L’elevata quota di abitazioni inutilizzate o nelle disponibilità dei proprietari, associata all’accresciuta dimensione del mercato degli affitti brevi, specie nelle località turistiche, rende sempre più difficile l’individuazione di soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine. E rende il mercato degli affitti non tanto saturo, ma piuttosto bloccato. A segnalarlo è l’Osservatorio affitti 2023, condotto da Nomisma per conto di Crif e in collaborazione con Confabitare, che si propone di offrire una visione dettagliata e informativa sulle dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore degli affitti in Italia.
Secondo l’analisi, nonostante una domanda elevata (oltre 700.000 richieste di locazione stimate da Nomisma nel 2023), esiste una significativa discrepanza tra l’offerta disponibile e la domanda effettiva. Infatti, secondo l’analisi 2023 Gli Immobili in Italia dell’Agenzia delle Entrate, circa l’11% delle abitazioni nel Paese rimane non utilizzato o non concesso in locazione, creando un mercato degli affitti non tanto saturo, ma piuttosto bloccato.
Lo scenario di domanda e offerta nel mercato della locazione italiano
In Italia, il 57% delle abitazioni è di proprietà e utilizzato come prima abitazione, le case destinate alla locazione sono circa il 10% dello stock immobiliare disponibile, mentre un altro 11% è a disposizione, ovvero non è né locato né utilizzato come prima abitazione. Questo comporta una sostanziale scarsità di offerta che unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni circa, ha determinato un aumento del 2,1% dei canoni di locazione nel 2023.
Far coincidere domanda e offerta nel mercato della locazione è una sfida complessa, poiché si basa sull’asimmetria informativa tra locatore e locatario, sia relativamente all’affidabilità economica di quest’ultimo, sia ad aspetti di carattere più socioculturali e di approccio alla buona gestione dell’immobile preso in locazione. Arriva al 30% la quota dei proprietari che si dichiarano non disposti a concedere in locazione le proprie abitazioni, con una maggiore concentrazione tra coloro che possiedono un’unica abitazione oltre quella di residenza/vacanza (questa quota scende al 15% per chi dichiara invece di possedere 3 o più abitazioni oltre quella di residenza). Escludendo dal campione chi non ha mai concesso in locazione immobili di proprietà, vi è poi un’ulteriore quota di rispondenti (circa il 10%) che dichiara di aver affittato in passato una o più abitazioni di proprietà ma di non averne più intenzione. Fra questi quasi il 40% ha avuto esperienze negative (sfratti, ingiunzioni di pagamento, mancati pagamenti), che lo ha fatto desistere. Ciononostante, attualmente la metà dei proprietari di immobili «extra» (oltre a quello di residenza o vacanza) ha in locazione almeno un’abitazione, e un ulteriore 30% si dice pronto a concederla in locazione nel futuro prossimo.
Affidabilità economica dell’inquilino
Stabilità contrattuale o tipologia di lavoro in generale e assenza di pendenze di pagamento sono le caratteristiche considerate più importanti dai locatori. La morosità e i ritardi nel pagamento dell’affitto sono infatti problemi diffusi, con quasi 1/3 dei locatori che dichiara di aver subìto fenomeni di morosità (concentrati soprattutto fra le 2 e le 4 mensilità) e il 13% degli affittuari che dichiara di aver saltato almeno un pagamento. Stessa dinamica si registra anche rispetto a ritardi nel pagamento dell’affitto: il 27,5% degli affittuari ha dichiarato di aver pagato l’affitto in ritardo almeno una volta nell’ultimo anno, mentre lato locatori la quota di ritardi riscontrati sale al 38%.
La morosità dei locatari è principalmente causata dall’emergere di spese impreviste (nel 40% dei casi), specialmente tra liberi professionisti, imprenditori, lavoratori autonomi e artigiani che scontano una discontinuità nelle entrate. In seconda battuta, in 1 caso su 3 la morosità è dovuta ad una temporanea perdita di lavoro o a difficoltà legate al reddito, incidenza che si alza sensibilmente in presenza di redditi bassi o nulli (operai e casalinghe/i).
Nonostante le difficoltà, circa il 50% dei locatori preferisce attendere prima di intraprendere azioni legali per la morosità, facendo emergere il profilo di un “proprietario tollerante”. La percentuale di chi decide di procedere per vie legali aumenta però con il numero di abitazioni possedute.
