Il mercato immobiliare secondo il Servizio Studi di BNL

Il mercato immobiliare non sembra al momento in grado di svolgere il ruolo di fattore di accelerazione della crescita. A sostenerlo è il Focus Settimanale del Servizio Studi BNL.
Il caso più evidente è che quello degli Stati Uniti, dove per la prima volta dal secondo dopoguerra la ripresa economica che segue una recessione non può contare sul sostegno del mercato immobiliare, che nel 2011 potrebbe segnare il quinto anno consecutivo di flessione. In controtendenza il mercato cinese e quello tedesco; quest’ultimo, trainato dalla ripresa economica, esce dalla lunga fase di stagnazione e registra a settembre la nona variazione tendenziale positiva delle quotazioni. In Italia alcuni segnali indicano la fine del periodo di calo, e lasciano intravedere per il 2011 una lieve ripresa.

 

L’analisi dei mercati immobiliari nei paesi avanzati
Evidenzia una forte variabilità e sembra suggerire che questo settore non sia al momento in grado di svolgere, come in passato, il ruolo di fattore di accelerazione della crescita nelle fasi di recupero post recessione. Il caso più evidente è quello degli Stati Uniti, dove il 2011 dovrebbe rappresentare il quinto anno consecutivo di flessione dei prezzi delle abitazioni, e dove 5,5 milioni di famiglie pagano un mutuo del 20% circa superiore al valore corrente della loro abitazione.
Tra i mercati in ripresa spicca quello tedesco, che nel 2010, in modo molto graduale, è uscito dalla lunga fase di congelamento in cui era entrato all’indomani dell’unificazione. A settembre 2010, spinti dalla ripresa economica, i prezzi degli immobili in Germania sono cresciuti del 2,3% su base annua mettendo a segno il nono aumento consecutivo.
In Italia il mercato immobiliare ha mostrato segnali incerti negli ultimi mesi del 2010. Secondo i dati dell’Agenzia del Territorio dopo due trimestri di crescita (+4,3 e +4,5% a/a rispettivamente nel I e II trimestre), tra giugno e settembre il numero delle compravendite è sceso del 2,7% a/a. Relativamente ai prezzi, la seconda parte del 2010 dovrebbe aver registrato la quinta flessione semestrale consecutiva, anche se si tratta della minore della serie: -0,6%. Per il 2011 le indicazioni puntano verso una lieve ripresa delle quotazioni.
Il quadro tracciato dagli ultimi dati raccolti dall’Economist house price index mostra un mercato immobiliare mondiale ancora caratterizzato da estrema variabilità e incertezza. A differenza della corrispondente rilevazione del 2009, tuttavia, dove prevaleva di gran lunga il segno meno, nel terzo trimestre del 2010 solo quattro tra i paesi esaminati registrano una variazione negativa su base annua: Irlanda (dove la flessione del mercato ha raggiunto ritmi che alcuni commentatori hanno definito “catastrofica”: -17%), Stati Uniti, Spagna e, in misura più contenuta, Italia. Interessante è il dato relativo alla Germania, che dopo aver registrato variazioni nulle per tutta la durata del boom immobiliare, mostra segnali di risveglio. Nonostante ciò, l’analisi dei mercati immobiliari nei paesi avanzati sembra suggerire che questo settore non sia al momento in grado di assumere il ruolo di fattore di accelerazione della crescita che in passato aveva svolto nelle fasi di recupero post recessione; in alcuni casi sembra anzi svolgere una funzione di freno.
Secondo i dati Economist in cima alla classifica dei paesi che hanno registrato i maggiori incrementi, insieme all’Australia, compaiono tutti i paesi asiatici esaminati, compresa la Cina, dove le misure adottate di recente dal Governo per raffreddare il mercato immobiliare (tra cui l’imposizione di una tassa sul possesso dell’abitazione in alcune città) non hanno portato grandi risultati, i prezzi sono infatti aumentati del 9,1% a/a a settembre, dopo il +1,9% a/a registrato nello stesso periodo del 2009. 
La Cina nel 2011 dovrebbe diventare il secondo mercato mondiale per valore del settore immobiliare, dietro gli Stati Uniti. In effetti il settore sta guadagnando un notevole peso: nel 2009 secondo i dati Ocse, gli investimenti nel settore immobiliare in Cina sono arrivati a rappresentare il 20% degli investimenti complessivi e il 9% del Pil. Le vendite dei terreni a uso immobiliare stanno divenendo una delle principali fonti di entrata per le amministrazioni locali. A Pechino nel 2009 le entrate provenienti dalla vendita dei terreni da edificare hanno rappresentato il 30% dei ricavi totali. La crescita dei prezzi delle abitazioni non sembra per ora aver avuto un impatto significativo sui consumi delle famiglie cinesi.

