Toscana, il mercato immobiliare città per città

I dati arrivano dall’ufficio studi di Tecnocasa che ha esaminato il mercato immobiliare nel primo semestre dell’anno città per città.

Firenze
Nella prima parte del 2010 le quotazioni di Firenze sono diminuite dello 0,4%. Il ribasso è più contenuti dell’anno precedente, quando si arrivò al 3,2% (-6,5% nel 2008; -2% nel 2007).
Non si registrano particolari variazioni delle quotazioni nell’area centrale. Il mercato è alimentato prevalentemente da investitori. Chi acquista per investimento cerca in genere piccoli tagli con un prezzo compreso tra 200.000 e 250.000 euro. Le richieste di appartamenti in locazione provengono da studenti universitari, coppie e lavoratori trasfertisti.
Da segnalare in particolare la contrazione del periodo di locazione da parte di studenti che ora si limita alla durata delle lezioni. Monolocali e bilocali si affittano con una spesa compresa tra 600 e 700 euro al mese, mentre per un trilocale la spesa è di 800 euro al mese. Non mancano comunque gli acquisti di prime case da parte di giovani coppie e famiglie. Le richieste ricadono in genere su soluzioni ampie, con una spesa media che si attesta su 350.000 euro. Sono particolarmente apprezzate le tipologie dotate di terrazzo abitabile ed i piani alti con ascensore, anche se queste tipologie sono poco presenti sul mercato. I quartieri più ricercati Santa Croce e Sant’Ambrogio, situati nel centro storico della città, dove per l’acquisto di soluzioni ristrutturate si spendono da 3.500 a 4.800 euro al mq. Immobili con affaccio sulle principali piazze del Centro possono raggiungere top price di 7.000 euro al mq.
Meno prestigiose le zone di San Lorenzo e della Stazione dove si trovano soluzioni storiche valutate 3.000 euro al mq (medio usato). Sempre bassa l’offerta di box auto nel centro storico della città, la cui valutazione è compresa tra 70.000 e 100.000 euro per una soluzione singola. 

Arezzo
Ad Arezzo le quotazioni hanno segnalato una contrazione del 4,5%. In particolare lo studio di Tecnocasa sottolinea difficoltà nell’accesso al credito, “legate soprattutto alla chiusura di alcune aziende orafe presso cui lavorano molti abitanti della città. Tra questi numerosi immigrati che ora sono in difficoltà con il pagamento dei mutui e con la possibilità di acquistare la casa”. A risentirne è la zona di Saione dove in passato avevano acquistato molti immigrati e che, per il tipo di offerta immobiliare (immobili vetusti, in cattivo stato di conservazione, privi di ascensore), poco attira gli acquirenti italiani disposti ad acquistare solo dopo impronti ribassi dei prezzi. Al momento per l’usato si spendono da  1.100 a 1.300 euro al mq.    
Nelle zone centrali si registra un rallentamento del mercato poiché i potenziali venditori sono poco propensi ad abbassare i prezzi non avendo necessità di rientrare del capitale. Nella parte alta di Corso Italia, intorno a piazza Grande, si possono acquistare soluzioni particolarmente prestigiose, con cornicioni esterni, pietre e mattoni a vista, archi e infissi rifiniti. Il prezzo di un buon ristrutturato arriva a 2.800 euro al mq.
Stabili le quotazioni per le case dei quartieri di Pantano e Marchionna, dove ci sono appartamenti e soluzioni indipendenti di recente costruzione, ultimate tra il 1997 e il 2005. Tra le zone che hanno invece registrato un buon riscontro tra i potenziali acquirenti figurano Marco Perennio, l’area Bisaccioni e tutta la zona a ridosso di via della Chimera.

Grosseto
In aumento dello 0,5% le quotazioni degli immobili nei primi sei mesi del 2010. Sono stabili le quotazioni in zona Regioni e Tribunale, mentre lievi rialzi si registrano in zona Pace in particolare al confine con  Regioni dove c’è un’offerta immobiliare di livello superiore con piccoli contesti condominiali.
Gli acquisti sono stati effettuati prevalentemente da famiglie e giovani coppie alla ricerca della prima casa mentre si segnala una diminuzione delle compravendite finalizzate all’investimento.
L’abitazione maggiormente ricercata è il trilocale possibilmente con la presenza di ascensore, garage e cantina elementi che non sempre si trovano nel quartiere dal momento che le abitazioni sono spesso vetuste a meno che non ci si sposti nel quartiere di Cittadella dove, negli ultimi anni, si sono costruite numerose nuove costruzioni.

