Uffici, compravendita e affitto. Il barometro del mercato

Tra le regioni che hanno segnalato la diminuzione maggiore delle quotazioni  ci sono la Sicilia (-8,7% e -7,9%), l’Emilia Romagna (-2,0% e -1,3%) e il Piemonte (-3,4% e -2,0%).

La richiesta

La domanda si orienta prevalentemente sui tagli che vanno da 90 fino ad un massimo di 300 mq.  Si preferiscono gli uffici pronti per essere utilizzati e inseriti in contesti terziari oppure in condomini di tipo signorile. Sono richiesti soprattutto per svolgere attività di consulenza (consulenza del lavoro, consulenza finanziaria) ma anche da professionisti e società multinazionali. Si apprezzano le tipologie situate nei pressi delle fermate della metropolitana e comunque ben collegate.

Milano

A Milano i prezzi degli uffici usati e nuovi sono diminuiti rispettivamente dello 0,8% e dell’1%; i canoni di  locazione dello 0,4% e dello 0,6%. I valori immobiliari egli affitti  sono rimasti invariati nel primo semestre del 2009 nell’area di Pisani-Repubblica, dove l’offerta è elevata e le soluzioni già dotate di impianti d’aria condizionata, cablaggio, impiantistica a norma. La richiesta  proviene in prevalenza da società di consulenza, da società informatiche e da studi di commercialisti. I tagli richiesti sono compresi tra 100 e 160 mq, che spesso hanno subito un  cambio di destinazione d’uso. In questa il canone di un ufficio nuovo è di 240 euro al mq annuo mentre per l’usato si spendono 160 euro al mq annuo. Per quanto riguarda i prezzi si passa da 4.500 euro al mq per il nuovo a 2.800 euro al mq per l’acquisto di un ufficio usato. Nell’area di Ortica-Rubattino, Piazza Udine e Palmanova, negli ultimi anni sono stati realizzati numerosi edifici ad uso ufficio, con dotazioni tecnologiche all’avanguardia; zona interessante anche per la presenza delle fermate della metropolitana Lambrate-Udine e di parcheggi non a pagamento. L’insieme di questi fattori determina una buona tenuta dei prezzi e dei canoni di locazione che, per quanto riguarda il nuovo, sono rispettivamente di 4.000 euro al mq e tra 180 e 240 euro al mq annuo. A soffrirne sono gli uffici ai piani  rialzati dei palazzi residenziali, un tempo apprezzati ma ora in difficoltà per la presenza di soluzioni più nuove e meglio dotate tecnicamente. La richiesta di uffici ricade prevalentemente sul mercato della locazione e proviene sia da piccole società per servizi di consulenza e formazione, informatica, marketing, che da multinazionali, oltre che da professionisti per l’avviamento di studi professionali. I tagli più richiesti sono quelli tra 100 e 120 mq, dotati di doppi servizi, impianto di condizionamento e cablatura.

Scendono i prezzi degli uffici in via Washington, corso Vercelli, Pagano e Gambara. La buona offerta sul mercato e la consapevolezza di prezzi al ribasso spingono ad acquistare solo a prezzi contenuti. Si preferisce comunque la locazione. È buona la richiesta di uffici ampi, con metrature comprese tra 200 e 300 mq ricercati da società medio grandi. Soffrono invece i piccoli tagli, richiesti da piccole società. Sempre presenti le richieste di acquisto per investimento, provenienti sia da società che da piccoli risparmiatori attirati da rendimenti lordi annui compresi tra l’8 ed il 9%. I tagli richiesti per investimento sono compresi tra 200 e 250 mq, possibilmente frazionabili in più uffici e all’occorrenza riconvertibili in abitazioni. Per acquistare un ufficio usato intorno a corso Vercelli si spendono tra 4.000 e 5.000 euro al mq, la stessa tipologia in zona Forze Armate costa tra 1.900 e 2.300 euro al mq; per affittarlo intorno alla zona di corso Vercelli, tra 160 e 200 euro al mq annuo.

Roma

Scendono del 2,5% le quotazioni degli uffici usati e del 2,3% quelle del nuovo. I canoni calano del 2,1% e del 2,7%. Cresce la richiesta di società o studi per svolgere attività su strada, per i quali si prediligono spazi in vie non di passaggio. La flessione dei prezzi ha riguardato tutti i quartieri della città, con la tendenza a spostarsi verso le strutture direzionali situate nelle zone periferiche della città (nei pressi dell’aereoporto oppure verso il GRA). In città resiste la richiesta di studi di professionisti soprattutto nelle zone centrali e con soluzioni di prestigio. Si cercano almeno tre stanze, con un taglio compreso tra 60 e 100 mq. In diminuzione la domanda di uffici, sia in compravendita ma soprattutto in locazione, nella zona di Centocelle, Alessandrino, Collatina e Prenestino quartieri sorti negli anni ’50 che offrono soprattutto tipologie all’interno di strutture condominiali ormai poco ricercate. Infatti la domanda esistente si rivolge verso le strutture più moderne che sono sorte nella zona di Colli Aniene.

