Fiaip, Osservatorio immobiliare: nel 2010 compravendite in calo del 2% e i prezzi delle case del 4,5%, ma il 2011 si prevede un miglioramento

Il mercato immobiliare 2010 si è chiuso in negativo, ma il 2011 dovrebbe vedere un lento miglioramento. Secondo le rilevazioni della Fiaip, infatti, le compravendite sono calate nel 2010 del 2%, e i prezzi delle case del 4,5%, ma le previsioni per il 2011 indicano un miglioramento dell’andamento delle compravendite degli immobili a uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali e semicentrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale danno per il 2011 come previsione di stazionarietà dei tempi di vendita degli immobili in tutte le zone.

Nel 2010, inoltre, la Fiaip ha evidenziato come sono sempre di più gli italiani (52%) e i clienti extra U.E. (75%) che hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili, sebbene vi sia stata una riduzione delle richieste ed erogazioni rispetto al 2009.

Il secondo semestre del 2010 ha confermato quanto previsto da Fiaip già nell’anno precedente: il mercato immobiliare, che già si era mostrato sano e scevro da incontrollate e improvvise “debacle”, così come invece è accaduto in altre aree dell’Unione europea, ha iniziato a riprendere fiato ed a registrare un notevole aumento delle richieste unito ad una maggiore vivacità delle trattative.

In un momento in cui la forbice tra richiesta e offerta continua a essere ancora troppo distante (circa il 20%) – secondo Mario Condò de Satriano, presidente del Centro Studi Fiaip – la nuova tendenza che si registra è costituita dalla nuova qualità della domanda, frutto, anche, delle nuove norme relative al rendimento energetico, oltre che a una ritrovata spinta di “voglia di case”, in particolar modo, piccoli appartamenti (70/80 mq.), in zone centrali e con elevate qualità contestuali e strutturali. Infatti, secondo il report Fiaip, sebbene gli effetti dello scudo fiscale nel segmento alto, non siano stati all’altezza delle aspettative, le banche hanno finalmente ritrovato la disponibilità e la volontà a finanziare le famiglie interessate ad acquistare, in special modo, nel segmento medio-basso, e la domanda ha sostenuto il mercato contenendo sia la diminuzione dei prezzi che la diminuzione del volume degli scambi”.

Tolta l’iniziale fase di incertezza, il 2010 per gli agenti immobiliari Fiaip ha salutato una significativa ripresa delle trattative, agevolata anche dalle occasioni offerte dal mercato e dai prezzi delle abitazioni che si sono mantenuti al ribasso. Il 2010 si è concluso – secondo il report Fiaip presentato Roma – con il mercato immobiliare in recupero in virtù di una chiara stabilizzazione dei prezzi del residenziale, sostenuta da un quadro di sostanziale ripresa della domanda, dove è sempre la prima casa a essere la protagonista assoluta: nei momenti difficili, come quello attuale, è il grande fabbisogno abitativo a sostenere in Italia l’intero mercato immobiliare.

L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno con il supporto scientifico dell’Università degli Studi di Napoli Federico II – dipartimento di progettazione urbana e di urbanistica. Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato da 9 maggiori città metropolitane e da 3 città che rappresentano il mercato immobiliare delle tipiche provincie italiane ritenute più significative per l’andamento del mercato nel Nord, Centro e Sud Italia.

Dal report 2010 Fiaip si evidenzia una diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Venezia (+2,22%) e Siena (+0,2%) che fotografano una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Palermo con la punta massima rilevata nel capoluogo siciliano del -11%. I restanti cali spaziano tra il -1,56% di Napoli ed il -7% di Bergamo, passando tra -3% di Bologna e Torino, -3,64% di Genova, -4% di Roma, -5% di Firenze, -6% di Salerno e -6,2% di Milano.

Il mercato indica nel 2010, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un -4,5% per le abitazioni e del -6% per i negozi, che si attesta sempre in diminuzione, attorno al 6,6% per gli uffici e al 6,3% per i capannoni. Ciò è dovuto a una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse ancora minore alle attese di mercato a causa di un prezzo degli immobili che per molti proprietari è ancora fermo ai prezzi di mercato del 2007. Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -8% dei capannoni, al -2% delle abitazioni, all’-8,4% dei negozi, fino al -9% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma come il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo che è tra i 6 e i 9 mesi. Aumenta rispetto al 2009 l’allungamento del periodo tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi. Si segnala poi come più della metà delle compravendite ad uso residenziale portate a termine da clientela italiana (52%) avvenga con il ricorso al sistema creditizio e l’accesso ai mutui, sebbene vi sia una riduzione di richieste di erogazioni rispetto al 2009. Le famiglie italiane che richiedono un mutuo hanno sempre l’accortezza di impegnare mediamente non più del 30% del proprio budget d’investimento previsto.

