Banca d’Italia, Luigi Donato: immobiliare e blockchain, le prime sperimentazioni e i filoni con le prospettive più concrete

La digitalizzazione con valore legale tramite blockchain e l’automazione tramite smart contract degli atti e delle transizioni indicano, poi, al settore immobiliare una prospettiva promettente, in quanto potrebbe realizzarsi una notevole riduzione sia dei tempi di esecuzione sia dei costi di gestione e conservazione, aumentando inoltre le garanzie di autenticità degli atti e la loro non falsificabilità”. A sostenerlo è stato Luigi Donato, capo del dipartimento immobili e appalti della Banca d’Italia, lo scorso 19 gennaio durante il RE Italy Winter Forum 2022.

I primi passi dell’utilizzo di blockchain nelle transazioni immobiliari

Donato ha sottolineato il fatto che lo sviluppo dell’utilizzo della tecnologia blockchain in Italia può giovarsi di una normativa nazionale particolarmente innovativa.

In Italia il riconoscimento della blockchain è stata introdotto con il Decreto Semplificazioni (art. 8-ter D.L. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito con la legge 11 febbraio 2019, n. 12), nel quale si afferma che “La memorizzazione di un documento informatico attraverso l’uso di tecnologie basate su registri distribuiti produce gli effetti giuridici della validazione temporale elettronica di cui all’articolo 41 del Regolamento Ue n. 910/2014”, in altri termini si stabilisce la validità legale dei documenti depositati in blockchain.
Il Decreto Semplificazioni del 2019 accompagna nell’ordinamento anche gli smart contract, dandone innanzitutto una definizione (“un programma per elaboratore che opera su tecnologie basate su registri distribuiti e la cui esecuzione vincola automaticamente due o più parti sulla base di effetti predefiniti dalle stesse”) e riconoscendone il valore legale in quanto soddisfano il requisito della forma scritta, previa adesione agli standard fissati dall’Agenzia per l’Italia Digitale. Con questa previsione, il Decreto Semplificazioni permette l’equiparazione di uno smart contract ad un contratto in forma scritta, possibilità questa che – al di là delle numerose questioni applicative che, inevitabilmente, solleva sul piano giuridico- rende più concreta l’esplorazione delle potenzialità applicative anche in settori “tradizionali”, quali quello del real estate.

Il capo del dipartimento immobili e appalti della Banca d’Italia ha quindi sottolineato che lefattispecie che si possono considerare sono:

  • l’acquisto di proprietà immobiliari effettuato in criptovalute;
  • la notarizzazione e automazione, quindi la digitalizzazione con valore legale dei dati e delle transazioni immobiliari;
  • la tokenizzazione: ossia la digitalizzazione e il successivo frazionamento della proprietà di asset immobiliari.

Vendita o permuta: il dilemma

Per una transazione immobiliare l’utilizzo di una criptovaluta (come prezzo eventualmente espresso nell’atto pubblico) pone secondo Donato il problema se si tratti di una vendita (ritenendo la criptovaluta comunque denaro) ovvero una permuta (in quanto asset finanziario). Al momento la soluzione non sembra a portata di mano e le esperienze concrete (di cui si ha notizia) sono molto limitate.

La digitalizzazione con valore legale tramite Blockchain e l’automazione tramite smart contract degli atti e delle transizioni indicano, poi, al settore immobiliare una prospettiva promettente, in quanto potrebbe realizzarsi una notevole riduzione sia dei tempi di esecuzione sia dei costi di gestione e conservazione, aumentando inoltre le garanzie di autenticità degli atti e la loro non falsificabilità”, ha affermato.

Le sperimentazioni: Svezia e Inghilterra ma anche Italia

L’autorità svedese per la mappatura del territorio e del catasto (Lantmäteriet) ha condotto il primo esperimento di digitalizzazione tramite Blockchain delle operazioni di registrazione degli atti di compravendita immobiliare. Donato ha spiegato che la sperimentazione, condotta tra il 2015 e il 2019 con il supporto di partner pubblici e privati, è stata giudicata molto promettente e sarebbe allo studio la sua adozione su larga scala.
Un esperimento simile è stato condotto anche dal catasto che registra le proprietà fondiarie e immobiliari in Inghilterra e Galles (HM Land Registry), che ha effettuato una transazione immobiliare in modalità completamente digitale sfruttando la blockchain.

Anche in Italia si è avuta notizia, almeno, di una operazione, nella sostanza, di tokenizzazione di due immobili; una società veicolo risulta aver acquistato da una banca, con un iter integralmente digitale, un credito non performing con sottostante immobiliare.

I tre filoni con le prospettive più concrete

Il capo del dipartimento immobili e appalti della Banca d’Italia nel suo intervento del 19 gennaio ha infine sottolineato la straordinaria competitività di un mercato immobiliare che dovesse, prima di altri, rendere possibili trasferimenti immobiliari immediati, con caratteristiche di efficienza, quali quelle descritte, del tutto innovative e straordinariamente attrattive.

Se, come emerge, l’utilizzo di blockchain nel settore immobiliare resta sicuramente in una fase molto sperimentale con riguardo all’obiettivo più rilevante di trasferire la proprietà – ha concluso -, possono indicarsi tre filoni in cui le prospettive appaiono più concrete in quanto il profilo finanziario dell’operazione appare prevalente”. Il primo è il crowdfunding immobiliare in cui, attraverso una piattaforma si partecipa al finanziamento di una operazione immobiliare. Il secondo è il mercato secondario di crediti non performing con sottostante immobiliare. Il terzo è la tokenizzazione degli immobili ai fini di investimento in cui non si partecipa alla proprietà dell’immobile ma ai relativi diritti di rendita.