Immobili, nel primo semestre prezzi degli uffici in contrazione del 4,4%

Tecnocasa LogoNei primi sei mesi del 2013 le quotazioni degli immobili del comparto non residenziale hanno registrato un ribasso generalizzato che ha interessato sia i prezzi sia i canoni di locazione. Come sottolinea l’ultima indagine dell’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, nel settore non residenziale la maggioranza delle richieste si orienta verso la locazione, una scelta dettata soprattutto dal rischio dell’attività imprenditoriale e dalla volontà di non immobilizzare capitali all’inizio dell’attività.

UFFICI

UFFICI (I sem 2013 %)

Nuovo

Usato

in centri direzionali

in palazzine residenziali

in centri direzionali

in palazzine residenziali

prezzi

-4.4

-4.4

-4.5

-4.4

canoni di locazione

-3.7

-3.4

-4.6

-4.2

Sul mercato degli immobili destinati al terziario i canoni di locazione registrano una contrazione del 4,6% (usato) e del 3,7% (nuovo) per le soluzioni che sorgono all’interno di centri direzionali e del 4,2% (usato) e del 3,4% (nuovo) per quelle all’interno di palazzine residenziali. I prezzi hanno avuto una flessione del 4,5% indipendentemente dal contesto in cui sono inseriti. Anche il segmento degli uffici registra un periodo di difficoltà: le aziende tendono a ridimensionare gli spazi o a decentralizzarsi per abbassare i costi della locazione. In questo caso si prediligono le soluzioni inserite all’interno di contesti direzionali o comunque in zone ben servite e facilmente raggiungibili. Le tipologie più richieste sono quelle comprese tra 50 e 100 mq, possibilmente cablate e modulabili.

Milano

Sul mercato degli uffici si registra un‘abbondante offerta di immobili in affitto e in acquisto e per questo sia i prezzi sia i canoni di locazione siano in ribasso. In questo momento le aziende che cercano si orientano su soluzioni in buono stato, che non necessitano di lavori di ristrutturazione. Le zone centrali sono particolarmente apprezzate da professionisti o società del ramo finanza che chiedono uffici di rappresentanza. Chi non ha la necessità di avere una location centrale si orienta al di là dell’area C verso le soluzioni posizionate in zone semicentrali o semiperiferiche che abbiano un parcheggio o che siano bene collegate con la metropolitana o altri mezzi di superficie. Le metrature più richieste sono di 200 mq.

Da segnalare che su Milano si registrano richieste di gruppi alberghieri che ricercano strutture turistico alberghiere in vista dell’Expo. Si tratta spesso di gruppi stranieri che in questo momento però non ritengono redditizio investire in Italia.

Tra le zone apprezzate ci sono quelle situate a ridosso del Passante Ferroviario, più precisamente Farini, Lancetti e Bovisa. Nonostante il contesto in palazzine terziarie, le ampie metrature delle soluzioni ivi presenti rendono più difficoltose le trattative: si richiedono 1800-2000 € al mq per la compravendita e 110-130 € al mq annuo per l’affitto. Nei centri direzionali, invece, il canone ammonta a quasi il doppio e il prezzo si attesta a non più di 3000 € al mq: nonostante siano di nuova costruzione, l’elevato prezzo rende difficoltoso il loro posizionamento sul mercato.

In zona Sempione si registra una buona domanda grazie ai prezzi più competitivi e alla prospettiva di apertura della nuova MM5. La presenza della metropolitana è l’elemento che viene preso più in considerazione: le zone di Brera e Garibaldi sono più favorite, quelle periferiche soffrono un po’. Intorno a Corso Sempione la presenza di Mediaset ha consentito l’acquisto di uffici in palazzi prestigiosi. I prezzi medi oscillano tra 2000 e 7000 € al mq a seconda del contesto e della presenza dei servizi, mentre in affitto si devono mettere in conto circa 200 € al mq annuo.

Nella zona occidentale della città Piazza De Angeli è una delle location preferite dal momento c’è la metropolitana. Infatti tra gli aspetti valutati da chi cerca una location per l’ufficio c’è la presenza di mezzi di collegamento e la vicinanza di locali di ristorazione. Le metratura richiesta va da 30 a 500 mq e si desiderano tipologie in buono stato o ristrutturate, cablate e condizionate. In zona non ci sono molte strutture di tipo direzionale, la maggior parte degli uffici è situata in strutture residenziali. Nella zona di Piazza De Angeli ci sono prezzi medi di 120 € al mq annuo mentre nella zona di Pagano si arriva a valori di 200 € al mq annuo cifra in questo momento superiore rispetto alla disponibilità espressa dai potenziali acquirenti.

