Il mercato del credito immobiliare in Italia è fortemente polarizzato, con una netta prevalenza dei grandi centri urbani, mentre le aree interne e periferiche mostrano dinamiche molto più contenute. È questa la geografia del credito per la casa in Italia, delineata dalla Fabi (Federazione autonoma bancari italiani) dopo oltre un anno di riduzioni del costo del denaro deciso dalla Bce.
Secondo i dati diffusi dalla Federazione le prime 10 città italiane per volumi di mutui attivi raggiungono un terzo (36,8%) dell’intero stock nazionale, per una cifra che sfiora i 140 miliardi di euro.
In particolare, la Fabi ha analizzato il periodo tra il 2022 e il 2024, durante il quale l’ammontare complessivo dei mutui concessi alle famiglie italiane è cresciuto di circa 3,7 miliardi di euro, pari a una variazione di poco inferiore all’1%, da 376,4 a 380,1 miliardi. L’andamento medio però, sottolinea il report, nasconde marcate differenze tra le aree del Paese.
In 25 province 240 miliardi di euro di mutui (63% del totale)
Secondo i dati diffusi dalla Fabi, le prime 25 città italiane raccolgono, da sole, oltre 240 miliardi di euro di mutui, pari a circa i due terzi del totale nazionale. La mappa del credito immobiliare mette dunque in luce la centralità di alcune province, quelle più grandi, capaci da sole di rappresentare una fetta significativa dell’intero mercato nazionale.
Roma e Milano si attestano saldamente al vertice della graduatoria: la Capitale guida con mutui per 44,5 miliardi di euro, pari all’11,7% del totale nazionale, mentre il capoluogo lombardo segue a breve distanza con 42,4 miliardi (11,2%). Insieme, le due città generano quasi il 23% del mercato dei mutui italiani, un dato che ben racconta il peso economico, demografico e immobiliare di queste due metropoli.
Alle loro spalle, con numeri distaccati, ma comunque importanti, si collocano Torino, che con 16,8 miliardi di mutui rappresenta il 4,4% del mercato, e Napoli, che supera i 13 miliardi (3,4%), confermandosi la principale piazza del Sud. Subito dopo troviamo Bologna (10 miliardi) e Firenze (9,6 miliardi), che sfiorano rispettivamente il 2,6% e il 2,5%, mantenendo un ruolo rilevante nell’equilibrio del credito nel Centro Nord.
La Lombardia si conferma regione protagonista anche grazie ad altre province come Brescia (8,9 miliardi), Bergamo (8,5 miliardi), Monza e Brianza (8,2 miliardi), Varese (7,6 miliardi), Como (5,2 miliardi) e Pavia (3,5 miliardi), che figurano tutte nella top 25, a testimonianza della diffusione del credito sul territorio regionale.
Il Veneto segue a ruota, forte della presenza di Padova (7,3 miliardi), Verona (6,8 miliardi), Venezia (6,8 miliardi), Treviso (5,9 miliardi) e Vicenza (5,4 miliardi): un insieme di province dinamiche che nel complesso rappresentano un pilastro del mercato immobiliare nazionale.
Anche l’Emilia Romagna è ben rappresentata con Modena (5,5 miliardi) e Reggio Emilia (3,9 miliardi), mentre Genova – con 6 miliardi – mantiene un presidio solido in Liguria.
Nel Mezzogiorno, oltre a Napoli, si distinguono Bari (7,8 miliardi), Palermo (5,1 miliardi), Catania (4,5 miliardi) e Salerno (3,8 miliardi), a dimostrazione di una vivacità creditizia che resiste nonostante le difficoltà economiche di alcune aree meridionali. Chiude la classifica Bolzano, con 3,5 miliardi, segno che anche le province più piccole o con una forte connotazione territoriale contribuiscono al mosaico complessivo del credito immobiliare italiano.
Italia divisa tra Nord e Sud
Nel biennio 2022-2024 i mutui accesi dalle famiglie italiane per l’acquisto di abitazioni sono cresciuti moderatamente, con un incremento complessivo di circa 3,7 miliardi di euro. Il totale nazionale ha superato i 380 miliardi, in leggera crescita rispetto ai 376 registrati due anni prima. Dietro questo dato medio si nascondono però, spiega la Fabi, dinamiche molto diverse tra le regioni. Alcune aree del Paese – in particolare il Nord Est e alcune regioni del Sud – hanno mostrato segnali di vivacità, mentre altre hanno visto una contrazione, segno di un mercato immobiliare a due velocità. In cima alla classifica si colloca la Sardegna, con la crescita più marcata su base percentuale, seguita da Puglia, Emilia Romagna, Veneto e Abruzzo. In queste regioni, la domanda di mutui si è rafforzata, complice un mercato immobiliare dinamico e, in alcuni casi, un maggiore accesso al credito da parte delle famiglie. La Lombardia si conferma invece la regione con il contributo più rilevante in termini assoluti, grazie a un incremento di oltre un miliardo di euro, spinto soprattutto dal traino di Milano e delle altre aree urbane. Sul fronte opposto, si segnala una flessione più o meno marcata in diverse regioni, soprattutto al Nord Ovest e nel Mezzogiorno. Liguria registra il calo più consistente in valore percentuale, seguita da Calabria, Molise e Trentino Alto Adige. Anche in regioni come le Marche e il Piemonte l’andamento è stato debole o sostanzialmente stabile.
