Agenzia delle Entrate – Abi: mutui sostengono il 51% delle compravendite nel 2020. I dati sui prestiti ipotecari

Nel 2020 sono diminuiti del 4,8% gli acquisti immobiliari assistiti da mutuo ipotecario, fermandosi a quota 273.000. Le compravendite con mutuo sono però aumentate in termini percentuali, superando la metà del totale. È quanto emerge dal ventesimo Rapporto immobiliare residenziale, il report sul mercato delle abitazioni realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con la collaborazione dell’Abi, l’Associazione bancaria italiana.

Cresce la percentuale di mutui sul totale delle compravendite

Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%, in leggero aumento rispetto al 2019, quando erano pari al 49,5%. Questo è stato possibile perché le compravendite residenziali sono scese del 7,7%, e quindi in misura maggiore rispetto alle erogazione dei mutui casa. Secondo i dati del Rapporto immobiliare residenziale 2021 lo scorso anno sono state compravendute 557.926 abitazioni in Italia, interrompendo la crescita dei volumi di compravendita che proseguiva dal 2014 con un tasso di crescita medio annuo attorno al 7,5%.

L’andamento dei mutui nelle varie aree del Paese

Tra le aree del Paese, il Nord Ovest e il Centro, che rappresentano insieme quasi il 60% del mercato dei mutui, hanno evidenziato cali in linea con la media nazionale. Al Nord Est la contrazione è inferiore al 3% e l’incidenza degli acquisti assistiti da mutui ipotecari cresce di due punti superando il 55%. Nel Mezzogiorno, e in particolare nelle Isole, le compravendite con mutuo hanno subito il maggior calo e l’incidenza degli acquisti con mutuo supera di poco il 40% delle compravendite di abitazioni.

L’analisi distinta per i soli capoluoghi e per i comuni non capoluogomostra che in termini percentuali il calo degli acquisti assistiti da mutuo (ntn ip) è all’incirca doppio nei capoluoghi rispetto agli altri comuni. Si può inoltre osservare come nei capoluoghi del Centro il peso degli acquisti con ipoteca sia prossimo al 60% del totale, mentre nei piccoli centri delle Isole la percentuale rimanga intorno al 37%.

L’aumento delle compravendite assistite da ipoteca trascina in campo positivo le compravendite delle persone fisiche, mentre rimangono stabili, o in discesa, le compravendite delle persone fisiche non assistite da ipoteca – spiega il report targato Agenzia delle Entrate e Abi -. In modo analogo, nei periodi di ribasso del mercato, le compravendite con ipoteca mostrano le flessioni maggiori. Quanto osservato si presenta in modo analogo in tutte le aree del Paese. I dati relativi al 2020, nella loro peculiarità, risultano in controtendenza rispetto alla descritta natura pro-ciclica della componente mutui, riuscendo gli acquisti di abitazioni con mutuo a contenere le perdite rispetto agli altri acquisti”.

Erogati quasi 36 miliardi di euro nel 2020 (-1,8%). In aumento l’importo medio medio

Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni si è attestato nel 2020 a poco meno di 36 miliardi di euro, anch’esso in diminuzione come il volume di compravendite, ma con un calo più moderato, 1,7% contro il 4,8% osservato per i volumi.

Il Rapporto immobiliare residenziale 2021, che fornisce i dettagli dell’entità e della variazione del capitale per aree geografiche, mostra in tutte le aree cali con percentuali che oscillano tra il -5,3% delle Isole e il -1,3% del Centro. Completa il quadro dei dati il Nord Est dove si è verificato un incremento del capitale nel 2020, +1,1% rispetto al 2019.

Nel 2020, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario supera di poco i 130.000 euro, in aumento di 4.000 euro rispetto al 2019. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con 145.000 euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 167.000, nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 113.500 euro (meno di 110.000 nei comuni non capoluogo).

Il capitale medio erogato per unità compravenduta dalle persone fisiche cresce con la dimensione del mercato, passando da 114.000 euro circa per il mercato di taglia S ai quasi 200.000 euro per la taglia XXL, oltre 10.000 euro in più del 2019.

Ltv medio pari al 75%

Moltiplicando la superficie delle abitazioni acquistate con ipoteca, da persone fisiche, per la quotazione media comunale è stata effettuata una stima del valore di scambio delle abitazioni ipotecate: il valore delle abitazioni compravendute avvalendosi di mutuo nel 2020 si è assestata intorno ai 48 miliardi di euro; il capitale erogato rappresenta quindi il 75% circa della spesa di acquisto. La quota di valore finanziato è più elevata nei comuni non capoluogo, quasi l’80%; minima nei capoluoghi del Nord Ovest, 66% circa, ed è massima nei non capoluoghi del Sud, oltre l’88%.

Tasso medio, durata e rata media dei mutui nel 2020

Secondo il Rapporto immobiliare residenziale 2021 di Agenzia delle Entrate e Abi, nel 2020 il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si è ridotto di 0,20 punti percentuali rispetto al 2019, portandosi al di sotto del 2% e segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica.

L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (2,12%) e del Centro (2,05%), mentre i tassi più bassi, poco sopra il 1,8%, si registrano nelle regioni del Nord. Il calo più consistente si è avuto nelle Isole, 0,28 punti in meno nell’ultimo anno.

La durata media del mutuo è in lieve aumento (+0,4%) a 23,5 anni e risulta analoga tra le aree del Paese con uno scarto a favore delle regioni centrali.

La rata media si mantiene nel complesso stabile intorno ai 580 euro. Si registrano tuttavia lievi variazioni a livello di singole aree geografiche. I valori più alti si riscontrano al Centro nonostante la maggiore durata dei mutui, segno di erogazioni medie più consistenti.

Indice di accesso al mutuo resta stabile al 15%

Nel 2020 le condizioni di accesso delle famiglie all’acquisto delle abitazioni contraendo un mutuo hanno confermato i livelli del 2019. L’ufficio studi Abi elabora un indice che sintetizza la possibilità per una famiglia media italiana di acquistare l’abitazione al prezzo medio di mercato con un mutuo bancario (cosiddetto “indice di accessibilità”) e si basa su reddito disponibile, prezzi delle case, tassi di interesse. Maggiore è l’indice più è facile acquisire le case da parte delle famiglie con un mutuo.

A fine 2020, nonostante l’emergenza sanitaria, l’indice di accessibilità si è attestato al 15%, un livello stabile rispetto a fine 2019 (15,2%) e superiore per oltre 10 punti percentuali al minimo storico toccato nel primo semestre del 2012. Secondo l’Abihanno favorito l’alto indice la riduzione del costo del credito nel 2020, con il mutuo a tasso fisso sceso di 3 decimi rispetto al 2019, all’1,3% nella media del secondo semestre del 2020”.

I primi mesi del 2021 indicano una stabilizzazione dell’indice di accessibilità sugli elevati livelli raggiunti negli ultimi mesi del 2020.