Il primo trimestre 2026 segna un record nella storia del mercato residenziale italiano: per la prima volta le richieste di acquisto crescono in 107 province, senza eccezioni. Ma anziché tradursi in compravendite più rapide, questa domanda si scontra con un’offerta in contrazione e tempi di vendita in aumento. Il risultato è un mercato sotto tensione crescente, dove comprare casa è più desiderato ma più difficile.
A sostenerlo è l’analisi diffusa oggi da Idealista, che ha esaminato i dati del proprio database confrontandoli con quelli del primo trimestre del 2025.
Secondo il portale immobiliare, i dati nazionali raccontano un paradosso: le richieste medie per annuncio sono passate da 1,22 a 1,5 (22,5%), mentre l’offerta disponibile (lo stock relativo che rappresenta il rapporto tra annunci attivi sul portale e lo stock catastale) è sceso da 2,6% a 2,5% (−4,9%); i giorni medi per vendere sono saliti da 160 a 169 (6,1%).
Su 107 province, 87 vedono calare l’offerta e 73 registrano un allungamento dei tempi.
“La domanda nel primo trimestre è forte e diffusa, ma il mercato non riesce a convertirla alla stessa velocità – dichiara Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’ufficio studi di Idealista -. È un disallineamento strutturale: lo stock disponibile è fatto in larga parte di grandi tagli pensati per famiglie numerose, spesso in aree a scarsa richiesta, mentre la domanda cerca bilocali e trilocali in zone ben servite e collegate. Nei mercati di punta, poi, la combinazione tra prezzi elevati e costo del credito ancora alto comprime la capacità di acquisto e allunga i tempi di decisione“.
Il momento del mercato: cinque territori, dinamiche differenti
L’ufficio studi di Idealista fotografa dinamiche differenti nelle diverse aree del Paese, con il Nord Ovest che segna l’aumento più marcato della domanda ma anche la contrazione più forte dell’offerta, il Centro in equilibrio e il Sud in situazione critica.
La dinamica della domanda e dell’offerta nelle 5 macroaree e in Italia
Area | Stock relativo | Domanda | Tempi di vendita |
Nord Ovest | -6,7% | 27,4% | 7,3% |
Nord Est | -6,3% | 18,5% | 6% |
Centro | -6% | 26,5% | 0,7% |
Sud | -4,2% | 26,2% | 17,2% |
Isole | -2,5% | 25,8% | 0,9% |
Italia | -4,9% | 22,5% | 6,1% |
Fonte: Idealista.
Il Nord Ovest registra il balzo di domanda più marcato (27,4%) ma l’offerta si contrae del 6,7% e i tempi si allungano del 7,3%. Il Nord Est resta l’area più liquida del Paese con 141 giorni medi di vendita, pur con una domanda in crescita più contenuta (18,5%), segno di un mercato già teso nei trimestri precedenti.
Il Centro è la macroarea in miglior equilibrio: la domanda cresce del 26,5% ma i tempi restano sostanzialmente fermi (0,7%), grazie allo stock relativo più alto d’Italia (3,81%). Un mercato ancora capace di assorbire la pressione.
Il Sud è il caso più critico. Lo stock è il più basso d’Italia, la domanda cresce di oltre un quarto, ma i tempi di vendita esplodono: +17,2% anno su anno. L’interesse c’è, ma si scarica interamente sulla durata delle trattative. Le Isole reggono meglio, con tempi quasi stabili (+0,9%) nonostante una domanda in forte crescita.
Le 10 grandi città: dieci mercati a velocità diverse
Secondo i dati di Idealista, nel primo trimestre 2026 Bologna è stata il mercato più veloce d’Italia: lo stock sale del 22%, il time on market crolla del 31% scendendo a soli 50 giorni. L’unica grande città in piena fase di distensione.
Milano e Firenze mostrano i primi segnali di raffreddamento: l’offerta cresce e la domanda scende, “una combinazione inedita per due mercati storicamente sotto pressione”. Milano registra il calo di leads più forte tra le grandi città (−7,0%), i tempi di vendita sono passati da 58 a 61 giorni.
Torino, Bari e Catania vivono una tensione produttiva: la domanda è forte (tra 20% e 32%) e il mercato riesce a convertirla in vendite, con tempi stabili o in calo.
Napoli, Palermo, Genova e Roma sono nel quadrante della tensione bloccata. Palermo segna il record assoluto di crescita della domanda (50,5%) ma i tempi salgono del 30%. Napoli registra l’allungamento più forte (36,5%): la domanda c’è, ma non riesce a chiudere. Roma si colloca nello stesso quadrante con una tensione più contenuta.
Province e capoluoghi: i record
Tra le province, il cluster Friuli-alto Adriatico (Trieste −17,1%, Udine −15,6%, Gorizia −15,2%) si svuota a velocità allarmante. Tra i capoluoghi, Chieti perde un terzo del suo stock anche perché vede i leads esplodere del 105,3%: la scarsità estrema alimenta la competizione.
Potenza allunga i tempi del 72%, Barletta e Cosenza di quasi il 70%. All’opposto, Enna dimezza i tempi e Carbonia li riduce del 40%.
Gli unici cinque capoluoghi dove la domanda è diminuita sono Frosinone, Cremona, Milano, Firenze e Isernia. La presenza di Milano e Firenze in questo elenco è il dato apparentemente più controintuitivo del trimestre, ma sconta prezzi elevati e una offerta spesso inadeguata rispetto alle esigenze dei potenziali acquirenti.
