungotevere ). I prezzi oscillano tra 7.000 e 8.000 euro al mq con punte di 9.000-10.000 euro per le soluzioni particolarmente prestigiose e con vista sulla Cupola di San Pietro.

Roma, Tecnocasa: l’andamento del mercato immobiliare quartiere per quartiere ultima modifica: 2011-05-04T07:05:00+00:00 da Flavio Meloni

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