Tecnocasa, speciale Milano

Nel corso del 2009 le quotazioni di Milano sono diminuite del 2,1%. Lo rende noto l’ufficio studi di Tecnocasa, che ha analizzato il mercato immobiliare della città di Milano, approfondendo le varie zone e segnalando i nuovi interventi sul territorio in vista dell’Expo.

Duomo

I valori delle abitazioni hanno fatto registrare un lieve aumento nelle zone intorno al Duomo, dove nel secondo semestre del 2009 si sono venduti più immobili di prestigio e di qualità medio alta. La zona è oggetto di interesse da parte di investitori che acquistano per i figli studenti presso le università di Milano o che lasciano la propria famiglia di origine per vivere in zona. Da segnalare il recupero di Palazzo Ferrero da cui si stanno ricavando immobili di nuova costruzione.

Brera

Completamente diverso il mercato della zona di Brera dove si acquista per lo più per uso personale e si cercano tagli molto grandi, oltre 200 mq,  difficili da trovare. Per questo motivo le vendite si realizzano in tempi brevi e a prezzi elevati. Tra le zone più richieste resistono via Madonnina, via Fiori Chiari e corso Garibaldi, dove si registrano quotazioni che oscillano tra 8.000 e 10.000 euro al mq. Rallenta la domanda di locazioni, a causa dei canoni elevati che spingono i potenziali conduttori a spostarsi in zone poco più lontane dal centro dove i valori sono più bassi. Sono infatti molte aziende che in passato cercavano appartamenti in affitto per i propri dipendenti in zona e che ora non erogano più questo tipo di benefit.

Porta Ticinese, Parco delle Basiliche

Si registra un aumento delle quotazioni nel segmento di alto profilo delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese, Parco delle Basiliche dove anche in questo semestre è stata la qualità dell’immobile a fare la differenza. Sono state vendute soprattutto abitazioni dal valore superiore a 500.000 euro, quasi sempre di ampie metrature. Ad acquistarle sono stati soprattutto residenti fuori Milano, in città per lavoro. La domanda di abitazioni si rivolge in particolare a soluzioni con almeno 2 camere da letto e doppi servizi, per le quali si è disposti ad investire cifre importanti. Si inizia a notare anche una maggiore attenzione allo standard energetico degli immobili e alla presenza dei certificati di conformità degli impianti allegati all’immobile. Si riscontrano difficoltà nella vendita degli appartamenti posizionati ai piani bassi, in stabili in cattivo stato di conservazione, senza ascensore, con affaccio su strade buie o molto rumorose o che presentano squilibrio nella distribuzione della superficie tra zona giorno e zona notte.

Vercelli- Lorenteggio

Salgono le quotazioni nella zona che si sviluppa intorno a via Washington. Nella seconda parte del 2009 è stata buona la performance dei tagli grandi a partire da 90 mq. I tagli più piccoli, bilocali e monolocali, registrano delle difficoltà e un allungamento delle tempistiche di vendita. I tagli più grandi sono acquistati soprattutto da persone che già abitano in zona e che spesso preferiscono le tipologie da ristrutturare per poterle personalizzare. Le soluzioni situate in piazza Vesuvio, via Dezza, nel quartiere Frua sono le più ricercate. I piccoli tagli sono ancora ricercati da genitori di studenti fuori sede oppure da giovani coppie aiutate dai genitori. Sul mercato delle locazioni si registra invece una certa stabilità con una richiesta alimentata per lo più da studenti e lavoratori fuori sede. In crescita anche i valori della zona intorno a viale delle Forze Armate, dove la bassa presenza di nuove costruzioni sul mercato e i prezzi elevati per quelle esistenti (intorno a 4.000 euro al mq) hanno fatto rivolgere la domanda verso le tipologie usate in buone condizioni di conservazione. Si riscontrano maggiori difficoltà nella vendita delle tipologie da ristrutturare completamente, con tempi medi di vendita intorno a 5-6 mesi. Nella seconda parte dell’anno si sono compravenduti soprattutto bilocali e trilocali. Quest’ultimo è in assoluto la tipologia più ricercata in zona, soprattutto dalle famiglie che esprimono una disponibilità media di spesa intorno a 180/190.000 euro. Sul mercato degli affitti si registra una buona richiesta da parte di immigrati cinesi che iniziano a cercare appartamenti in affitto per attività commerciali.

