Indici di riferimento Euribor e Irs ai loro valori minimi storici (con un Irs a 20 anni di poco superiore allo 0,7% e un Euribor 3 mesi in territorio negativo a -0,29%) assieme a politiche commerciali aggressive da parte dei principali istituti di credito continuano a creare anche nel secondo trimestre 2016 condizioni ottimali per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento per l’acquisto della casa. È quanto emerge dalla nuova edizione della Bussola mutui, il bollettino trimestrale firmato Crif e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
Secondo l’analisi, per una operazione di mutuo di 120.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 200.000 euro, i migliori spread si posizionano nel secondo trimestre 2016 attorno all’1,15% per i mutui a tasso variabile e all’1% per i mutui a tasso fisso.
Tuttavia, mostra la Busssola, l’offerta di mutui a prezzi sempre più vantaggiosi non è sufficiente a sostenere una crescita continuativa della domanda di mutui. La variazione del numero di richieste di nuovi mutui e surroghe passa infatti, nel corso del secondo trimestre 2016, dal più 9% di aprile, al più 3% di maggio sino al meno 5% di giugno, con un ritorno del segno negativo dopo 35 mesi consecutivi di performance positiva. Difficile dire se questo elemento di discontinuità possa rappresentare un episodio isolato o una vera e propria inversione di tendenza, per cui sarà indispensabile attendere le rilevazioni dei prossimi mesi.
A livello di nuove erogazioni di mutuo attraverso il canale online, la finalità surroga diminuisce il suo peso sul totale delle erogazioni anche nel secondo trimestre 2016, passando dal 65% del totale erogati nel terzo trimestre 2015 al 56% del secondo trimestre 2016.
Tale trend è da ricondursi principalmente alla riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a surrogare il mutuo dopo trimestri in cui già molte famiglie hanno optato per il trasloco del proprio finanziamento.
Al contempo, la mancanza di un ritorno di interesse sul tema acquisto casa spinge di nuovo verso il basso l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali.
Nel secondo trimestre 2016 la riduzione dei prezzi al mq degli immobili residenziali forniti in garanzia al mutuo risulta essere pari a -4,2% (dopo aver registrato un -2,4% sull’intero 2015 vs il 2014). Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel secondo trimestre 2016 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione piuttosto consistente, pari a -5,9%, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili subisce una riduzione minore, pari a-1,3%.
“Stiamo attraversando una fase piuttosto delicata per quanto riguarda il mercato dei mutui residenziali: la domanda di mutui con finalità surroga, importante motore della crescita nel 2015, sta progressivamente riducendo la sua spinta propulsiva e, parallelamente, la domanda di mutui con finalità acquisto casa stenta a decollare – ha spiegato Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it –. Nonostante un clima finanziario estremamente favorevole, con indici Irs e Euribor mai così bassi e migliori spread per mutui a tasso variabile e fisso di poco superiori all’1%, e un mercato immobiliare residenziale con prezzi quanto mai interessanti – che beneficia nel trimestre appena concluso di una nuova riduzione dei prezzi pari al 4,2% – privati e famiglie sembrano ancora restii a impegnarsi nel progetto casa. Alla base di questa scelta risiede uno stato di forte incertezza circa le prospettive reddituali personali, incertezza alimentata da diversi fattori quali gli scenari economici in forte cambiamento nell’area euro, la relativa stabilità dei differenti sistemi finanziari, le nuove turbolenze politiche nazionali e i potenziali effetti combinati dei diversi elementi sull’economia reale nazionale. Nuvole all’orizzonte che dovranno diradarsi per permettere una solida ripartenza della fiducia e degli investimenti nel progetto casa”.
“Lo scorso 1° giugno sono entrati in vigore gli Evs (European valutation standards) 2016, i nuovi standard di valutazione immobiliare elaborati da Tegova (The group of valuers’ association) – ha sottolineato Stefano Magnolfi, direttore real estate services di Crif -. Gli Evs 2016 si vanno quindi a sostituire alla vecchia edizione 2012 apportando alcune interessanti novità nel campo della cultura e delle best practice della valutazione immobiliare. Dal momento che le linee guida Abi, punto di riferimento italiano per le valutazioni immobiliari in ambito bancario, si dichiarano compliant ad Evs, in quanto preferiti, fra gli standard internazionali anche da Bce durante l’Asset quality review del 2014, tali standard rappresentano un vero e proprio benchmark per un settore in cui i concetti di standard affidabili e trasparenza della valutazione, competenza e qualificazione del valutatore sono stati introdotti per legge dalla Direttiva Mutui. Conoscere ed applicare gli standard di valutazione non è più quindi solo una buona prassi, ma un requisito di legge. Gli elementi distintivi degli Evs possono essere riassunti nel fatto che essi continuano ad essere standard rivolti esclusivamente al settore delle valutazioni immobiliari, a differenza degli altri standard che si possono applicare anche alla valutazione di altri asset. La loro rilevanza non solo a livello nazionale ma anche europeo si incardina anche nella relazione privilegiata di Tegova, redattore degli Evs, con le istituzioni comunitarie, le autorità di vigilanza e la puntuale aderenza alla normativa dell’Unione europea”.
