“L’andamento delle compravendite conferma le aspettative degli operatori e mette in evidenza il momento attendista delle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. Tuttavia, il rallentamento dell’inflazione e un possibile calo dei tassi di interesse nei prossimi mesi, suggeriscono che il mercato residenziale potrebbe manifestare segnali di ripresa nella seconda metà del 2024. Fermo restando che la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio sarà un driver fondamentale nel prossimo futuro”. Così Marco Speretta, direttore generale del gruppo Gabetti, ha commentato i dati del mercato immobiliare del primo semestre.
L’analisi del I semestre e il confronto con 10 anni fa
Nel primo semestre 2023, il mercato residenziale ha subìto una contrazione già annunciata dall’andamento dei tassi di interesse sui mutui per acquisto abitazione. Si è registrato un calo delle compravendite del 12%, rispetto allo stesso periodo del 2022, per un totale di 350.855 transazioni (dati Agenzia delle Entrate). In particolare, si sono registrate 166.745 transazioni nel primo trimestre e 184.110 nel secondo trimestre, rispettivamente -8% e -16% a confronto con gli omologhi trimestri del 2022.
L’analisi del gruppo Gabetti si sofferma però sull’andamento del primo semestre negli ultimi 10 anni ed evidenza come “la fotografia cambia sensibilmente: rispetto alla media delle compravendite, pari a 277.550, il primo semestre 2023 è in crescita del 26% ed è il terzo migliore del periodo subito dopo i semestri record del 2021 e 2022, figli della fiammata del mercato residenziale post lockdown. Questo è indicativo del fatto che l’aumento dei tassi di interesse, principale ragione che ha frenato l’attività di compravendita, è compensato da una domanda di immobili che rimane comunque ancora elevata rispetto al periodo pre-pandemia”.
Le variazioni sul territorio nei primi 6 mesi del 2023
Nel primo semestre 2023 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione negativa: -13,1% al Nord, -16,1% il Centro e -8,2% il Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del -14%, mentre i non capoluoghi del -11,7%.
Guardando alle dieci maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel primo semestre 2023 si sono registrate 58.260 transazioni, -15% rispetto al primo semestre 2022. Tutte le città hanno segnato un trend negativo: in particolare Bologna ha segnato un calo del -23,3% rispetto allo stesso periodo del 2022, seguita da Bari (-22%), Milano (-20,0%), Padova (-18%) Roma (-16,5%), Firenze (-12,7%), Genova (-10,4%). Diminuzioni più contenute a Torino (-9,1%), Napoli (-6,1%), e Palermo (-4,6%).
Prezzi, tempi e sconti
A livello di prezzi, il primo semestre 2023 ha visto una variazione media intorno al +0,3%, sostanzialmente stabile rispetto allo stesso periodo del 2022.
Considerando la variazione semestrale, “nel primo semestre 2023 tutte le grandi città hanno registrato valori stabili. Variazioni più elevate si registrano per Bari e Palermo, entrambe al +1%, e Milano +0,9%”, si legge nel report.
I tempi medi di vendita nelle grandi città sono in lieve aumento, su una media di 4,3 mesi, rispetto ai 4,2 del secondo semestre 2022.
Nel primo semestre 2023, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono lievemente in calo, passando dall’11,2% al 10,5%. Anche questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono mantenersi la percentuale indicata ancora intorno all’11%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.
Mutui
Da luglio 2022 la Bce (Banca centrale europea) ha aumentato i tassi dello 0,50%, continuando ad aumentarli fino ad arrivare agli inizi di novembre di quest’anno al 4,50%.
“L’aumento dei tassi di interesse lo avevamo visto e metabolizzato, ma dovremmo aver raggiunto il picco più alto, ci aspettiamo quindi nella seconda metà del 2024 un ritracciamento verso il basso. Molti istituti di credito, oltretutto, stanno ampliando la loro offerta di mutui green per acquisto e ristrutturazione a tassi agevolati, questo consentirà per chi decide di investire su abitazioni di nuova generazione un accesso al credito con un tasso scontato”, afferma Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety.
Dalle segnalazioni del Si-Abi, si rileva che a settembre 2023 il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo – era pari a 4,23% (2,05% a giugno 2022; 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui, l’82,7% sono stati mutui a tasso fisso, 74,6% il mese precedente (fonte Abi, Economia e mercati finanziari-creditizi ottobre 2023).
I finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, nel primo semestre 2023, sono stati pari a 20,8 miliardi di euro, -30% rispetto al primo semestre 2022 (dati Banca d’Italia).