Bologna

Tiene la domanda nell’area centrale della città, in particolare nella zona a ridosso della  stazione e del Tribunale. L’area intorno alla stazione è apprezzata perché ben servita dai mezzi pubblici,  per la vicinanza  alle tangenziali e  all’autostrada e per la facilità di parcheggio. A domandare uffici sono prevalentemente società di servizi come ad esempio studi commercialisti o società informatiche. Nell’area che si sviluppa intorno al Tribunale invece la richiesta proviene prevalentemente da avvocati. La scelta ricade su immobili con una metratura compresa tra 100 e 150 mq, dotati di cablaggio ed impianto di condizionamento dell’aria. I prezzi sono compresi tra  2.100 euro al mq per l’usato e 2.900 euro al mq per le soluzioni ristrutturate o di nuova costruzione. I canoni di locazione oscillano tra 140 e 180 euro al mq annuo. Nell’area nord della città, ed in particolare in via di Corticella, alla Bolognina ed in via Zanardi sono in fase di realizzazione alcuni nuovi centri direzionali.

Verona

Le quotazioni degli uffici usati sono aumentati dell’1,2%, mentre quelli di nuova costruzione sono diminuiti del 3,4%. Sul versante delle locazioni si registra un lieve aumento (0,2%) dei canoni delle tipologie usate e una diminuzione dell’1,5% per quelle di nuova costruzione. Sono stabili i prezzi e i canoni degli uffici usati in zona Z.A.I dove si registra la maggiore concentrazione di centri direzionali. In ribasso invece valori e gli affitti del nuovo a causa di un surplus di offerta. Spesso di tratta di strutture la cui destinazione d’uso è il laboratorio, adattate e utilizzate come uffici. Si attende infatti una variante del Piano di Attuazione Territoriale che dovrebbe trasformare l’area Z.A.I da agricola e industriale in zona direzionale. Le richieste si concentrano su tagli da 100-150 mq per una spesa compresa tra 150 e 200.000 euro. Gli uffici sono utilizzati prevalentemente per lo svolgimento delle attività di studi professionali, servizi finanziari ed attività di amministrazione. Il prezzo di un ufficio usato è di 1.900 euro al mq. In zona Z.A.I. i prezzi degli uffici sono compresi tra 1.900 e 2.400 euro al mq mentre i canoni di locazione sono compresi tra 96 e 160 euro al mq annuo. Sempre più scarsa invece la richiesta di uffici nei quartieri adiacenti al centro, dove spesso gli uffici sfitti che si trovano all’interno di palazzi sono riconvertiti ad uso residenziale.

Torino

In diminuzione sensibile la domanda di uffici a Torino dove si registra una diminuzione dei prezzi degli uffici del 2,3% per le tipologie usate e dell’1,8% per quelle di nuova costruzione. Sul versante delle locazioni si registra invece un lieve incremento (1,9% per l’usato e 1,1% le nuove costruzioni).  Tra le cause le difficoltà di parcheggio e la creazione di zone a traffico limitato.

Si tende a spostarsi nelle zone periferiche e verso l’hinterland perché più comode per il parcheggio e con nuove costruzioni. Anche sugli uffici prevale la domanda di immobili in affitto e si desiderano tipologie nuove e cablate. Chi resta in centro quasi sempre cerca l’immobile di rappresentanza, situato in stabili signorili, con tagli da 100 a 200 mq.

Palermo

Scendono del 5,1% i valori delle tipologie usate e dell’1,9% quelli del nuovo. Stabili i canoni di locazione. L’offerta elevata consente ai potenziali acquirenti di spuntare prezzi più bassi. Sono molto ambite le soluzioni nei pressi del palazzo di Giustizia in piazza Vittorio Emanuele Orlando dove si sta realizzando un parcheggio con circa 700 posti auto. I professionisti che iniziano a svolgere l’attività prediligono l’affitto e cercano appartamenti che abbiano almeno 2 camere in  palazzi medio signorili. Si prediligono le tipologie che non necessitano di ristrutturazione. Diminuiscono i prezzi a causa dell’aumento delle richieste di immobili di piccolo taglio (2-3 locali). Chi eroga servizi  preferisce locali commerciali su strada, che garantiscono una maggiore visibilità.

Uffici, compravendita e affitto. Il barometro del mercato ultima modifica: 2010-03-08T11:11:28+00:00 da Flavio Meloni

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