Fiera- San Siro

In zona si è registrata la maggiore contrazione dei prezzi (-2,4%), soprattutto a causa della diminuzione dei valori nei quartieri di San Siro e Qt 8. La zona Fiera invece non ha registrato variazioni delle quotazioni. Le maggiori difficoltà di registrano per le soluzioni di tipo popolare che non riescono a trovare acquirenti sul mercato. Si fatica a vendere anche i piccoli tagli, monolocali e bilocali, perché ad acquistarli erano soprattutto giovani coppie e coloro che facevano ricorso al mutuo. Le abitazioni dell’Aler, concentrate in piazza Selinunte e acquistate soprattutto da immigrati, oggi invece sono richieste da investitori che poi mettono a reddito affittando a coloro che non riescono ad acquistare. Una soluzione in buono stato costa 1.800 euro al mq. Nei due quartieri l’offerta immobiliare è abbastanza eterogenea e include sia soluzioni in edilizia civile che villette a schiera, concentrate per lo più intorno all’Ippodromo. Le quotazioni oscillano intorno a 350/400.000 euro.  Sempre sostenuta la domanda di soluzioni signorili, disponibili nella zona adiacente alla Fondazione Don Gnocchi. Risulta buona la domanda di immobili in affitto perché cresce il numero di chi non può permettersi di comprare. Scendono anche i canoni perché è diminuita la capacità di spesa dei potenziali inquilini, disposti a spendere intorno a 500/600 euro al mese per un bilocale.

Bovisa-Sempione

In questo quartiere si assiste a dinamiche diverse. Stabili i prezzi nell’area di corso Sempione e di Cenisio-Procaccini e Cenisio -Mac – Mahon e, più in periferia, di Bovisa. Si segnala invece una contrazione del 6,9% nella zona di Farini-Isola. Nel quartiere Isola la domanda di abitazioni è sempre molto vivace, si ricercano soprattutto bilocali da parte di single ed investitori. La zona offre per lo più appartamenti in stabili di ringhiera che in buone condizioni si trattano a prezzi medi di 3.500/3.700 euro al mq. Si riscontrano invece maggiori difficoltà nella zona intorno a viale Jenner, viale Maciachini e viale Stelvio dove al momento c’è molta offerta di tagli medio-grandi che si collocano sul mercato con difficoltà a meno di ribassi sensibili sui prezzi e dopo tempistiche di vendita che possono arrivare anche a 6 o 8 mesi. Le quotazioni delle tipologie usate sono di 2.500-2.700 euro al mq. Rallentamenti anche nella vendita di nuove costruzioni, alcune delle quali disponibili in via Valtellina e valutate mediamente intorno a 4.300 euro al mq.

Città Studi-Indipendenza

Quasi tutti i quartieri non hanno registrato variazioni negative, ad eccezione  di  Crescenzago- Gorla, dell’area intorno a via Padova e del quartiere di Lambrate. Nel quartiere di Crescenzago-Gorla  si registrano difficoltà nella vendita di appartamenti dal valore superiore a 250.000 euro, tengono i bilocali in contesti civili degli anni ’50 valutati da 150 a 160.000 euro, acquistati soprattutto da single che hanno lasciato una situazione di affitto. Maggiori le  difficoltà per le famiglie che vorrebbero cambiare abitazione per comprarne una più grande: il budget non è sufficiente (il costo si aggira sui 3.500 euro al mq) oppure la dimensione e il taglio degli immobili, soprattutto sulle nuove costruzioni, non accontentano le richieste. Si riscontrano difficoltà anche per le soluzioni economiche, spesso senza ascensore e inserite in contesti di ringhiera e che in passato trovavano acquirenti tra gli immigrati, ora in difficoltà nell’acquisto degli immobili.