Attivo il mercato degli uffici in zona Buenos Aires. Si segnala il ridimensionamento di numerose società che tagliano le spese riducendo il costo dell’affitto e si trasferiscono in soluzioni meno ampie. Da segnalare inoltre la tendenza che vede molte aziende affittare in condivisione gli uffici, sempre con lo scopo di ridurre le uscite legate al canone di affitto. In zona Porta Nuova è stata completata la nuova sede della Regione Lombardia e sono in fase di rifinitura uffici, negozi ed abitazioni previsti nelle aree circostanti ed in via De Castillia. I valori degli uffici nuovi sono compresi tra 7000 e 12000 € al mq. Buona la domanda di uffici in zona Garibaldi, dove esercitano prevalentemente società legate al marketing, alla comunicazione ed all’informatica. Anche in zona Stazione Centrale ed in via Vittor Pisani si segnala una buona domanda.

A cercare uffici nelle zone di Lambrate, Città Studi ed Abruzzi sono in genere piccole aziende che si trasferiscono da zone più periferiche oppure che cercano soluzioni meno ampie e quindi più economiche. E’ bassa infatti la richiesta di uffici nelle aree periferiche, anche se ben serviti da mezzi pubblici e metropolitane. Gli uffici sono collocati in genere in palazzi residenziali ma si segnala la presenza di importanti centri direzionali come quello presente in piazza Udine, sorto nell’area dell’ex sede IBM, oppure come il centro direzionale situato in zona Turro. I canoni di locazione partono da un minimo di 80 € al mq annuo per le zone più decentrate fino ad arrivare a 110-120 € al mq annuo per le tipologie più centrali. Da segnalare che in zona Villa San Giovanni, su viale Monza, è stata completata una nuova importante struttura alberghiera.

Torino

Nel settore degli immobili ad uso terziario i prezzi sono scesi del 6,6% e del 5,9% per le soluzioni nuove posizionate rispettivamente in centri direzionali e in strutture residenziali. Per le soluzioni usate il ribasso è stato del 6,5% per le soluzioni in centri direzionali e del 2,8% per le tipologie in palazzine residenziali.

Sulle locazioni si registra un ribasso del 5,7% perle soluzioni nuove in centri direzionali e del 2,9% per quelle in palazzine residenziali; In ribasso anche i canoni di locazione degli uffici usati: -2,7% se inseriti in contesti direzionali e -0,7% se inseriti in contesti residenziali.

La domanda arriva principalmente da studi professionali, che ricercano soluzioni di 120-150 mq già dotati di cablaggio e impianti di condizionamento. Attualmente, la tendenza è quella di spostarsi in palazzi residenziali, in quanto i centri direzionali hanno generalmente spese più elevate (infatti, i cali più consistenti arrivano proprio da queste tipologie). Uno degli elementi più importanti nella scelta dell’ufficio è la visibilità, pertanto le zone più centrali sono quelle preferite.

Tra esse si segnalano via Cernaia, corso Galileo Ferraris, corso Re Umberto e corso D’Azeglio, ma piacciono anche la zona del Tribunale e quella a ridosso della metropolitana lungo l’asse di corso Francia. Un ufficio costa in media 2500-2800 € al mq, ma il prezzo sale fino a 4000 € al mq per le soluzioni particolarmente prestigiose.

Firenze

Sul mercato degli uffici si registra una contrazione dei canoni di locazione; la domanda di locali ad uso ufficio che, già in passato era stata penalizzata dalla presenza della zona Ztl, ha avuto un ulteriore calo in seguito al trasferimento del Tribunale dal centro nella zona di Firenze Nord. La maggioranza degli uffici infatti si è trasferita fuori dal centro storico (zona Masaccio, zona Statuto, zona Libertà) dove ci sono minori problemi di parcheggio. Si registrano richieste per gli uffici situati nella zona di Firenze Nord dove ci sono il Tribunale, l’aeroporto, la stazione ferroviaria ma difetta di un’offerta immobiliare di qualità.

La domanda di uffici è orientata su tagli medio grandi, intorno a 150 mq dove spesso si associano più professionisti al fine di abbattere le spese del canone e quelle condominiali. Le quotazioni medie sono di 120 € al mq annuo. Chiedono uffici in ottime condizioni, cablati e condizionati e in palazzi con posto auto.

