Fiaip, Report urbano 2011: in calo compravendite -5,94% e prezzi -6,98%. Timidi segnali di risveglio del mercato nel secondo semestre 2012

Il 2011 si chiude con un mercato in stagnazione in un contesto in cui gli indicatori immobiliari segnano una contrazione dei prezzi del mercato immobiliare residenziale e commerciale, secondo il Report urbano Fiaip 2011. Per le compravendite immobiliari si registra un andamento medio dei prezzi in calo del 6,98% per le abitazioni, mentre cala il numero delle compravendite che si attesta a -5,94% nel 2011. Crescono le locazioni a uso abitazione: +3,97% rispetto al 2010. Inoltre, si segnala come sono sempre di più gli italiani (49%) e i clienti extra U.E. (70%) che nel 2011 hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili, sebbene vi sia stata una leggera riduzione (-3%) delle richieste ed erogazioni rispetto al 2010. Si rileva una diminuzione del 5% del ricorso al sistema creditizio da parte degli extracomunitari. La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione, conclusi con i clienti stranieri, riguardano i cittadini dell’Unione Europea con un aumento rispetto al 2010. Si rileva quest’anno, invece una diminuzione per le compravendite da parte degli extracomunitari, e un leggero aumento delle locazioni.

I segnali di risveglio registrati nel secondo semestre 2010 non hanno trovato conferma e il 2011 consegna un mercato caratterizzato da scarsa mobilità, ai limiti della stagnazione, con prezzi in calo (-6,98% le abitazioni, -9,09% i negozi, -10,64% gli uffici, -9,85% i capannoni) e una nuova contrazione del numero di compravendite rispetto all’anno precedente (-5,94% le abitazioni, -10,84% i negozi, -11,07% gli uffici, -10,30% i capannoni).

Il Report immobiliare urbano Fiaip 2011 sottolinea come il comparto è stato evidentemente provato durante il corso dell’anno, dove la forbice tra richiesta e offerta continua a essere ancora troppo distante (circa il 20%).

Per il presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano, che a Roma ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2011 insieme al presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi e al Prof. Augusto Vitale dell’Università degli Studi di Napoli Federico II: “Il mercato immobiliare nel 2011 ha senz’altro risentito dell’impennata dello spread tra titoli italiani e titoli tedeschi. Questo ha dato luogo ad una tempesta finanziaria che ha prodotto il brusco innalzamento del costo del “funding” ponendo ancora gli istituti di credito in una posizione di difesa, e generando, nuovamente, una stretta creditizia che, dopo essersi allentata nel 2010, ha privato la domanda del suo fondamentale sostegno già dal secondo semestre del 2011. Inoltre – dichiara Mario Condò de Satriano – il mercato immobiliare risente dei timori sulla tenuta della moneta unita, delle ridotte capacità di risparmio delle famiglie e, in special modo, è stato influenzato dall’ elemento psicologico negativo acuitosi nel terzo trimestre del 2011 con l’introduzione dell’IMU e la paventata revisione del sistema catastale. Tutti questi fattori hanno fortemente influenzato la tendenza ribassista”.

È quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte dai valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali nell’ambito del Report Fiaip 2011 sul mercato immobiliare urbano che quest’anno analizza un campione di 14 città italiane nel dettaglio. L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno con il supporto scientifico dell’Università degli Studi di Napoli Federico II – Dipartimento di Progettazione Urbana e di Urbanistica. Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato dalle maggiori città metropolitane e da alcune città che rappresentano il mercato immobiliare delle tipiche provincie italiane ritenute più significative per l’andamento del mercato nel Nord, Centro e Sud Italia.

Dal report 2011 Fiaip si evidenzia una diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Torino (+3,75%) che fotografa una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Bergamo con la punta massima rilevata nella città lombarda del -13,57%. I restanti cali spaziano tra il -3,75% di Siena e il -11,67% di Palermo, passando tra -5% di Cagliari, -6% di Genova, -6,5% di Napoli, -7,13% di Bologna, -7,5% di Firenze, -8% di Roma, -8,33% di Avellino, -8,75% di Salerno, -10% di Milano e -10,86% di Venezia.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari.

