Nel primo trimestre 2026 la domanda di nuovi mutui e surroghe è diminuita del 12,4% e questo potrebbe riflettersi sulle erogazioni dopo un 2025 che, secondo le rilevazioni di Banca d’Italia, aveva visto una crescita del 24,4% rispetto al 2024 per attestarsi a 55,6 miliardi di euro.
Come spesso avviene nelle fasi caratterizzate da elevata incertezza e instabilità, le famiglie tendono ad adottare un atteggiamento prudente rispetto a impegni di spesa che incidono in modo significativo sul budget familiare. Al riguardo, già nell’ultimo trimestre del 2025 la crescita delle compravendite residenziali aveva registrato un significativo rallentamento, segnando un +0,5%.
In questo contesto di mercato, le famiglie continuano a ricorrere alla sottoscrizione di un nuovo mutuo, tanto che la percentuale di compravendite residenziali assistite da un finanziamento rimane elevata, al 44,9% del totale.
Una spinta alla domanda abitativa potrebbe venire dal Piano Casa, grazie alla possibilità di beneficiare anche dei finanziamenti europei.
Queste le più significative evidenze della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato Crif e MutuiSupermarket.it, aggiornata al primo trimestre dell’anno.
In particolare, Mutuisupermarket fotografa una crescita della domanda di mutui acquisto prima e seconda casa sul proprio sito, che nei primi 3 mesi del 2026 è salita al 74% del totale e una frenata della richiesta di surroghe, il cui peso nel si è contratto al 20% del totale, contro il 38% del primo trimestre 2025, “a causa della progressiva riduzione della platea di mutuatari per i quali risulta conveniente la rottamazione del finanziamento in corso”.
L’aumento del costo del denaro a tasso fisso e il rallentamento delle surroghe
Mentre i tassi fissi applicati ai mutui continuano a crescere, il mercato dei mutui a tasso variabile sta vivendo un momento di rinnovata attrattività grazie alla discesa dell’Euribor e alla contrazione degli spread. Tuttavia, le aspettative di mercato suggeriscono che il tasso variabile potrebbe offrire rate più contenute solo per i prossimi 12 mesi rispetto al tasso fisso.
A fine aprile l’Euribor a 3 mesi – che determina il costo dei mutui a tasso variabile – si posiziona al 2,19%. Le attuali previsioni di mercato vedono l’Euribor in crescita fino a inizio 2027 per poi restare stabile fino a tutto il 2028. Al contempo, l’IRS a 20 anni, che invece è il riferimento per i mutui a tasso fisso, si posiziona al 3,28%, valore superiore di circa 0,65% rispetto ai livelli di 12 mesi fa.
L’aumento del costo dei mutui a tasso fisso sta impattando negativamente soprattutto la domanda di mutui di surroga, che è più sensibile al prezzo dei mutui: nel primo trimestre 2026, la domanda di surroghe sul canale online ha infatti rappresentato un 20% del totale, in continua contrazione dal 38% registrato nel primo trimestre 2025.
Nel primo trimestre 2026, il livello dei migliori spread applicati ai nuovi mutui a tasso variabile si posiziona attorno allo 0,3%, valore in linea con l’ultimo trimestre 2025.
I migliori spread applicati sui mutui a tasso fisso invece hanno segnato una contrazione intorno a -0,1%, rimanendo posizionati ai minimi storici.
Secondo l’analisi, in questo contesto i migliori mutui a tasso variabile offrono la prospettiva di rate più basse rispetto ai corrispondenti mutui a tasso fisso; tuttavia questo risparmio dovrebbe annullarsi quasi del tutto entro la fine dell’anno coerentemente con gli aumenti attesi dell’Euribor sui prossimi trimestri.
Malgrado questo, la preferenza degli italiani per il tasso fisso rimane forte e persistente: nel primo trimestre 2026 il tasso fisso spiega ancora l’86% del totale delle richieste sul portale, seppur in lieve calo rispetto ai trimestri precedenti. “Tale dinamica è dovuta all’applicazione di spread più bassi sui tassi fissi rispetto ai tassi variabili da parte del sistema bancario, oltre che all’evidente avversione al rischio di volatilità dei tassi di interesse da parte della quasi totalità dei richiedenti. Per quanto riguarda le richieste di mutui con finalità surroga e sostituzione, sul canale online la componente a tasso fisso spiega l’82% delle preferenze”, si legge nel report.
Entrando nel dettaglio, le migliori offerte di mutuo a tasso fisso e a tasso variabile presenti oggi sul portale, la Bussola Mutui propone una simulazione prendendo a riferimento un mutuo per acquisto casa di importo pari a 140.000 euro, con valore dell’immobile 220.000 euro e durata 25 anni: un richiedente di 35 anni può oggi rilevare un migliore tasso fisso pari al 2,59% e ottenere una rata mensile di 634 euro. Per la medesima operazione, la migliore offerta di mutuo a tasso variabile presenta oggi un tasso variabile dell’1,95% con una rata mensile di 590 euro. Inoltre, secondo le attuali previsioni sull’andamento dell’Euribor, la rata variabile dovrebbe rimanere inferiore alla corrispondente rata fissa per i prossimi 12 mesi.
