Immobili, analisi Tecnocasa: più conveniente l’acquisto rispetto all’affitto

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Immobiliare Tecnocasa LogoIn questo momento in cui i tassi di interesse sono particolarmente convenienti, i prezzi contenuti e i canoni di locazione in ascesa a causa di una domanda sostenuta e un’offerta che inizia a diminuire per il fenomeno degli affitti brevi, sarebbe il caso di valutare l’acquisto. È quanto sostiene un’analisi compiuta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.

L’analisi parte dal presupposto che si abbia liquidità sufficiente per coprire almeno il 20% del valore dell’immobile e le spese accessorie all’acquisto e all’accensione del mutuo. Inoltre, va considerato sempre il rapporto rata reddito.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha preso in considerazione un quartiere centrale, semicentrale e periferico di tre grandi città: Milano, Roma e Napoli e ha simulato l’acquisto di un bilocale e di un trilocale con un mutuo a 25 anni, al tasso di 1,91%, con copertura al 70% e all’80% del valore dell’immobile. Ovviamente si tratta di casi specifici che, cambiati, possono portare a risultati diversi senza però impedire di trarre delle conclusioni valide a livello generale.

Sono stati presi in considerazione un bilocale ed un trilocale ed i rispettivi canoni di locazione. La tipologia immobiliare è un appartamento medio usato.

Milano in una zona centrale Porta Romana – Crocetta per un bilocale da 363 mila € la rata, con un finanziamento all’80%, è pari al canone di locazione. Con copertura al 70% sarebbe inferiore al canone di locazione. Per questa ragione l’acquisto risulta la scelta più indovinata. Discorso simile per il trilocale: il mutuo batte l’affitto in entrambi i casi.
Nella zona semicentrale di Solari – Porta Genova, nel caso di acquisto di un bilocale, la differenza tra rata e canone è minima e l’acquisto sarebbe la scelta opportuna, soprattutto con copertura all’80%. Nel caso di acquisto di un trilocale la rata supera il canone di locazione in caso di finanziamento all’80%, quindi si potrebbe valutare l’affitto. Se si ricorre ad un mutuo al 70% rata e canone si equivalgono e per cui l’acquisto sarebbe auspicabile.
In una zona periferica, come Barona – Santa Rita, l’acquisto vince sempre rispetto all’affitto; infatti il canone di locazione risulta essere sempre superiore rispetto alla rata.

Nella Capitale, in centro e nello specifico nel Ghetto Ebraico, conviene l’acquisto solo nel caso in cui il trilocale è finanziato al 70% e quindi si anticipi una buona parte del capitale. Negli altri casi conviene la locazione. Nella zona semicentrale di Prati – Cola di Rienzo, l’affitto vince solo nel caso dell’acquisto di un trilocale finanziato all’80%. Negli altri casi conviene sempre l’acquisto dell’immobile. In periferia, a Centocelle – Faggi, l’acquisto è la scelta migliore in tutti i casi considerati.

A Napoli conviene sempre l’acquisto. Unica eccezione il caso del trilocale finanziato all’80% nel quartiere Fuorigrotta.

Tirando le somme, secondo l’analisi di Tecnocasa, al di là dei casi specifici, l’acquisto risulta sempre la scelta più opportuna, soprattutto nelle zone periferiche dove i prezzi sono più bassi (dall’inizio della crisi le zone periferiche delle grandi città hanno avuto una contrazione del 40%). Nelle zone centrali e talvolta  semicentrali più costose, l’affitto potrebbe risultare più conveniente dell’acquisto. Questo perché il gap tra i canoni di locazione delle zone centrali e di quelle periferiche è più basso di quello esistente tra i prezzi delle medesime zone. In questo momento il mercato offre ancora valide occasioni, ma il trend dei valori è in salita, motivo in più quindi per acquistare, alla luce anche dell’attesa rivalutazione degli immobili.