Livorno
In diminuzione dell’1,8% le quotazioni delle abitazioni a Livorno.Nei quartieri di Antignano, Collinaia, Salviano, Coteto, Scopaia e Leccia è stato riscontrato un leggero calo dei prezzi in seguito alla diminuita  capacità di spesa dei potenziali acquirenti. Sono comunque zone interessanti e la  tipologia maggiormente richiesta è il trilocale dotato di spazi esterni quali giardino o terrazza. A seguire si apprezzano i cinque locali. Quest’ area della città è apprezzata (Coteto, Scopaia, Ardenza, Antignano, Collinaia) per la qualità degli immobili e per la posizione, vicina alle colline ed al lungomare, agli svincoli autostradali e comunque, non troppo distante dalle zone centrali della città. Il quartiere di Antignano offre soluzioni degli anni ‘60 in buono stato di conservazione , con metrature comprese tra 100 e 140 mq. In diminuzione le quotazioni di Coteto e Scopaia. A Coteto la diminuzione dei prezzi si giustifica con una maggiore offerta presente nei quartieri limitrofi, tra cui Salviano, dove sono sorte nuove abitazioni. Tra le zone interessate c’è Borgo Magrignano dove si è giunti alla fase della consegna degli immobili. Anche in zona Coteto, ed in particolare in via degli Etruschi, sono in fase di ultimazione e consegna nuovi appartamenti ed alcune di queste soluzioni possiedono ingresso indipendente e giardino.

Lucca
Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni degli immobili a Lucca hanno registrato stabilità. Nei quartieri di San Concordio, S. Maria del Giudice e S. Lorenzo a Vaccoli le quotazioni sono stabili. Si registrano difficoltà per la vendita delle tipologie da ristrutturare che negli anni scorsi erano acquistate soprattutto da immigrati. La tipologia più ricercata è il trilocale dotato di terrazzo e possibilmente in buono stato di conservazione. Il quartiere è situato alla periferia della città e caratterizzato da un’edilizia degli anni ’70-’80. A cercare in zona sono sia investitori che famiglie. I primi si orientano su piccoli tagli, bilocali in particolare, su cui investire 130-180.000 euro. Si possono affittare poi a 600 euro al mese. Le famiglie che acquistano lo fanno soprattutto con finalità di tipo migliorativo. Infatti in zona prevalgono i tagli medio-grandi. Per una soluzione in buono stato si spendono cifre medie di 2.400-2.500 euro al mq. Il quartiere è stato interessato da una serie di interventi per la riqualificazione delle piazze e la costruzione di una pista pedonale e  ciclabile. Sono presenti anche delle nuove costruzioni da 70-80 mq ultimate di recente e vendute a prezzi medi di 2500 euro al mq.

Pistoia
Le quotazioni delle abitazioni di Pistoia sono diminuite del 2,7%. Nella zona ovest i valori sono ancora in leggero calo e si registra una contrazione della domanda e della disponibilità media di spesa dei potenziali acquirenti, in seguito alla stretta creditizia attuata dalle banche. “Chi acquistava in queste aree faceva spesso ricorso a finanziamenti che coprivano la quasi totalità del valore dell’immobile – spiega l’analisi di Tecnocasa -. La conseguenza di tutto questo è che la richiesta di immobili in affitto si mantiene alta”. Si apprezzano prevalentemente soluzioni in piccoli condomini e soprattutto termoautonome, in modo da minimizzare le spese condominiali. Il canone di un bilocale non supera 500 euro al mese. La tipologia immobiliare più richiesta è il trilocale. Apprezzate anche le soluzioni indipendenti sulle colline intorno a Pistoia,  acquistabili a prezzi più bassi  rispetto alla città.
Le abitazioni che si trovano su viale Adua sono molto apprezzate perché inserite in un contesto ben servito, anche se l’offerta immobiliare include prevalentemente appartamenti in complessi condominiali degli anni ’60 e ’70. Un appartamento usato costa mediamente 2.000 euro al mq.