Lodi-Corsica

I quartieri della macrozona di Lodi-Corsica sono quelli che hanno registrato la performance migliore con un -0,1%. Un leggero aumento dei prezzi ha interessato Porta Romana-Buozzi; una lieve diminuzione, Porta Romana-Sabotino. Nel primo quartiere l’aumento delle quotazioni è stato determinato dal fatto che, nella seconda parte dell’anno, sono stati compravenduti soprattutto immobili di livello qualitativo medio alto. Si è apprezzato in particolar modo il grado della  ristrutturazione. La tipologia più richiesta è stato il bilocale, seguita dal trilocale. In zona cercano gli studenti della Bocconi e i lavoratori fuori sede. Sul mercato degli affitti si registra però una minor domanda rispetto agli anni scorsi: chi riesce ad ottenere un mutuo a compensazione di un capitale già a disposizione, soprattutto tra i giovani, preferisce acquistare. In lieve diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Porta Romana-Sabotino dove nella seconda parte del 2009 si registra un aumento delle tempistiche di vendita (intorno a 3 mesi). Ad acquistare è un target che ha una buona disponibilità di spesa e che, difficilmente, fa ricorso al finanziamento. Si tratta di investitori che comprano piccoli tagli da mettere a reddito, di genitori di studenti che acquistano per i figli e famiglie che vogliono migliorare la qualità abitativa. Chi cerca i bilocali li può trovare più facilmente in viale Bligny e dintorni dove ci sono le case di ringhiera dei primi anni del 1900 che, in ottime condizioni, si scambiano a prezzi medi di 4.000-5.000 euro al mq (piccoli tagli). Più bassa in zona l’offerta di trilocali. Immobili signorili sono disponibili nell’area individuata da via Vittadini e via Bellezza dove, per un buon usato, si arriva anche a 5.000 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra al momento più offerta che domanda. La richiesta di immobili in affitto è più vivace nei mesi di giugno e settembre quando arrivano a Milano ragazzi fuori sede che studiano alla Bocconi. Da segnalare che in zona sono stati costruiti un migliaio di box e  che questo ha calmierato sia i canoni di locazione che i prezzi.

Navigli-Famagosta

Si è assistito a una diminuzione dei prezzi dell’1,3%.

Stazione Centrale-Fulvio Testi

Contenuta la variazione dei valori in zona: -1,1%. Tra i  quartieri che hanno riscontrato una diminuzione dei prezzi più forte ci sono Maggiolina( -5,2%) e Greco (-4%).

Interventi di urbanistica previsti in vista dell’Expo

È previsto il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove linee. Entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nel 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi-Bignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel 2009. In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano).

Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti tra cui Garibaldi-Repubblica e l’ex Fiera Campionaria. In entrambi i progetti i lavori sono ormai in pieno svolgimento. Ricordiamo che il progetto City Life interessa 225.000 mq nell’area dell’ex Fiera e che dovrebbe concludersi nel 2014. Porterà alla nascita di 160.000 mq di aree verdi, residenze di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale. Continuano i lavori per le abitazioni in Garibaldi-Repubblica dove sorgerà un parco di 100.000 mq e 36.000 mq di edilizia residenziale, con appartamenti di lusso con caratteristiche eco-compatibili (“Bosco Verticale”) . A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all’arrivo della fermata della metropolitana di Assago. Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell’Ortomercato,  per lasciare spazio alla Città del Gusto e della Salute. Altri progetti importanti interesseranno la Bovisa e Porta Vittoria.

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Tecnocasa, speciale Milano ultima modifica: 2010-04-01T07:54:19+00:00 da Flavio Meloni

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