Nel 2023 nelle 8 principali città metropolitane le compravendite di abitazioni nuove hanno retto meglio di quelle di immobili usati. Se il mercato immobiliare ha subito complessivamente una contrazione del 14,2%, chiudendo l’anno con circa 105.000 transazioni; le nuove costruzioni hanno subito un calo più contenuto e pari al 4,6%. A sostenerlo è un’analisi di Abitare Co, società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze, che stima nell’anno appena terminato una compravendita di 12.000 nelle 8 città metropolitane rispetto a un dato nazionale stimato intorno alle 60.000 compravendite, rimanendo in linea con i dati pre-covid.
“La quota di offerta di case nuove rispetto al totale in vendita resta sempre molto bassa. In media, nelle otto città metropolitane rappresentano solo l’8,2% e anche per questo motivo, a fronte di un calo delle vendite, continuano ad aumentare i prezzi”, afferma Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co.
Non ha aiutato l’inflazione (+5,9% la media annua) che ha contribuito alla crescita dei costi delle aree, dei materiali e degli appalti in generale. A fine 2023 i prezzi delle nuove case hanno così segnato, nelle otto città, un aumento medio del +3,9% rispetto al 22, portando il prezzo medio a 4.919 euro al mq.
Nuove abitazioni: il confronto tra le 8 città metropolitane
Secondo l’analisi, nelle otto città metropolitane le compravendite di nuove abitazioni nel 2023 hanno subito un calo del 4,5% sul 2022. La flessione più marcata si è registrata a Genova e Roma (entrambe -6,2%). Seguono Bologna (-5,8%), Torino (-4,9%), Milano (-4,5%), Napoli (-3,9%) e Palermo (-3,3%). Anche Firenze ha chiuso con il segno negativo, ma con un valore molto più contenuto (-1,8%).
Ma se le compravendite sono calate, cosa è accaduto ai prezzi? Al contrario, i prezzi medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+3,9% rispetto al 2022), raggiungendo un valore medio generale di 4.919 € al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.150 € al mq.), semicentrali (4.625 € al mq.) e periferiche (3.144 € al mq.).
Milano e Firenze, rispettivamente con +7,7% e +5,9%, sono le città più dinamiche mentre a Bologna i prezzi sono cresciuti solo dello 0,6%. Il capoluogo lombardo ha toccato i 7.100 € al mq, un dato influenzato sia dal costo delle aree edificabili che dai valori in aumento sia nelle aree semicentrali che periferiche dove oggi il valore medio massimo supera i 5mila euro al metro quadrato. Roma non riesce a stare al passo di Milano e infatti il suo valore medio di vendita in città si ferma a 6.400 € al mq. Fra queste due città e le rimanenti sei esaminate il gap è molto alto. Nelle altre città a Firenze il prezzo medio è di 5.400 € al mq., a Torino di 4.500 € al mq., a Genova di 4.450 € al mq., a Bologna di 4.400 € al mq., a Napoli di 4.100 € al mq. La più “economica” è Palermo con i suoi 3.000 € al mq.
“Sui prezzi di vendita non ha influito solo la pressione della domanda su un mercato che offre poco, ma tutti i costi legati ad una operazione di sviluppo, dall’acquisto delle aree alla progettazione, agli oneri comunali, ai costi per la costruzione degli edifici. Rispetto ad una abitazione usata in vendita le componenti che determinano il prezzo finale sono molteplici, ed è ovviamente questo il motivo che porta i prezzi a mantenersi in un territorio di crescita”, precisa il report.
L’offerta di abitazioni nuove
Sul fronte dell’offerta di case nuove, nel 2023 si registra una contrazione del -4,3% rispetto al 2022 (a Roma è del -9,5% e a Genova del -7,7%), con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera l’8,2%. Delle otto città esaminate, solo tre segnano una quota di mercato del nuovo superiore al dieci per cento rispetto al totale delle case in offerta, ovvero Roma (10%), Bologna (11,3%) e Torino con (13%). In tutte le altre città, a Genova la quota è solamente del 3,7%, a Napoli del 4,3%, a Palermo del 4,6%, a Firenze dell’8,4% e a Milano del 9,9%.
Si allungano i tempi di vendita soprattutto per una questione di ritardi nell’immissione di prodotto nuovo sul mercato. La media è di circa 4,7 mesi, andando dai 4 mesi di Milano e 4,2 di Palermo e Bologna fino ai 5,7 di Genova e i 6 di Napoli.