Prato
I valori immobiliari a Prato sono diminuiti del 5%. Tra i quartieri in cui si è registrato un calo ci sono Galciana e Vergaio, dove la domanda al momento si orienta soprattutto sui trilocali, per i quali spendere cifre medie di 140.000 – 150.000 euro e verso i terratetti che hanno un valore compreso tra 200.000 e 220.000 euro (questa tipologia di immobile è particolarmente presente a Galciana).
La città di Prato nell’ultimo anno ha vissuto una profonda crisi economica con la chiusura di numerose aziende e operai messi in cassa integrazione – spiega l’analisi -. La conseguenza è stata che negli ultimi mesi del 2009 in molti sono stati costretti a vendere per riacquistare soluzioni più piccole o più economiche, non riuscendo più a pagare la rata del mutuo”.
In zona Sant’Ippolito inoltre sono in costruzione appartamenti e villette a schiera. Tra le aree che si svilupperanno maggiormente nei prossimi anni da segnalare quella dell’ Ospedale Nuovo, ancora in fase di realizzazione. Non lontano da Galciana sorge zona Vergaio, dove si registrano numerose riqualificazioni di terratetti.  Queste soluzioni sono compravendute a 2.000-2.300 euro al mq. Da segnalare inoltre la nascita del nuovo ospedale a Galciana e i lavori per la costruzione di appartamenti e di uno spazio pubblico dove verranno aperti nuovi negozi in luogo di un’ex fabbrica dismessa.
Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona del Soccorso hanno messo a segno una diminuzione dei prezzi. Parliamo di una zona popolare dove molte case erano in vendita da tempo e di conseguenza i proprietari hanno deciso di abbassare i prezzi richiesti e questo ha sbloccato il mercato della zona consentendo la realizzazione delle compravendite. Hanno comprato prevalentemente acquirenti italiani, che hanno investito un budget medio di 125.000-130.000 euro.

Siena
Le quotazioni delle abitazioni a Siena hanno segnalato una lieve tendenza al ribasso in quasi tutte le zone e per tutti gli immobili privi di particolari caratteristiche di  prestigio. Si registrano delle difficoltà d’incontro tra domanda ed offerta. Le tempistiche di vendita si allungano anche a causa dell’allungarsi dei tempi di concessione del credito da parte delle banche. 
Una delle difficoltà maggiori che al momento si riscontrano sulla città di Siena è la bassa propensione dei venditori  a ribassare i prezzi richiesti sugli immobili in vendita che, per questo motivo, sono spesso invenduti per lunghi periodi” chiarisce il centro studi di Tecnocasa.
La maggior parte degli acquisti ricade su tagli compresi tra 70 ed 80 mq, mentre i tagli piccoli sono sempre meno graditi per il rapporto prezzo/mq che si dimostra meno conveniente. Nel centro storico prevalgono le tipologie d’epoca. Generalmente un appartamento ben ristrutturato ha valori che possono oscillare tra  4.000 e 5.000 euro al mq.
Le soluzioni più costose sono situate nelle strade principali, intorno a Piazza del Campo. Per citarne alcune: via Dei Montanini, Banchi di Sopra, Banchi di Sotto, via di Città  offrono appartamenti prestigiosi  in palazzi di interesse storico, quasi sempre sottoposti al vincolo delle belle arti. I valori di questi immobili oscillano fra 6.000 e 8.000 euro al mq. Valori maggiori si riscontrano naturalmente nei palazzi che affacciano nella suddetta Piazza del Campo. Ad acquistare immobili in queste zone, da utilizzare come uffici, sono prevalentemente istituti bancari ed assicurativi.
Una delle zone più ambite, da chi cerca casa fuori dalle mura storiche, è la zona fuori Porta Camollia dove l’offerta immobiliare spazia da soluzioni degli anni ’30-’40 a quelle degli anni ’60 -70. Sempre molto apprezzata l’area di San Prospero, adiacente al Centro storico, che si divide in San Prospero Alta e San Prospero Bassa. Prestigiosa la  zona di San Prospero Alta, dove si possono acquistare villette singole, bifamiliari e quadrifamiliari al prezzo medio di 5.000 euro al mq . La zona di San Prospero Bassa invece è caratterizzata da grandi condomini costruiti tra gli anni ’50 gli anni ’70 ed il prezzo di un appartamento ristrutturato oscilla tra 4.000 e 4.500 euro al mq.

Toscana, il mercato immobiliare città per città ultima modifica: 2010-12-28T08:20:00+00:00 da Flavio Meloni

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