In Europa si scongela l’immobiliare tedesco
Nei paesi dell’area dell’euro il nuovo indicatore trimestrale sull’andamento dei prezzi degli immobili stimato dalla Banca centrale europea e pubblicato di recente mostra un incremento delle quotazioni dell’1% in media nel primo semestre 2010. Tale valore maschera andamenti piuttosto divergenti tra i vari paesi, con i mercati di Irlanda, Grecia, Spagna, Paesi Bassi, Slovacchia ed Estonia ancora in forte difficoltà, a fronte di una ripresa consistente in Belgio, Francia e Finlandia. L’eterogeneità dell’andamento è comunque una caratteristica strutturale del mercato immobiliare nell’area euro, che secondo i dati Bce continua peraltro a risultare sopravvalutato. Il rapporto tra prezzi e voci di affitto utilizzate nel calcolo dell’indice armonizzato dei prezzi al consumo mostra infatti valori superiori a quelli medi del decennio precedente, in particolare in Francia e in Spagna.
Nel complesso dei paesi dell’area dell’euro le condizioni di domanda rivolta al mercato immobiliare nella prima parte dell’anno passato hanno continuato a migliorare, come testimoniato anche dal miglioramento dell’indicatore di “accessibilità” all’immobile, stimato dalla Bce come rapporto tra il reddito lordo disponibile delle famiglie e indice dei prezzi delle abitazioni. Dal lato dell’offerta continua a incidere in modo consistente il rallentamento degli investimenti in costruzioni residenziali, che nel secondo trimestre del 2010 ha registrato un -4% a/a nell’intera area, flessione comunque tra la minori dal minimo del -12% registrato nel primo trimestre del 2009. Il numero dei nuovi permessi di costruzione lascia comunque intravedere segnali di ripresa. 
Tra i mercati europei quello tedesco merita un’attenzione particolare. A settembre 2010 i prezzi degli immobili in Germania sono cresciuti del 2,3% su base annua (secondo fonti nazionali) mettendo a segno il nono aumento consecutivo, seppure inferiore rispetto a quello medio dei tre mesi precedenti. L’immobiliare tedesco, trainato dalla fase di crescita economica e soprattutto dal miglioramento del mercato del lavoro, esce così, in modo molto graduale, dalla lunga fase di congelamento in cui era entrato all’indomani dell’unificazione; una condizione determinata, tra l’altro, da un eccesso di offerta. Dalla metà degli anni Novanta una serie di incentivi fiscali aveva infatti portato al raddoppio del numero di unità abitative costruite ogni anno, dalle 250.000 del 1990 si era passati a un ritmo di poco meno di 500.000 unità l’anno tra il 1991 e il 2000. L’offerta si è dimostrata tuttavia di gran lunga superiore alla domanda e i prezzi, soprattutto nelle regioni orientali, hanno intrapreso un lungo trend discendente. Nella flessione della domanda tedesca un ruolo non secondario è stato svolto anche dalla graduale e consistente riduzione e dell’invecchiamento della popolazione, che a partire dal 2002 è scesa in media di circa 50mila unità l’anno. Le stime per i prossimi 15 anni indicano un’ulteriore flessione, soprattutto nei lander orientali, mentre nei più ricchi occidentali il declino è atteso solo in alcune zone.
Non tutta la debolezza della domanda tedesca è spiegata dalla flessione della popolazione, i tedeschi infatti tendono a preferire l’abitazione in affitto piuttosto che quella di proprietà e, sebbene in flessione, la percentuale di famiglie che vive in affitto è ancora tra le più elevate al mondo.

