Fiaip, segnali ripresa per il mercato immobiliare

Sono aumentate le trattative nei primi 6 mesi del 2010. Superata l’incertezza iniziale, si è risvegliato l’interesse per l’acquisto di abitazioni in Italia, complici i prezzi al ribasso. A renderlo noto è Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, nel Report congiunturale mercato immobiliare urbano.

I costi delle case

Nelle tredici principali realtà urbane della Penisola il ribasso, che già nel corso dell’ultimo semestre del 2009 aveva toccato il 4,1%, ha subito un’ulteriore discesa dell’1,5%. Nelle realtà urbane più piccole invece non sono state segnalate variazioni significative.

L’andamento delle compravendite. Va bene il residenziale

Il mercato torna in positivo dopo 4 trimestri consecutivi in negativo. L’incremento, rispetto ai dati segnalati un anno fa, è pari al 3,6%. L’aumento maggiore si è rilevato nel comparto residenziale, nel quale le vendite sono aumentate del 4,2%, e per le cosiddette pertinenze, cioè garage e magazzini, che hanno fatto registrare una crescita il 5,6%. Diversa la situazione per il non residenziale, che sconta un andamento ancora negativo e lascia prevedere una ulteriore flessione compresa tra il 2% e 3%. Il cambio di rotta in questo settore si verificherà, secondo Fiaip, solo a partire dal 2011.

La città in cui si è verificata la crescita maggiore è Firenze, con un aumento del 19,7%. Seguono Napoli (16,2%), Roma (15,6%) e Milano (10,3%). Il mercato resta invece stabile a Torino, dove il clima di fiducia delle famiglie e delle imprese, ormai deteriorato, non fa decollare le compravendite.

Anche nelle province l’andamento è, tutto sommato, positivo: bene Genova (18,8%), Roma (9 %), Bologna (3,3%), Palermo (2,9%) e Firenze (2,3%).

Il non residenziale

Per i settori non residenziali, la crisi del mercato immobiliare si è accentuata nel corso del 2008 e del 2009. Nei primi tre mesi del 2010 l’andamento è stato ancora negativo, contrariamente a quanto notato per il settore residenziale. “È da segnalare comunque, come negli ultimi due trimestri il calo sia stato molto più contenuto rispetto a quello registrato nei trimestri precedenti” ha sottolineato Mario Condò di Satriano, presidente del Centro Studi Fiaip. Complessivamente la contrazione del mercato di questi settori rispetto al I° trimestre 2007 è intorno al 30%.

Il settore commerciale dopo un biennio di decrescita continua e costante, mostra comunque qualche segnale positivo, risultando in leggerissima decrescita (0,6%). Tale calo è da attribuirsi solo alle regioni del Nord, dove il mercato del settore commerciale subisce un ulteriore calo del 5,3%. Nelle altre regioni, invece, si registra un tasso tendenziale in recupero: +1,9% per il Centro e +5,9% per il Sud. Complessivamente, rispetto al primo trimestre 2007, il mercato si è contratto del 30% circa anche per questo settore.

Il settore produttivo (capannoni e industrie) mostra andamenti simili nelle macro aree del Nord (-4,5%) e del Centro (-4,7%), con un tasso tendenziale ancora negativo nel primo trimestre 2010, mentre nelle regioni del Sud si evidenzia un andamento di gran lungo positivo (28,2%). Si conferma, inoltre, che questo mercato è molto più presente nel Nord, dove si concentrano quasi il 70% delle compravendite.

I mutui

I dati evidenziano una sempre maggiore difficoltà da parte delle famiglie a fronteggiare la scadenza delle rate dei mutui, sebbene problemi più gravi sembrano avere prevalentemente coloro i quali hanno scelto di indebitarsi a breve termine (credito al consumo). “La vera sfida comincia adesso ed è quella che si apre con l’andamento delle insolvenze sui mutui. Non si può dimenticare, infatti, come proprio il capitolo degli approvvigionamenti bancari finisca col pesare, in maniera negativa, sulla fascia di mercato intermedia, quella, cioè, compresa tra i 300.000 euro e i 400.000 euro” dichiara Mario Condò di Satriano. È questa l’area di mercato a più scarsa movimentazione visto che ormai le banche non finanziano più il 100% dell’importo dell’immobile, ma arrivano al massimo a coprire l’80% del valore.

Per contro, il forte calo dei tassi di interesse ha avuto come conseguenza una riduzione della rata pagata per chi ha scelto un mutuo a tasso variabile. “Una situazione, questa, che se da un lato agevola l’acquirente, dall’altro irrigidisce, paradossalmente e fino all’eccesso, il mondo bancario” spiega lo studio di Fiaip. Dato confermato dal fatto che nei primi sei mesi del 2010 la tendenza indica un calo sostanzioso dei prestiti rispetto al 2009, quando, ad esempio, nella sola provincia di Napoli, furono erogati, complessivamente, 1.825 finanziamenti contro i 1.874 complessivi del 2008 e i 2.095 del 2007.

Le cause e le previsioni

Per valutare con attenzione l’attuale situazione di crisi economica, va sottolineato come l’andamento fin qui osservato finisca col riflettere scelte d’acquisto avvenute, in gran parte, prima delle concitate settimane della crisi greca e delle ondate speculative che si sono abbattute sull’euro, ed anche prima, inoltre, delle annunciate manovre di messa in sicurezza dei conti pubblici (DL 78/10)” si legge nell’analisi della Fiaip. Quanto abbia pesato o quanto peserà nella scelta dei potenziali acquirenti, la forte fase di incertezza sul futuro che i fenomeni accennati hanno prodotto, è ancora da valutare. È possibile, tuttavia, che nei prossimi mesi motivi di natura precauzionale possano indurre le famiglie a rinviare l’acquisto di un immobile. Ma al tempo stesso, proprio la fase di incertezza potrebbe indurre i potenziali acquirenti a collocare i propri risparmi sul mattone, visto anche il sostanziale contenimento dei prezzi che garantisce la tenuta complessiva dell’investimento. Insomma, la svolta positiva del primo trimestre dovrà consolidarsi per poter essere considerata una vera e propria chiusura del ciclo negativo.

Fiaip, segnali ripresa per il mercato immobiliare ultima modifica: 2010-07-26T07:14:52+00:00 da Flavio Meloni

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