Stesso discorso per i cittadini extra Ue che ricorrono al 75% al sistema creditizio, sebbene la rilevazione Fiaip sottolinea come tra il 2009 e il 2010 vi sia stata una stretta creditizia delle banche che ha fatto rallentare ( -4%) in quel periodo l’accesso al credito a questa tipologia di clientela.

Le previsioni, per il primo semestre 2011, indicano un miglioramento per le compravendite a uso residenziale, in particolar modo per le aree centrali delle città, e un aumento degli affitti a uso abitativo (+10%). Nelle zone periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario, così come i tempi di vendita. L’elemento determinante per la definitiva stabilizzazione del mercato è rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli del 2006/2007. L’eventuale adeguamento ai valori correnti determinerebbe una rapida definizione in funzione della crescente domanda, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita. I dati raccolti per il 2011 rilevano una previsione sostanzialmente stazionaria per quanto concerne i tempi di conclusione delle locazioni abitative, con una tendenza a un leggero aumento nelle zone semicentrali.

È possibile però che anche nei prossimi mesi – dichiara il presidente del Centro Studi Mario Condò de Satriano – i motivi di natura precauzionale dovuti all’attuale fase di incertezza politica, possano indurre sia le famiglie sia gli investitori a rinviare l’acquisto di un immobile. Ma al tempo stesso, proprio la fase d’incertezza, unita all’introduzione della “cedolare secca”, potrebbe indurre i potenziali acquirenti a collocare i propri risparmi nel mattone, alla luce del sostanziale contenimento dei prezzi che garantisce la tenuta complessiva dell’investimento e la buona redditività lorda (5,1%). Tra i possibili motivi di una ripresa possiamo anche inserire la ritrovata disponibilità delle banche all’erogazione dei mutui e il lavoro degli agenti immobiliari nel calmierare le false aspettative di prezzo di chi vende, che ancora pensa di realizzare i prezzi del 2008 che sono un 22-25% più alti delle attuali quotazioni”.

Infine il vice presidente vicario Franco D’Onofrio ha concluso dicendo: “Il Governo deve favorire la ripresa di questo mercato. Noi ce la stiamo mettendo tutta, ma da soli no bastiamo”.

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Il mercato immobiliare 2010 si è chiuso in negativo, ma il 2011 dovrebbe vedere un lento miglioramento. Secondo le rilevazioni della Fiaip, infatti, le compravendite sono calate nel 2010 del 2%, e i prezzi delle case del 4,5%, ma le previsioni per il 2011 indicano un miglioramento dell’andamento delle compravendite degli immobili a uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali e semicentrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale danno per il 2011 come previsione di stazionarietà dei tempi di vendita degli immobili in tutte le zone.

Nel 2010, inoltre, la Fiaip ha evidenziato come sono sempre di più gli italiani (52%) e i clienti extra U.E. (75%) che hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili, sebbene vi sia stata una riduzione delle richieste ed erogazioni rispetto al 2009.

Il secondo semestre del 2010 ha confermato quanto previsto da Fiaip già nell’anno precedente: il mercato immobiliare, che già si era mostrato sano e scevro da incontrollate e improvvise “debacle”, così come invece è accaduto in altre aree dell’Unione europea, ha iniziato a riprendere fiato ed a registrare un notevole aumento delle richieste unito ad una maggiore vivacità delle trattative.

In un momento in cui la forbice tra richiesta e offerta continua a essere ancora troppo distante (circa il 20%) – secondo Mario Condò de Satriano, presidente del Centro Studi Fiaip – la nuova tendenza che si registra è costituita dalla nuova qualità della domanda, frutto, anche, delle nuove norme relative al rendimento energetico, oltre che a una ritrovata spinta di “voglia di case”, in particolar modo, piccoli appartamenti (70/80 mq.), in zone centrali e con elevate qualità contestuali e strutturali. Infatti, secondo il report Fiaip, sebbene gli effetti dello scudo fiscale nel segmento alto, non siano stati all’altezza delle aspettative, le banche hanno finalmente ritrovato la disponibilità e la volontà a finanziare le famiglie interessate ad acquistare, in special modo, nel segmento medio-basso, e la domanda ha sostenuto il mercato contenendo sia la diminuzione dei prezzi che la diminuzione del volume degli scambi”.