Le prospettive future del comparto residenziale secondo Gabetti
“Il mercato immobiliare è soggetto a dinamiche che non dipendono solo dall’andamento del sistema economico, ma anche da processi di trasformazione territoriale e dal comportamento della società nel suo complesso. Più queste dinamiche si presentano stabili nel tempo, più il ciclo immobiliare è longevo. Quando esse vengono però interessate da eventi imprevedibili che irrompono sul modello abitativo delle famiglie, allora anche il ciclo immobiliare si interrompe bruscamente per cominciarne un altro. Questo passaggio lo si riconosce quando, in una determinata area geografica, tutta una serie di variabili immobiliari come le quotazioni, le compravendite, gli investimenti, le esigenze della domanda, e i trend dell’offerta, manifestano un comportamento diverso. È quanto successo negli ultimi quindici anni, in cui la crisi economica del 2008, la pandemia e il conflitto Russo-Ucraino, hanno profondamente cambiato e ridotto la durata dei cicli immobiliari – conclude Marco Speretta, direttore generale del gruppo Gabetti -. Le attuali fibrillazioni macro-economiche sembrano confermare la fine del mini ciclo immobiliare pandemico 2020-2022 e l’inizio di una fase nuova, normalizzata, che almeno per il 2023 e per la prima metà del 2024 sarà condizionata da un livello di tassi di interesse non più ai minimi storici, come è stato tra il 2017 e il 2021, e da un conseguente ribasso del volume di erogato dei mutui per acquisto abitazione, che già nel primo semestre 2023 registra un meno 30% su base annua”.
Le attese per il futuro rimangono, secondo il report del gruppo Gabetti, ottimistiche, a meno di sconvolgimenti dovuti all’improvvisa recrudescenza delle tensioni in Medioriente. “L’inflazione, in questa prima parte del 2023, ha imboccato la strada della discesa con l’indice nazionale dei beni al consumo (NIC) che dal 10% di gennaio 2023 è sceso all’1,7% dello scorso ottobre. Questo è dovuto prevalentemente al forte rallentamento su base tendenziale della componente volatile dell’inflazione (beni energetici) che passa dallo 0,7% di settembre 2023 a -2,4% di ottobre 2023 (a gennaio 2023 era al 4%). L’inflazione di fondo (il carrello della spesa) invece, cioè al netto dei bene energetici, rimane più elevata della componente volatile, se pur si registra anche qui un calo dal 4,6% di settembre 2023 al 4,2% di ottobre 2023”, prosegue l’analisi.
In termini previsionali, il decremento della componente volatile (indice dei prezzi al consumo che tiene conto dei beni energetici e quindi anche del gas) è “una buona notizia perché anticipa una inversione di tendenza della componente di fondo e quindi un rallentamento della curva inflattiva che a dicembre 2023 dovrebbe chiudere con una media annuale intorno al 5,6%. La proiezione armonizzata dell’indice dei prezzi al consumo dell’area Euro, indica una discesa dell’inflazione che diminuirà marcatamente nel 2024 (al 3,2%) e nel 2025 (al 2,1%)”.
Alla luce del calo dell’inflazione, è plausibile pensare che la stretta della Bce sui tassi di interesse “si allenterà e già nel 2024 i tassi potrebbero tornare su livelli più sostenibili per imprese e famiglie.
Oltre all’arretramento prospettico dell’inflazione e alla dinamica dei tassi di interesse, l’attenzione degli operatori è rivolta anche alla questione energetica e al nuovo ruolo della casa, che guideranno il mercato residenziale nel prossimo futuro”.
In primis la questione energetica. “La consapevolezza che l’immobile è un’entità energivora misurabile è nettamente maggiore rispetto ad alcuni anni fa. Si stima che gli edifici più energivori in Italia ammontino tra gli 1,8 e i 2 milioni. Con il Superbonus 110% ne sono stati riqualificati circa 430 mila; rimane quindi ancora uno stock da riqualificare intorno a 1,6 milioni di edifici residenziali. Accanto a questa urgenza, che è prima di tutto ambientale, vi è anche una necessità di carattere familiare in termini di ottimizzazione energetica e benessere. Un’altra tendenza che configurerà una nuova fase immobiliare riguarda il ruolo della casa. È cambiato l’ordine delle variabili secondo le quali le famiglie scelgono le abitazioni. Requisiti quali spazi per la convivialità, smart-working rooms, orti, palestre, servizi di laundry, fra gli altri, intesi in ottica condominiale, sono sempre più richiesti al pari delle tradizionali caratteristiche come l’ascensore, lo spazio esterno o il posto auto. Il prodotto immobiliare in nuova costruzione, la cui offerta in Italia non riesce già da diversi anni a soddisfare la domanda potenziale, dovrà tenere conto sempre più di queste dinamiche”, conclude il rapporto.