Da segnalare che l’abbandono degli immobili del centro storico da parte degli uffici ha determinato un aumento dell’offerta in centro storico e spesso i proprietari decidono di effettuare il cambio di destinazione d’uso al fine di trasformarli in abitazioni e collocarli più facilmente sul mercato (sia in affitto sia in compravendita). Il cambio di destinazione d’uso può essere fatto solo in presenza di determinati requisiti igienico sanitari.

Roma

A Roma si segnala stabilità sui canoni delle soluzioni nuove e una diminuzione sulle tipologie usate (-2,2% per le soluzioni posizionate in centri direzionale e -3,3% per quelle in palazzine residenziali). Simile l’andamento sul mercato delle compravendite.

La domanda si focalizza nell’area Eur – Colombo e nelle aree vicine alla metropolitana e ricade su immobili da 100 mq circa che non necessitano di interventi di ristrutturazione e che siano pronti per l’utilizzo. Il canone di locazione di un ufficio usato è di circa 30 € al mq al mese. Non lontano nella zona di Torrino sono sorte numerose strutture nuove in centri direzionali che sono stati affittati a multinazionali.

In aumento la domanda di uffici per aprire scuole di lingua o comunque attività formative. I canoni di locazione per gli uffici posizionati nella zona dell’Eur oscillano tra 360 e 240 € al mq annuo.

Buona la richiesta di società di servizi e professionisti per l’avviamento di studi associati.

Tra coloro che vorrebbero vendere l’ufficio si registrano casi di trasformazione in abitazione con cambio di destinazione d’uso per ricollocare l’immobile sul mercato.

Napoli

Il settore degli immobili ad uso terziario ha mostrato stabilità nei canoni di affitto e ribassi uniformi (compresi tra -5% e -6%) ad Arenaccia – Corso Garibaldi, Centro Direzionale e Corso Meridionale – Vasto – piazza Garibaldi. Si ricercano tipologie di 60-65 mq in palazzi residenziali a causa degli elevati costi di gestione dei centri direzionali, esclusivamente in affitto e con pochi lavori di ristrutturazione da effettuare. La maggioranza delle società eroga servizi di ogni tipo, infatti ci sono studi professionali associati e società finanziarie, alcune di queste ultime hanno deciso di trasferirsi da interno palazzo a fronte strada.

Una delle zone più richieste si sviluppa tra la ferrovia e via Arenaccia, dove un ufficio di 60 mq si affitta a 500-600 € al mese, leggermente meno che nella zona del corso Meridionale (600-700 € al mese), che sta soffrendo perché congestionata e scarsa di parcheggio; una tipologia di 55 mq nel Centro Direzionale costa 400 € al mese, ma difficilmente si assiste ad un nuovo insediamento. Attualmente si stanno riqualificando due strutture, una di proprietà delle Poste Italiane e una delle Ferrovie dello Stato.

Palermo

Sul mercato degli uffici si registrano ribassi, sia nelle quotazioni (-6,7%) sia negli affitti (-12,5%). La domanda proviene da professionisti e studi associati, che ricercano soluzioni di 80-100 mq in affitto, inserite in palazzi residenziali e già rimesse a nuovo.

Importanti sono la zona centrale di Politeama e quella attorno al Tribunale, ma è interessante anche via Leonardo da Vinci perché centrale: per un ufficio di 80 mq si spendono mediamente 84-96 € al mq annuo in affitto, per l’acquisto tra 1500-1800 € al mq (zona Tribunale) e 2200 € al mq (Leonardo da Vinci).

Cagliari

Il mercato degli uffici ha subito un rallentamento per quanto riguarda le compravendite: infatti, la maggior parte di queste tipologie vengono prese in affitto, sia da privati che da società. Si prediligono immobili che non superano i 150 mq da adibire a studi professionali, anche associati: perciò, vengono ricercate soluzioni con ambienti già divisi e forniti di cablaggio e sistema di condizionamento, possibilmente ubicati in zone centrali e situati in palazzine residenziali.

L’offerta di uffici si concentra soprattutto nell’area del Tribunale, che si sviluppa intorno a piazza Repubblica e in via Sonnino: qui sono presenti appartamenti di 80-140 mq, che è possibile affittare ad un canone compreso tra 800 e 1200 € al mese.

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Immobili, nel primo semestre prezzi degli uffici in contrazione del 4,4% ultima modifica: 2013-10-29T14:22:56+00:00 da Redazione

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