Nel terzo trimestre si sono attenuate le difficoltà a ottenere un mutuo per comprare casa ed è aumentata del 2,2% la quota di acquisti finanziati con un prestito. Ha inoltre raggiunto i minimi storici lo sconto medio sui prezzi delle abitazioni e sono rimasti molto contenuti i tempi di vendita. A segnalarlo è il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, realizzato da Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa presso un campione di agenti immobiliari tra il 23 settembre e il 23 ottobre del 2024.
L’analisi, diffusa oggi, evidenzia segnali di ripresa, nonostante la domanda di abitazioni permanga debole: i giudizi sul numero dei potenziali acquirenti nel terzo trimestre sono significativamente migliorati rispetto al trimestre corrispondente dello scorso anno. Per contro, l’offerta è rimasta sostanzialmente stabile. Il numero di transazioni intermediate è aumentato rispetto al periodo corrispondente del 2023 e la quota di operatori che segnalano la difficoltà degli acquirenti nell’ottenere un mutuo tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere si è nuovamente ridotta.
Tabella: valori percentuali
Compravendite | 2023 | 2023 | 2024 | 2024 | 2024 |
Quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile | 80,8 | 86,9 | 83,8 | 86,6 | 82,4 |
Sconto medio | 8,5 | 8,6 | 8,3 | 8,5 | 7,8 |
Tempi di vendita (mesi) | 5,9 | 6 | 5,7 | 5,7 | 5,7 |
Quota di acquisti finanziati con mutuo | 63,4 | 56,9 | 62,5 | 61,5 | 63,7 |
Rapporto tra prestito e valore dell’immobile | 77,3 | 77,6 | 77,2 | 77,1 | 77,9 |
Fonte: Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 3° trimestre 2024
Diminuiscono le difficoltà a ottenere un mutuo
In linea con le passate rilevazioni, il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia di novembre segnala tra le principali cause di cessazione dell’incarico a vendere il valore delle offerte giudicato troppo basso dal venditore oppure il prezzo richiesto ritenuto troppo elevato dai potenziali acquirenti. Si è nuovamente ridotta la quota di operatori che segnalano, tra le cause prevalenti, la difficoltà da parte degli acquirenti di ottenere un mutuo, passata al 20% dal 23% del trimestre precedente e dal 34% del III trimestre del 2023.
Sale al 63,7% la quota di acquisti sostenuti da un mutuo
Coerentemente con le minori difficoltà di accesso ai prestiti per i compratori, la percentuale di acquisti finanziati con un mutuo è cresciuta sia rispetto alla precedente rilevazione sia rispetto a un anno prima. Resta tuttavia su valori bassi nel confronto storico.
Nel dettaglio la quota di compravendite sostenute da un prestito ipotecario è passata dal 62,5% del I trimestre e dal 61,5% del secondo al 63,7% nel III trimestre.
Il rapporto medio tra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile è risultato in lieve aumento e pari al 77,9%, rispetto al 77,1% del trimestre precedente (77,6% un anno prima). Secondo gli agenti, spiega l’analisi, “le norme contenute nel decreto Salva-casa, convertito in legge lo scorso luglio e volto a ridurre l’onere burocratico connesso agli interventi edilizi di minore portata, avrebbero un effetto soprattutto sull’offerta di abitazioni (con un saldo positivo di 16 punti percentuali), piuttosto che sulla domanda (10 punti); per il 22 per cento degli operatori l’effetto complessivo sui prezzi sarebbe al rialzo, per il 6 per cento al ribasso”.
Prezzi più stabili per il 72% degli agenti immobiliari intervistati
Nel III trimestre del 2024 la quota di operatori che segnalano una stabilità dei prezzi delle abitazioni è cresciuta al 72% (dal 67%), mentre quella che riporta una diminuzione delle quotazioni rispetto a tre mesi prima è scesa al 15% (dal 22%), in misura più marcata nelle aree del Centro-Sud. La quota di operatori che riportano un incremento dei prezzi è rimasta stabile (al 12%).
