Scende leggermente la quota di compravendite immobiliari finanziate con mutuo. Ne quarto trimestre del 2025 la percentuale di case comprate con un mutuo si è attestata al 64%, contro il 65,9% del trimestre precedente. Diminuisce anche il loan to value, che passa al 78% dal 78,4%, pur mantenendosi su valori più elevati del primo semestre.
È quanto emerge dal Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia relativo al IV trimestre 2025, curato da Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa.
L’indagine, condotta con metodo Cawi presso un campione di agenzie immobiliari, ha evidenziato una difficoltà a ottenere un mutuo tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere nel 18% dei casi. La percentuale era pari al 18% nel primo semestre, al 17% nel secondo trimestre, al 19% nel terzo.
Principali risultati dell’indagine (valori percentuali)
Compravendite | 2024 3° Trimestre | 2024 4° Trimestre | 2025 1° Trimestre | 2025 2° Trimestre | 2025 3° Trimestre | 2025 4° Trimestre |
Quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile | 82,4 | 88,9 | 85,1 | 86,4 | 85,8 | 90 |
Sconto medio | 7,8 | 7,9 | 7,3 | 7,8 | 7,5 | 8 |
Tempi di vendita | 5,7 mesi | 5,7 mesi | 5,2 mesi | 5,4 mesi | 5,6 mesi | 5,5 mesi |
Quota acquisti con mutuo | 63,7 | 65,2 | 63,9 | 63,1 | 65,9 | 64 |
Loan to value | 77,9 | 77,6 | 77,8 | 77,7 | 78,4 | 78 |
Fonte: Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 4° trimestre 2025
La crescita dei prezzi delle abitazioni si rafforza e si diffonde sul territorio nazionale
Nel quarto trimestre del 2025 il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi di vendita delle abitazioni è salito a 9 punti percentuali, in aumento rispetto al trimestre precedente e allo stesso periodo del 2024.
Il saldo risulta positivo per la quasi totalità del territorio nazionale, con valori più elevati nelle aree urbane del Centro e in quelle non urbane del Nord-Est. Nel Sud e Isole il saldo complessivo si colloca su livelli pressoché nulli, riflettendo dinamiche differenziate tra le aree urbane, dove prevalgono giudizi di aumento, e quelle non urbane, in cui il saldo resta negativo.
I margini di trattativa restano limitati e i tempi di vendita estremamente contenuti
I margini di trattativa restano contenuti: lo sconto medio rispetto ai prezzi richiesti dai venditori si è attestato all’8%, rimanendo su valori prossimi ai minimi della serie storica. Permangono tuttavia differenze territoriali, con scostamenti più limitati nel Nord-Est, dove lo sconto si colloca intorno al 5%, e più ampi nel Sud e Isole, dove risulta circa doppio.
I tempi medi di vendita, pari a 5,5 mesi, si confermano su livelli storicamente bassi.
Aumenta la quota di agenzie che hanno concluso compravendite e prosegue il recupero delle transazioni
La quota di agenzie che hanno concluso almeno una compravendita nel quarto trimestre 2025 è ulteriormente aumentata, attestandosi intorno al 90%, “un livello molto elevato anche per il trimestre invernale”, segnala l’analisi. La crescita ha interessato in modo sostanzialmente omogeneo l’intero territorio nazionale; le compravendite hanno continuato a riguardare prevalentemente abitazioni preesistenti.
Si è attenuato il saldo negativo della variazione delle transazioni intermediate sia rispetto al trimestre precedente sia nel confronto con il periodo corrispondente del 2024.
La domanda è in graduale recupero, mentre l’offerta continua a contrarsi
Il saldo negativo tra giudizi di aumento e diminuzione dei potenziali acquirenti si è ulteriormente ridotto, attestandosi a -5 punti percentuali (da -15 nel trimestre precedente e -9 punti nello stesso periodo del 2024), segnalando un graduale rafforzamento della domanda, più marcato nelle aree metropolitane.
Dal lato dell’offerta, gli agenti immobiliari continuano a indicare una flessione degli incarichi a vendere: il saldo relativo agli incarichi da evadere si è attestato a -34 punti percentuali; i valori più negativi si riscontrano nelle aree urbane del Centro e in quelle non urbane del Nord-Est, territori che nel trimestre hanno registrato anche dinamiche dei prezzi più sostenute. Il saldo dei nuovi incarichi a vendere è pari a -30 punti, un livello inferiore a quelli osservati nel periodo corrispondente dell’anno precedente.
Le condizioni di finanziamento restano favorevoli
Le cessazioni degli incarichi a vendere continuano a essere riconducibili soprattutto allo scostamento tra i prezzi richiesti dai venditori e le offerte formulate dagli acquirenti, ritenute insufficienti. Le condizioni di accesso al credito incidono in misura contenuta sulle interruzioni degli incarichi a vendere: la quota di agenzie che le segnala tra le principali cause di cessazione dell’incarico è rimasta sostanzialmente stabile (al 18%).
La quota di acquisti assistiti da mutuo e il rapporto tra prestito e valore dell’immobile (64% e 78%, rispettivamente), pur registrando una lieve riduzione rispetto al trimestre precedente, si collocano su livelli elevati nel confronto storico.
La crescita dei canoni di locazione prosegue, ma con segnali di attenuazione nelle aree urbane
I canoni di locazione continuano a crescere, sebbene ad un ritmo inferiore: il saldo tra i giudizi di aumento e diminuzione si è ridotto a 38 punti percentuali, da 41 nel terzo trimestre del 2025, con una flessione più marcata nelle aree urbane, ad eccezione di quelle del Nord-Est.
Secondo la maggioranza delle agenzie, l’andamento dei canoni continua a riflettere soprattutto la riduzione dell’offerta di abitazioni in locazione, in particolare nel Centro Italia, anche in relazione alla diffusione degli affitti brevi. Il margine di sconto sui canoni richiesti resta molto contenuto, intorno al 2 per cento.
Con riferimento alle attese per il primo trimestre del 2026, restano prevalenti le indicazioni di aumento dei canoni, con un saldo pari a 25 punti percentuali, di 12 punti inferiore a quello registrato nello stesso trimestre dell’anno precedente.
Le locazioni brevi continuano a essere percepite come un fattore rilevante per il mercato degli affitti
La rilevanza delle locazioni brevi è segnalata da una quota ancora ampia di agenzie, intorno al 55 per cento, con incidenze più elevate nelle aree urbane del Centro e del Sud e Isole. Tra queste agenzie, oltre otto su dieci continuano a indicare effetti al rialzo sui canoni di locazione di durata superiore ai trenta giorni; la quota di chi ne valuta l’impatto come particolarmente rilevante è tuttavia in lieve calo rispetto al trimestre precedente. Le ricadute sulle compravendite si manifestano prevalentemente in una riduzione dell’offerta di immobili destinati alla vendita.
Le attese sul mercato immobiliare rimangono caute
Nel confronto con il periodo corrispondente dello scorso anno le valutazioni prospettiche indicano un miglioramento delle aspettative sul mercato immobiliare nazionale, mentre i giudizi relativi al mercato in cui opera l’agenzia risultano lievemente meno favorevoli.
Le attese sui prezzi di vendita per il trimestre successivo tornano a collocarsi su valori leggermente positivi, dopo i saldi negativi registrati nei due trimestri precedenti. Le previsioni sui nuovi incarichi a vendere restano improntate alla prudenza, con saldi ancora negativi e sostanzialmente stabili rispetto al periodo precedente.