“In uno scenario caratterizzato da elevata instabilità geopolitica nonché incertezza sull’andamento dei costi energetici e possibili ripercussioni inflazionistiche, le aspettative dei mercati finanziari prefigurano a breve un chiaro inasprimento della politica monetaria: entro la fine dell’estate sono infatti attesi due rialzi dei tassi Bce da 0,25% ciascuno, con elevata probabilità di un terzo aumento nella prima metà del 2027 – afferma Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it -. Coerentemente, privati e famiglie nel momento della scelta del tasso per il proprio mutuo, continuano a mostrare un atteggiamento di cautela, preferendo nell’86% dei casi un mutuo a tasso fisso, nonostante la rata fissa risulti ad oggi circa un 7% più cara rispetto alla rata di un omologo mutuo a tasso variabile. Questa scelta appare sicuramente giustificata alla luce degli attesi aumenti del costo del denaro che porterebbero già entro la fine dell’anno ad annullare la differenza oggi riscontrabile tra importo della rata variabile e della rata fissa. La scelta di un mutuo a tasso fisso è inoltre la favorita al momento in particolare per il segmento di mercato dei giovani under 36: criteri di credito bancari meno stringenti nel caso di scelta di finanziamenti a tasso fisso permettono infatti maggiore accessibilità al credito e in taluni casi anche importi finanziabili più elevati”.
“In uno scenario caratterizzato da elevata instabilità geopolitica nonché incertezza sull’andamento dei costi energetici e possibili ripercussioni inflazionistiche, le aspettative dei mercati finanziari prefigurano a breve un chiaro inasprimento della politica monetaria: entro la fine dell’estate sono infatti attesi due rialzi dei tassi Bce da 0,25% ciascuno, con elevata probabilità di un terzo aumento nella prima metà del 2027 – aggiunge Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it -. Coerentemente, privati e famiglie nel momento della scelta del tasso per il proprio mutuo, continuano a mostrare un atteggiamento di cautela, preferendo nell’86% dei casi un mutuo a tasso fisso, nonostante la rata fissa risulti ad oggi circa un 7% più cara rispetto alla rata di un omologo mutuo a tasso variabile. Questa scelta appare sicuramente giustificata alla luce degli attesi aumenti del costo del denaro che porterebbero già entro la fine dell’anno ad annullare la differenza oggi riscontrabile tra importo della rata variabile e della rata fissa. La scelta di un mutuo a tasso fisso è inoltre la favorita al momento in particolare per il segmento di mercato dei giovani under 36: criteri di credito bancari meno stringenti nel caso di scelta di finanziamenti a tasso fisso permettono infatti maggiore accessibilità al credito e in taluni casi anche importi finanziabili più elevati”.
Il credito bancario resta fondamentale per sostenere le compravendite residenziali
In questa fase, l’importanza del credito bancario a sostegno del mercato immobiliare è confermata dall’elevata percentuale di compravendite residenziali assistite da mutuo, che nel quarto trimestre 2025 risulta pari al 44,9%, in ulteriore crescita rispetto al 41,6% del medesimo trimestre dell’anno precedente.
I dati dell’Agenzia delle Entrate relativi al quarto trimestre 2025 evidenziano un forte rallentamento della crescita del numero delle compravendite residenziali, con un incremento pari allo 0,5%, rispetto ad un +8,5% del trimestre precedente.
Al contempo, l’importo medio erogato è risultato pari a 139.069 euro, in aumento rispetto al trimestre precedente.
La fascia di importo compresa tra i 100.000 e i 149.999 euro emerge come la preferita dagli italiani e spiega circa il 33% dei mutui erogati. Al contempo, il 48% delle erogazioni prevede una durata superiore ai 25 anni.
Le previsioni
Il 2025 si è aperto con un avvio positivo del mercato delle compravendite immobiliari, caratterizzato da una crescita a due cifre, ma ha progressivamente perso slancio nel corso dell’anno. La stabilizzazione dei tassi di interesse, che a giugno hanno esaurito la fase di discesa, ha inciso sul rallentamento. Ciò si è tradotto in una frenata degli scambi, tanto che si è passati da un +11,2% nel primo trimestre rispetto allo stesso periodo del 2024 a un marginale +0,5% nell’ultimo trimestre dell’anno.
“Nel complesso, le compravendite hanno comunque chiuso il 2025 con un incremento del 6,5%, ma in un contesto di progressivo indebolimento del mercato mese dopo mese. L’elevata incertezza legata agli scenari geopolitici, il rischio di nuove pressioni inflazionistiche e la conseguente possibilità di politiche monetarie restrittive da parte della Bcefanno prevedere un 2026 improntato alla cautela da parte di famiglie e imprese, in attesa di segnali più chiari sul fronte macroeconomico – conclude Stefano Magnolfi, executive director di Crif Real Estate Services -.
Tra gli elementi di novità che potranno incidere sull’evoluzione a medio termine del mercato italiano vi è il varo del Piano Casa da parte del Governo che potrebbe, grazie a una serie di semplificazioni, dare qualche impulso per sostenere la domanda abitativa e potrà attingere anche a rilevanti finanziamenti europei, dal momento che alla questione abitativa anche Bruxelles ha dedicato importanti capitoli di spesa con il recente Piano Europeo per l’Edilizia Abitativa a Prezzi Accessibili. In un quadro in cui il fattore energetico è cruciale per i costi che dovranno sostenere le famiglie, anche le abitazioni a più elevata efficienza energetica (nuove o oggetto di riqualificazione) potranno giocare una parte importante in termini di contenimento delle spese. Anche gli istituti di credito stanno sempre più rivolgendosi a questa tipologia di abitazioni con prodotti ‘green’ che possono sicuramente fare la differenza sia sul lato del costo del debito che per quanto riguarderà poi le spese gestionali degli immobili, fattori entrambi in probabile aumento viste le tensioni attuali sui mercati”.
