Edilizia agevolata, nuova sentenza del Tribunale di Roma: il venditore deve riconoscere all’acquirente solo gli oneri per l’affrancazione

Edilizia agevolata piani di zonaChi ha venduto un immobile costruito in edilizia agevolata a prezzo di mercato non è costretto a restituire all’acquirente l’intera differenza tra il prezzo massimo fissato dalla convenzione in base alla quale è stato costruito l’immobile stesso e la cifra effettivamente pagata per l’acquisto, ma solo a corrispondere al nuovo proprietario la somma necessaria per la cosiddetta affrancazione della casa.

A stabilirlo è stato il Tribunale di Roma con un’ordinanza del 17 aprile 2018 firmata dal giudice Antonio Perinelli, che ha accolto la linea difensiva di Fga – Studio Legale Ferraro Giove e Associati, respingendo la domanda di un acquirente che chiedeva la restituzione di 177.000 euro quale prezzo eccedente quello massimo di cessione. Il giudice ha deciso di limitare la condanna del venditore esclusivamente alle somme necessarie per ottenere la cosiddetta affrancazione dell’immobile, pari alla ben più contenuta somma di 10.000 euro.

La decisione va a incidere sulle conseguenze della sentenza 18135 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del settembre 2015, che ha determinato una situazione di incertezza e disagio in centinaia di migliaia di famiglie romane interessate da compravendite di abitazioni costruite nei “Piani di zona”.

La Suprema Corte ha infatti chiarito con il suo pronunciamento che, diversamente da quanto ritenuto da tutti gli attori coinvolti nelle compravendite (privati, notaio, agenzie immobiliari, banche, Comune) fino a quel momento e dalla prassi conseguentemente seguita, i vincoli su prezzo e affitto massimi stabiliti dalle convenzioni sulla base delle quali sono state realizzate quelle tipologie di immobili restano in piedi anche per le compravendite successive alla prima, poiché l’edilizia convenzionata ha lo scopo di “garantire il diritto alla casa, e non certo quella di consentire successive operazioni speculative”. Una deliberazione basata su un principio di equità sociale, garantire appunto il diritto alla casa alle persone con limitate disponibilità economiche, che ha gettato però nel caos la Capitale, portando acquirenti e venditori di immobili costruiti in edilizia agevolata a darsi battaglia in tribunale per cercare di vedere affermati o tutelati i propri diritti e le proprie ragioni.

Prima della decisione del giudice Pirelli, peraltro, altri pronunciamenti da parte del tribunale hanno obbligato i venditori a restituire l’intera differenza tra il prezzo massimo fissato dalla convenzione e la cifra effettivamente pagata per l’acquisto.

Quello che si va configurando è dunque uno scenario complicato, con orientamenti giurisprudenziali diversi.

L’ordinanza del giudice Perinelli si è anche occupata della responsabilità del notaio davanti al quale era stata conclusa la vendita dell’immobile in questione, andando ad escluderla.

“Il giudice – sottolinea l’avvocato Maurizio Gugliotta di Fga – ha accolto tutte le nostre eccezioni sia in tema di abuso del diritto che in punto di totale assenza di responsabilità a carico del notaio citato in giudizio”.

Nello specifico la sentenza ha stabilito che: “I ricorrenti chiedono la restituzione del prezzo pagato in eccesso rispetto al prezzo massimo di cessione. Questa richiesta sarebbe pienamente legittima ove l’ordinamento non concedesse altri rimedi per liberare il bene e pertanto il vincolo del prezzo massimo fosse destinato a seguire il bene, quale onere reale, per tutti i trasferimenti futuri come affermato dalle Sezioni Unite (della Corte di Cassazione, ndr). In realtà così non è in quanto è riconosciuto al proprietario (ma non a colui che ha venduto) di procedere all’affrancazione del bene pagando un prezzo”. 

Per il giudice “la scelta dei ricorrenti dell’opzione della restituzione del prezzo eccedente quello massimo in luogo dell’affrancazione per la loro utilità, con aggravamento ingiustificato della posizione dei resistenti, deve considerarsi lesiva del principio di buona fede e costituisce pertanto un’ipotesi di abuso del diritto”.

Sotto il profilo della legittimità costituzionale, nel liquidare unicamente le somme necessarie per ottenere l’affrancazione, la sentenza ha stabilito che “questa interpretazione è l’unica che consente un’applicazione della norma conforme alla Costituzione, altrimenti determinandosi un’ingiustificata disparità di trattamento tra coloro che sono stati proprietari degli immobili sino al luglio 2011, che non hanno avuto la possibilità di affrancare l’immobile e potrebbero pertanto essere tenuti a restituire le somme versate in eccedenza, e quelli divenuti proprietari successivamente a tale data, cui invece è stata riconosciuta la possibilità di affrancare il bene e di rivenderlo senza limiti di prezzo. Tale disparità costituirebbe una palese violazione dell’art. 3 della Costituzione”.

Per quanto riguarda la posizione del notaio, il giudice non ha ravvisato alcuna mancanza di diligenza, atteso che “prima della sentenza delle Sezioni Unite del 2015 l’interpretazione maggioritaria in giurisprudenza riteneva che gli immobili dell’edilizia agevolata fossero liberamente trasferibili senza limiti di prezzo. Nello stesso senso erano anche il parere espresso dal Consiglio nazionale del notariato del 20.10.2011 e le indicazioni fornite dal Comune di Roma nella circolare del 2013 versata in atti dalla difesa del terzo chiamato”.

Edilizia agevolata, nuova sentenza del Tribunale di Roma: il venditore deve riconoscere all’acquirente solo gli oneri per l’affrancazione ultima modifica: 2018-04-20T15:53:08+00:00 da Paolo Tosatti

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