Lo sconto medio sui prezzi ha raggiunto i minimi storici
Lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore è sceso al 7,8%, il valore più basso registrato dall’inizio della rilevazione. Il tempo trascorso tra l’affidamento dell’incarico e la vendita è rimasto invariato, a 5,7 mesi, appena al di sopra di quello minimo dall’inizio dell’indagine registrato all’inizio del 2023.
La quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione è aumentata
La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è aumentata rispetto al III trimestre del 2023 (all’82,4%), attestandosi sui livelli medi del terzo trimestre nel periodo postpandemico. Il saldo tra le agenzie che dichiarano un aumento delle transazioni intermediate rispetto a un anno prima e quelle che invece ne riscontrano una riduzione è rimasto negativo, ma in lieve miglioramento nel confronto con il trimestre precedente (-22 punti percentuali da -24). La quota di operatori che ha intermediato esclusivamente abitazioni preesistenti si è confermata ampiamente maggioritaria e pressoché invariata rispetto a tre mesi prima (all’83%).
Migliora la domanda, stabile l’offerta
I saldi fra le percentuali di agenti che riscontrano un incremento e una riduzione degli incarichi da evadere e dei nuovi incarichi a vendere sono rimasti stazionari rispetto al III trimestre dello scorso anno (rispettivamente a -25 e -34 punti percentuali); restano su valori bassi nel confronto storico. Il saldo tra i giudizi di aumento e di calo del numero dei potenziali acquirenti si è confermato negativo ma è migliorato sia nel confronto con il trimestre precedente (-22 punti percentuali, da – 24) sia, in misura maggiore, rispetto a un anno prima, quando aveva toccato il minimo della serie storica (-40 punti) se si esclude il trimestre di lockdown. I segnali di miglioramento della domanda sono stati più forti nelle regioni del Centro-Sud.
In aumento i canoni di locazione
La quota di agenti che hanno riscontrato un aumento dei canoni di locazione rispetto al trimestre precedente è salita di 2 punti percentuali rispetto alla passata rilevazione (al 51%), confermandosi su livelli storicamente molto elevati.
Il 35% delle agenzie ha previsto un aumento dei canoni nel trimestre in corso, il 7% una riduzione. Il saldo fra queste due quote, ancora consistente, è tuttavia il più basso dalla fine del 2022; i valori maggiori si sono registrati nel Centro Italia, dove il saldo è aumentato. Secondo il 40% degli agenti (la quota è invariata rispetto alla rilevazione precedente), il rialzo dei canoni è dovuto principalmente alla minore offerta, che si associa alla preferenza dei proprietari per gli affitti brevi, in misura più marcata nel Centro e nel Sud del Paese.
Fra le motivazioni della maggiore domanda, indicata nel complesso dal 24% delle agenzie, le difficoltà di alcune categorie di compratori ad acquistare immobili sono risultate meno rilevanti rispetto ai trimestri precedenti.
Lo sconto medio sui canoni di locazione richiesti si è mantenuto vicino ai minimi storici, al 2,2%.
La percentuale di operatori che segnalano un calo degli incarichi a locare si è attestata al 42%, mentre il 9% ne ha indicato un aumento: il saldo negativo si è mantenuto stabile rispetto allo scorso trimestre.
Migliorate le prospettive sul mercato immobiliare e sull’evoluzione dei prezzi
Le aspettative degli agenti per il trimestre in corso e per i prossimi due anni, riferite sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale, sono “nettamente migliorate rispetto al periodo corrispondente del 2023 e sono anche migliorate rispetto alla scorsa rilevazione”. Il saldo relativo alle prospettive sull’andamento dei prezzi nel trimestre in corso è aumentato rispetto a tre mesi prima (a -12 punti percentuali da -18), grazie all’aumento della quota di operatori con aspettative di rialzo delle quotazioni e alla riduzione della percentuale di quelli con aspettative in diminuzione.