Stati Uniti verso una homeless recovery?
Negli Stati Uniti gli ultimi dati disponibili sembrano rendere più probabile una ricaduta del mercato immobiliare. A ottobre l’indice dei prezzi delle abitazioni riferito alle 20 principali città (Case Shiller 20) ha registrato una flessione dell’1,3% rispetto a settembre, la terza consecutiva, mentre su base annuale il -0,8% rappresenta la prima variazione negativa da gennaio 2010, ossia da quando le variazioni annuali sono tornate su territorio positivo dopo tre anni ininterrotti di caduta.
A rendere fosche le tinte del mercato americano contribuiscono soprattutto le milioni di abitazioni vuote; ciò nonostante l’indice di accessibilità, misurato come percentuale di reddito necessario a pagare la rata mensile per il mutuo di una abitazione di prezzo mediano, sia al livello più basso dal 1970 (13,6% secondo la National Association of Realtors), ben al di sotto della convenzionale soglia del 25% ritenuta ottimale.
Secondo stime recenti il numero delle abitazioni con un mutuo inadempiente o in qualche stadio del processo di pignoramento ha raggiunto gli 8 milioni, gran parte di queste abitazioni andranno a sommarsi ai 3 milioni di case di cui le banche sono già venute in possesso dal 2007. Il numero dei potenziali inadempienti sale ulteriormente se si considera che attualmente circa 5,5 milioni di famiglie sono titolari di un mutuo del 20% circa superiore al valore corrente della loro abitazione. Le pessime condizioni del mercato sono ulteriormente peggiorate dall’allungamento dei tempi tecnici necessari alle banche per venire in possesso degli immobili pignorati, che ha ormai raggiunto i 15 mesi, circa il doppio del tempo necessario prima della crisi.
Tutti questi elementi rafforzano l’ipotesi di chi sostiene che la via della ripresa per l’immobiliare americano sia ancora lunga, e che il mercato debba ancora scontare un calo del 10-20% nel prossimo biennio. In questo caso, la flessione complessiva dal picco del 2006 sarebbe del 40%. Si tratta della prima volta, dal secondo dopoguerra, che negli Stati Uniti la ripresa economica che segue una recessione non può contare sulla crescita del mercato immobiliare.
Le implicazioni del quinto anno consecutivo di flessione dell’immobiliare negli Stati Uniti (a tanto arriverebbe il conto se nel 2011 la variazione fosse ancora negativa) sono notevoli oltre che dal punto di vista economico (le abitazioni rappresentano un quarto circa della ricchezza delle famiglie americane, e un ulteriore calo indebolirebbe consumi e crescita) anche da quello politico. Nelle prossime settimane il Governo dovrebbe presentare un piano di uscita dal programma di garanzia concessa sui nuovi mutui (il 90% dei quali oggi risulta garantito da agenzie governative come Fannie Mae e Freddie Mac), mentre è ancora fortemente osteggiata la possibilità di concedere una moratoria alle famiglie che risultano inadempienti sui mutui per l’opposizione, in primo luogo, di coloro i quali sono in regola con i pagamenti. Non sembra infine che il Congresso sia propenso a supportare la riproposizione del tax credit concesso ai sottoscrittori del primo mutuo.

Il mercato immobiliare in Italia
In Italia il mercato immobiliare ha mostrato segnali incerti negli ultimi mesi del 2010, soprattutto in termini di abitazioni compravendute. Secondo i dati dell’Agenzia del Territorio, dopo due trimestri di crescita (+4,3 e +4,5% a/a rispettivamente nel I e II trimestre), nel terzo del 2010 il numero delle compravendite è sceso del 2,7% a/a, a 129.240 unità, 42.000 circa in meno rispetto al trimestre precedente e 3.600 in meno rispetto allo stesso trimestre del 2009. La flessione è attribuibile in gran parte alla pesante riduzione delle compravendite nelle regioni del Sud.
Il calo ha riguardato in misura consistente anche le compravendite nel settore terziario e in quello commerciale (-3% a/a e -10,1% a/a rispettivamente) che peraltro hanno registrato variazioni negative per tutto il 2010. 
Il numero delle transazioni dei primi 9 mesi del 2010 mostra comunque una crescita del 2,2% rispetto allo stesso periodo del 2009.  Per le compravendite delle abitazioni il III trimestre ha evidenziato una dicotomia tra i comuni capoluogo, e in particolare le grandi aree urbane da una parte, dove le compravendite crescono su base annua rispettivamente del +4,9% e del +7,8% e i comuni minori dall’altra, dove si registrano andamenti stazionari o negativi.
Nel complesso, rispetto al picco del I trimestre del 2007, il mercato delle abitazioni in Italia si è contratto del 24%, mentre per le attività a destinazione commerciale, terziaria e produttiva il calo è del 34%.
Relativamente ai prezzi, secondo i dati Nomisma, nelle principali città la seconda parte del 2010 avrebbe registrato la quinta flessione semestrale consecutiva delle quotazioni, anche se si tratta della minore della serie: -0,6%, su base semestrale dopo il -1% dei primi sei mesi. Con riferimento a queste città il calo nel biennio 2008-2010 si attesta così al -6,5%.
La diminuzione delle pressioni al ribasso dei prezzi nella seconda parte del 2010 è confermata anche dall’indagine Banca d’Italia-Tecnoborsa secondo la quale è aumentata al 65% la quota degli operatori intervistati che li giudica stabili (era pari al 52% a fine 2009), in miglioramento risultano anche le valutazioni sul numero di nuovi incarichi di vendita ricevuti dalle agenzie. 
Indicazioni di lieve ripresa del mercato provengono dalla riduzione progressiva del livello degli sconti praticati sulla vendita delle abitazioni usate, che sono diminuiti di circa sei decimi di punto negli ultimi dodici mesi, arrivando al 12,6%. Si tratta tuttavia della sintesi di andamenti discordanti tra le diverse aree urbane. Risulta in particolare in forte calo lo sconto concesso per le abitazioni nuove, dal 9,4% del 2009 al 7,7%, anche se per questo segmento si registra un notevole aumento dei tempi di vendita. 
Secondo i dati Nomisma, le indicazioni positive provenienti dal mercato dovrebbero condurre a una lieve ripresa dei prezzi nel corso del 2011, su livelli comunque ancora molto contenuti.

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Il mercato immobiliare secondo il Servizio Studi di BNL ultima modifica: 2011-02-05T11:59:40+00:00 da Flavio Meloni

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