Gli italiani – dichiara Paolo Righi, presidente Nazionale Fiaip – nel 2012 saranno agevolati dai prezzi delle abitazioni che, pur mantenendosi al ribasso, continueranno a garantire, in un momento di volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale”.
Compravendite
Nel mercato residenziale rallenta la domanda rispetto all’anno 2010 e si registra secondo Fiaip una maggiore offerta di immobili sul mercato, accompagnata da una diminuzione del numero delle compravendite rispetto agli anni passati.
In generale, il mercato indica nel 2011, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un -6,98% per le abitazioni e del -9,09% per i negozi, che si attesta sempre in diminuzione, attorno al 9,85% per gli uffici e al 3% per i capannoni. Ciò è dovuto ad una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse ancora minore alle attese di mercato, a causa di un prezzo degli immobili, che per molti proprietari è ancora fermo ai prezzi di mercato del 2006/2007. Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal – 10,30% dei capannoni, al – 5,94% delle abitazioni, al -10,84% dei negozi, fino al – 11,07% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma come il tempo medio di vendita (periodo intercorrente tra la data di incarico vendita e la data di sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita) degli immobili ad uso abitativo è tra i 6 e i 9 mesi. Diminuisce rispetto al 2010 l’allungamento del periodo tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi. Si segnala poi come per lo più le compravendite ad uso residenziale sono portate a termine da clientela italiana (49%) attraverso un ricorso al sistema creditizio e l’accesso ai mutui, nonostante si riscontra una decisa riduzione di richieste di erogazioni rispetto al 2010, a causa della stretta del sistema bancario. Le famiglie italiane che richiedono un mutuo hanno sempre l’accortezza di impegnare mediamente non più del 30% del proprio budget d’investimento previsto. Stesso discorso per i cittadini extra Ue che ricorrono per il 70% al sistema creditizio, sebbene la rilevazione Fiaip sottolinea come tra il 2010 e il 2011 vi sia stata una stretta creditizia delle banche che ha fatto rallentare ( -5%) in quel periodo l’accesso al credito a questa tipologia di clientela.

Ma quali sono gli immobili più ricercati?
Gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 38% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 24% bilocali (miniappartamenti). Solo il 7% richiede in acquisto monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (22%). Da segnalare come vi sia stato nel 2011 un aumento dell’interesse per gli alloggi ristrutturati o da ristrutturare.

Le previsioni per il 2012 indicano un miglioramento dell’andamento delle compravendite per gli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali e semicentrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale danno per il 2012 come previsione l’aumento dei tempi di vendita degli immobili in tutte le zone.

Locazioni
Il mercato delle locazioni indica nel 2011 una sostanziale stabilità ed un offerta in leggera diminuzione rispetto al 2010, sebbene vi sia una domanda di abitazioni da locare in costante aumento. Nel 2011 il report Fiaip registra una lieve diminuzione del numero dei contratti di locazione rispetto allo stesso periodo del 2010.
Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi che rispetto al 2010 subiscono una flessione contenuta (-3,65%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al -7/-7,5% circa. In calo anche i prezzi delle locazioni dei negozi che nel 2011 fanno registrare un -3,35%. Rispetto al 2009 il mercato delle locazioni indica per il comparto residenziale un aumento della domanda di abitazioni, l’offerta di immobili rimane stazionaria con un incremento del numero dei contratti. I contratti di locazione risultano infatti in costante aumento del +3,97% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi
si riscontra una flessione dei contratti (-3,35) che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale uffici e capannoni. Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo diminuiscono per il periodo inferiore al mese e per il periodo da 1 a 3 mesi (38%) mentre sono in aumento coloro che riescono ad affittare entro un mese dall’incarico all’agenzia (18%). Una tipologia di immobile richiesto sempre più dalle giovani coppie o dai single che optano per le locazioni è il miniappartamento bilocale (38%), così come il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (32%) o semicentrali (33%), in aumento, +10%, chi preferisce l’estrema periferia . Lo stato di conservazione degli alloggi più frequentemente affittati è quasi esclusivamente di buono stato (53%) o ristrutturato (23%).

