Dall’analisi dei dati di Crif Valutazione Immobili, delle informazioni registrate in Eurisc (il sistema di informazioni creditizie gestito da Crif) e delle rilevazioni dell’Agenzia del territorio, con riferimento al mercato immobiliare italiano oggetto di garanzia ipotecaria, nel quarto trimestre 2011 si evidenzia un lieve aumento dei volumi di compravendite residenziali (+0,6%) rispetto al corrispondente periodo 2010.
Tale andamento, però, si accompagna alla contrazione dei mutui ipotecari erogati a persone fisiche, con una sostanziale stabilità dell’importo medio del mutuo finanziato. Anche il valore medio degli immobili oggetto di mutuo e la loro metratura registra un sensibile calo. Nello specifico, alla fine di dicembre 2011 nelle principali 8 metropoli italiane (Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna, Firenze) il numero di contratti di mutuo ipotecario erogati a persone fisiche registra un -29,8% rispetto al corrispondente periodo 2010, mentre nel resto dell’Italia tale valore raggiunge valori del -35%.
L’Agenzia del Territorio conferma però che nell’intero 2011 le compravendite di abitazioni acquistate con l’ausilio di un mutuo ipotecario sono diminuite del -4,5%, pertanto gran parte del calo di richieste/erogazione di mutuo è imputabile alla scomparsa del fenomeno di surroghe e sostituzioni. Per quanto riguarda gli importi medi dei mutui ipotecari erogati, i grandi capoluoghi mostrano un lievissimo decremento, pari a -0,3%, mentre il resto del territorio nazionale registra una sostanziale stabilità. Il valore medio dell’immobile a garanzia si contrae del -4,2% nelle metropoli, mentre cresce del +1% nel resto dell’Italia, la superficie degli immobili oggetto di compravendita evidenzia invece un -0,7% nelle metropoli e un -9% nel resto dell’Italia.
Infine il loan to value passa dal 41% al 43% nelle 8 metropoli italiane, mentre cala dal 50% al 49% nel resto del Paese, effetto della dinamica congiunta del prezzo degli immobili e dell’importo dei mutui erogati.
Analizzando i dati, che confrontano il quarto trimestre 2011 con il quarto trimestre 2010, si evince che il numero di compravendite residenziali è in aumento in quasi tutte le città: Roma (+11,7%), Milano (+1,7%), Torino (+15,6%), Napoli (+9%), Palermo (+2,5%), Bologna (+6,9%), Firenze (+10%). Unico capoluogo in lieve controtendenza risulta essere Genova (-1,5%).
Per quanto riguarda il numero di contratti di mutuo ipotecario erogati nel periodo di osservazione, è invece generalizzato un sostanziale decremento, con una media del -30% e punte minime del -38,8% (Palermo).
Con riferimento invece all’importo medio dei mutui erogati, si registra un decremento nelle città di Roma (-0,9%), Milano (-1,9%), Napoli (-1,5%), Palermo (-1,5%) e Bologna (-0,5%), una stabilità a Genova e un aumento a Torino (+2,9%) e Firenze (+2,4%).
I valori medi degli immobili oggetto di garanzia registrano poi un sensibile calo nelle città di Roma (-2,2%), Milano (-3,6%), Genova (-0,4%), Napoli (-19,7%), Palermo (-14,1%), Bologna (-4,3%), Firenze (-6,1%), unica metropoli in lieve crescita è Torino (+2,2%).
Inversamente correlato al valore medio dell’immobile risulta naturalmente l’andamento del Loan To Value: nella tabella tale indice è espresso come incremento o decremento in punti percentuali rispetto al valore di LTV del trimestre 2010.
Infine, la metratura degli appartamenti considerati registra i minimi valori di decrescita a Bologna (-6,8%), mentre rimane sostanzialmente stabile a Palermo e registra la crescita più consistente a Firenze (+7,9%). Generalmente, la superficie commerciale degli immobili compravenduti nelle metropoli cala dagli 89 mq del quarto trimestre 2010, agli 88 mq del quarto trimestre 2011, mentre nel resto dell’Italia diminuisce dai 137 mq ai 125 mq.