Abruzzo: spicca Chieti con +3,5%. Nel biennio 2022-2024 i mutui concessi alle famiglie abruzzesi per l’acquisto di abitazioni sono cresciuti dell’1,7%, passando da 4,89 a 4,97 miliardi di euro. L’incremento complessivo è stato di circa 85 milioni, al di sopra della media nazionale, che nello stesso periodo si è attestata all’1%. Tutte le province registrano un segno positivo. La crescita più marcata si rileva a Chieti, che guadagna 44 milioni (+3,5%), seguita da Pescara (+1,6%), L’Aquila (+1,5%) e Teramo (+0,3%). Emerge una ripresa diffusa della domanda di credito immobiliare nella regione, sostenuta dalla stabilità del mercato e da un interesse crescente verso l’acquisto della prima casa, nonostante il contesto di tassi elevati.
Basilicata: mercato stabile, ma dinamiche opposte tra Matera e Potenza. Tra il 2022 e il 2024 i mutui per la casa accesi dalle famiglie lucane sono rimasti pressoché stabili, con una leggera crescita dello 0,9%, pari a 11,9 milioni di euro in più. Il totale è passato da 1,27 a 1,28 miliardi, un dato in linea con l’andamento nazionale (+1%). Dietro la tenuta complessiva, però, si nasconde un doppio trend: Matera ha registrato un incremento deciso (+4,4%), con un aumento di oltre 25 milioni, mentre Potenza ha segnato un calo dell’1,9%, pari a 13,3 milioni in meno. Un segnale di polarizzazione interna che evidenzia dinamiche economiche e immobiliari diverse tra le due province.
Calabria: flessione nel biennio 2022-2024. Nel biennio 2022-2024 i mutui accesi dalle famiglie calabresi per l’acquisto di abitazioni sono diminuiti dell’1,8%, passando da 3,7 a 3,64 miliardi di euro. La flessione, pari a circa 67 milioni, si contrappone alla crescita registrata a livello nazionale (+1%). Il calo è diffuso su quasi tutto il territorio: Catanzaro perde 27,8 milioni (-3,1%), Reggio Calabria 20,9 milioni (-2,5%) e Crotone il 4,6%, la contrazione percentuale più marcata della regione. Stabile Vibo Valentia (+0,1%), mentre Cosenza registra un lieve calo dello 0,3%. I dati evidenziano una generale difficoltà del mercato del credito in Calabria, dove l’effetto del rialzo dei tassi si è fatto sentire in modo più marcato rispetto ad altre regioni del Sud.
Campania: aumento trainato da Napoli e Caserta. Nel biennio 2022-2024 i mutui per l’acquisto di abitazioni concessi alle famiglie campane sono aumentati dell’1,4%, pari a circa 279 milioni di euro in più, passando da 20,7 a 20,9 miliardi. Una crescita superiore alla media nazionale (+1%), trainata soprattutto da Napoli e Caserta. Il capoluogo partenopeo ha registrato il maggiore incremento in valore assoluto, con +173,5 milioni (+1,3%), seguito da Caserta, che cresce del 2,7% (+69,3 milioni). Buoni segnali anche da Salerno (+1,2%), mentre Benevento è rimasta sostanzialmente stabile (+0,3%). Fa eccezione Avellino, unica provincia campana in calo (-1,2%). La Campania si conferma così una delle regioni del Mezzogiorno più attive sul fronte immobiliare, con un mercato del credito in moderata espansione nonostante il rialzo dei tassi.
Emilia Romagna: crescita decisa, ritmo doppio rispetto alla media italiana. Nel biennio 2022-2024 i mutui per l’acquisto di abitazioni concessi alle famiglie emiliano-romagnole sono cresciuti del 2,1%, passando da 34 a 34,7 miliardi di euro, con un incremento di oltre 706 milioni. Un ritmo di crescita più che doppio rispetto al dato nazionale, che nello stesso periodo si è fermato all’1% (+3,7 miliardi su base Italia). Tutte le province mostrano il segno più, con le performance migliori a Ravenna (+3,1%), Forlì-Cesena (+2,5%) e Reggio Emilia (+2,5%). Seguono Bologna (+2,3%), Rimini (+2,3%) e Modena (+2,2%), mentre le crescite più contenute si registrano a Piacenza e Parma (+0,6%). Il dato conferma la solidità del mercato immobiliare regionale e la buona tenuta del credito alle famiglie, nonostante il rialzo dei tassi. Bologna resta la provincia con il volume più elevato, superando nel 2024 i 10 miliardi di euro in mutui attivi.