Per quanto riguarda le previsioni per il 2012 per il mercato delle locazioni, il report Fiaip indica una tendenza alla diminuzione degli affitti ad uso residenziale (-7%) per le zone centrali, e del 10% per gli immobili situati nelle zone semicentrali e del 7% nelle aree periferiche delle città. Nel 2012 le rilevazioni prevedono una tempistica della conclusione dei contratti di locazione abitative sostanzialmente stazionaria rispetto al 2011, con un aumento nelle zone periferiche delle città.

L’incognita sull’applicazione delle aliquote, sulle seconde case, da parte dei Comuni – così come previsto dall’introduzione dell’IMU – potrebbe causare un forte aumento dei canoni delle stesse locazione nel secondo semestre 2012, se le amministrazioni locali dovessero applicare il massimo dell’aliquota, così come accaduto in questi giorni nel comune di Parma. Conseguentemente il numero dei contratti di locazione potrebbe subire una contrazione al ribasso nel corso dell’anno.

Scenari di mercato per il 2012
Il difficile incontro tra domanda ed offerta, già riscontrato nel 2011, produrrà una stagnazione nel numero delle compravendite, almeno per il primo semestre 2012. 
Si segnala inoltre come l’incognita sull’applicazione delle aliquote IMU da parte dei Comuni, e la possibilità dell’ introduzione di un eventuale ulteriore tassa patrimoniale influenzerà il mercato e porterà gli investitori e le famiglie Italiane su posizioni attendiste, ove il quadro economico europeo non dovesse stabilizzarsi entro il mese di giugno.

Alla luce di queste considerazioni – dichiara Mario Condò de Satriano – il primo semestre del 2012 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato da parte dei potenziali acquirenti che, in attesa della definizione di un coordinamento delle politiche economiche europee atte a stabilizzare la tensione dei mercati borsistici, nonché di una chiarificazione dell’imposizione fiscale introdotta del nuovo Governo, resteranno in parte “alla finestra” ed in parte attenderanno “tempi migliori” riversandosi, momentaneamente, sul mercato degli affitti”.

Soltanto nel secondo semestre, a condizione che siano state metabolizzate le politiche fiscali domestiche e sia migliorata la governance economica dell’Eurozona, affinché gli Istituti di Credito possano riversare parte della “ritrovata” liquidità a favore delle attività produttive e delle famiglie, il mercato riprenderà a “funzionare” anche perché sarà il maggior tasso di inflazione a “sbloccare” chi aveva già programmato di investire nel mattone.

Nell’ambito di questo scenario, rivestirà un ruolo fondamentale la figura dell’agente immobiliare che, nelle vesti di consulente, avrà il compito di consigliare il “giusto prezzo” a quella parte della domanda che ha l’esigenza abitativa ed è alla ricerca di una casa, probabilmente piccola (70/80 mq.), centrale e con elevate qualità contestuali e strutturali, guidandola nel “saper cogliere l’occasione” in funzione di budget ed esigenze, magari rinunciando a qualcosa, ma nella consapevolezza che l’attuale fase di mercato difficilmente si ripresenterà in tempi brevi. Così come sarà sempre compito dell’agente immobiliare, dimostrare a quella parte del mercato dei venditori che talune aspettative di prezzo, ancorate ai valori del 2006/2007, oggi non sono più realizzabili.

Oggi – conclude il presidente del Centro Studi – alcune aspettative dei proprietari sono false e non sono più realizzabili e, il perdurare di tali offerte sul mercato, costituiscono un forte disorientamento del consumatore alla ricerca dell’alloggio. Viceversa, l’adeguamento dei prezzi ai valori correnti determinerebbe, ancora oggi, una rapida definizione in funzione di una domanda ancora sostenuta, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita” .

Fiaip, Report urbano 2011: in calo compravendite -5,94% e prezzi -6,98%. Timidi segnali di risveglio del mercato nel secondo semestre 2012 ultima modifica: 2012-02-19T21:40:25+00:00 da Flavio Meloni

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