Tolta l’iniziale fase di incertezza, il 2010 per gli agenti immobiliari Fiaip ha salutato una significativa ripresa delle trattative, agevolata anche dalle occasioni offerte dal mercato e dai prezzi delle abitazioni che si sono mantenuti al ribasso. Il 2010 si è concluso – secondo il report Fiaip presentato Roma – con il mercato immobiliare in recupero in virtù di una chiara stabilizzazione dei prezzi del residenziale, sostenuta da un quadro di sostanziale ripresa della domanda, dove è sempre la prima casa a essere la protagonista assoluta: nei momenti difficili, come quello attuale, è il grande fabbisogno abitativo a sostenere in Italia l’intero mercato immobiliare.

L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno con il supporto scientifico dell’Università degli Studi di Napoli Federico II – dipartimento di progettazione urbana e di urbanistica. Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato da 9 maggiori città metropolitane e da 3 città che rappresentano il mercato immobiliare delle tipiche provincie italiane ritenute più significative per l’andamento del mercato nel Nord, Centro e Sud Italia.

Dal report 2010 Fiaip si evidenzia una diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Venezia (+2,22%) e Siena (+0,2%) che fotografano una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Palermo con la punta massima rilevata nel capoluogo siciliano del -11%. I restanti cali spaziano tra il -1,56% di Napoli ed il -7% di Bergamo, passando tra -3% di Bologna e Torino, -3,64% di Genova, -4% di Roma, -5% di Firenze, -6% di Salerno e -6,2% di Milano.

Il mercato indica nel 2010, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un -4,5% per le abitazioni e del -6% per i negozi, che si attesta sempre in diminuzione, attorno al 6,6% per gli uffici e al 6,3% per i capannoni. Ciò è dovuto a una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse ancora minore alle attese di mercato a causa di un prezzo degli immobili che per molti proprietari è ancora fermo ai prezzi di mercato del 2007. Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -8% dei capannoni, al -2% delle abitazioni, all’-8,4% dei negozi, fino al -9% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma come il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo che è tra i 6 e i 9 mesi. Aumenta rispetto al 2009 l’allungamento del periodo tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi. Si segnala poi come più della metà delle compravendite ad uso residenziale portate a termine da clientela italiana (52%) avvenga con il ricorso al sistema creditizio e l’accesso ai mutui, sebbene vi sia una riduzione di richieste di erogazioni rispetto al 2009. Le famiglie italiane che richiedono un mutuo hanno sempre l’accortezza di impegnare mediamente non più del 30% del proprio budget d’investimento previsto.

Stesso discorso per i cittadini extra Ue che ricorrono al 75% al sistema creditizio, sebbene la rilevazione Fiaip sottolinea come tra il 2009 e il 2010 vi sia stata una stretta creditizia delle banche che ha fatto rallentare ( -4%) in quel periodo l’accesso al credito a questa tipologia di clientela.

Le previsioni, per il primo semestre 2011, indicano un miglioramento per le compravendite a uso residenziale, in particolar modo per le aree centrali delle città, e un aumento degli affitti a uso abitativo (+10%). Nelle zone periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario, così come i tempi di vendita. L’elemento determinante per la definitiva stabilizzazione del mercato è rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli del 2006/2007. L’eventuale adeguamento ai valori correnti determinerebbe una rapida definizione in funzione della crescente domanda, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita. I dati raccolti per il 2011 rilevano una previsione sostanzialmente stazionaria per quanto concerne i tempi di conclusione delle locazioni abitative, con una tendenza a un leggero aumento nelle zone semicentrali.

È possibile però che anche nei prossimi mesi – dichiara il presidente del Centro Studi Mario Condò de Satriano – i motivi di natura precauzionale dovuti all’attuale fase di incertezza politica, possano indurre sia le famiglie sia gli investitori a rinviare l’acquisto di un immobile. Ma al tempo stesso, proprio la fase d’incertezza, unita all’introduzione della “cedolare secca”, potrebbe indurre i potenziali acquirenti a collocare i propri risparmi nel mattone, alla luce del sostanziale contenimento dei prezzi che garantisce la tenuta complessiva dell’investimento e la buona redditività lorda (5,1%). Tra i possibili motivi di una ripresa possiamo anche inserire la ritrovata disponibilità delle banche all’erogazione dei mutui e il lavoro degli agenti immobiliari nel calmierare le false aspettative di prezzo di chi vende, che ancora pensa di realizzare i prezzi del 2008 che sono un 22-25% più alti delle attuali quotazioni”.

Infine il vice presidente vicario Franco D’Onofrio ha concluso dicendo: “Il Governo deve favorire la ripresa di questo mercato. Noi ce la stiamo mettendo tutta, ma da soli no bastiamo”.

Fiaip, Osservatorio immobiliare: nel 2010 compravendite in calo del 2% e i prezzi delle case del 4,5%, ma il 2011 si prevede un miglioramento ultima modifica: 2011-02-27T21:30:50+00:00 da Flavio Meloni

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