Friuli Venezia Giulia: leggera crescita, sotto la media italiana. Nel biennio 2022-2024 i mutui concessi alle famiglie friulane per l’acquisto di abitazioni sono cresciuti dello 0,6%, passando da 8,33 a 8,38 miliardi di euro. Un incremento di circa 48,5 milioni, inferiore rispetto alla media nazionale, che nello stesso periodo ha segnato una crescita dell’1%, pari a oltre 3,7 miliardi in più. A trainare l’andamento regionale sono state le province di Udine (+0,9%) e Pordenone (+1,1%), seguite da Gorizia (+0,6%). In controtendenza Trieste, che registra un lieve calo (-0,7%) e rappresenta l’unica eccezione negativa sul territorio. Il dato complessivo evidenzia una tenuta del mercato del credito, ma con una dinamica più debole rispetto ad altre aree del Paese, probabilmente influenzata dalla prudenza delle famiglie di fronte al contesto dei tassi elevati.
Lazio: lieve aumento, crescita concentrata su Roma. Nel biennio 2022-2024 i mutui concessi alle famiglie laziali per l’acquisto di abitazioni sono cresciuti dello 0,5%, pari a circa 241,6 milioni di euro in più, passando da 50,1 a 50,3 miliardi. Una dinamica più debole rispetto alla media nazionale, che nello stesso periodo ha segnato un +1%, con un incremento complessivo di 3,7 miliardi. La crescita regionale è quasi interamente ascrivibile alla provincia di Roma, che da sola guadagna oltre 322 milioni (+0,7%). Tutte le altre province del Lazio registrano invece variazioni negative: Frosinone segna il calo più netto (-3,7%), seguita da Rieti (-2,6%), Viterbo (-1,2%) e Latina (-0,2%). Il dato conferma un forte squilibrio territoriale, con il mercato del credito che tiene nella Capitale, ma mostra segnali di debolezza nelle aree periferiche della regione.
Liguria: concessioni in netto calo, peggior dato del Nord Ovest. Nel biennio 2022-2024 i mutui per l’acquisto di abitazioni concessi alle famiglie liguri sono diminuiti del 3,5%, con una flessione pari a 386,2 milioni di euro. Il totale è passato da 11,1 a 10,7 miliardi, segnando un andamento decisamente peggiore rispetto alla media nazionale, che nello stesso periodo ha registrato una crescita dell’1%. Il calo è generalizzato in tutte le province: Savona perde il 4,3%, Genova – che rappresenta la fetta più consistente del mercato – cala del 3,8%, Imperia del 3,7% e La Spezia dell’1%. In valori assoluti, Genova registra la contrazione più marcata, con 236 milioni in meno. Un segnale evidente della frenata del mercato immobiliare e delle difficoltà di accesso al credito in un contesto di tassi elevati, che in Liguria sembrano aver inciso più che altrove.
Lombardia: erogazioni in crescita, Milano spinge la regione. Tra il 2022 e il 2024 i mutui concessi alle famiglie lombarde per l’acquisto della casa sono aumentati dell’1,5%, passando da 92,7 a 94,1 miliardi di euro. L’incremento complessivo è stato di circa 1,37 miliardi, ben sopra la media nazionale che nello stesso periodo si è attestata a +1% (+3,7 miliardi su scala Italia). A guidare la crescita è Milano, con un aumento di oltre 1 miliardo (+2,4%), seguita da Monza e Brianza (+2,9%) e Sondrio (+2,3%). Bene anche Como (+1,7%) e Mantova (+1,1%). In lieve calo invece Varese (-0,6%), Lecco (-1,6%), Pavia (-0,2%) e Cremona (-0,2%). La Lombardia si conferma la regione con il volume di mutui più elevato a livello nazionale, trainata dalla solidità del mercato immobiliare milanese e da una buona tenuta generale, nonostante le pressioni esercitate dal rialzo dei tassi.
Marche: pesano i cali ad Ancona e Macerata. Nel biennio 2022-2024 i mutui concessi alle famiglie marchigiane per l’acquisto di abitazioni sono diminuiti dello 0,2%, passando da 7,58 a 7,56 miliardi di euro, con una flessione di circa 17,4 milioni. Un dato in controtendenza rispetto alla media nazionale, che nello stesso periodo ha registrato una crescita dell’1%, pari a oltre 3,7 miliardi su scala Italia. L’andamento regionale è segnato da dinamiche divergenti: Fermo è la provincia con la crescita più marcata (+2%), seguita da Pesaro Urbino (+0,2%). In calo invece Macerata (-1,4%), Ancona (-0,5%) e Ascoli Piceno (-0,3%). Il mercato del credito nelle Marche mostra quindi segnali di debolezza, in un contesto in cui il rallentamento degli investimenti immobiliari si è fatto sentire in maniera disomogenea sul territorio.
