Immobiliare: a Bologna, nel primo semestre, prezzi in contrazione del 5,7%

Tecnocasa LogoBologna le quotazioni immobiliari sono diminuite del 5,7% nella prima parte del 2013. Parma è la città che ha registrato la diminuzione dei valori più forte con -12,6%; a seguire Ferrara con -10,9%; a Forlì il ribasso è stato dell’ 8,1%, a Reggio Emilia del 7,4%, a Rimini del 5,4%. Piacenza è la città in cui gli immobili hanno perso meno: -1,4%. Lo rivela l’ultima analisi dell’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa.

MERCATO IMMOBILIARE BOLOGNA

Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni di Bologna sono diminuite del 5,7%.

2007

2008

2009

2010

2011

2012

I semestre 2013

-4,4%

-7,6 %

-7,0%

-3,3%

-3,4%

-13,9%

-5,7%

Macroarea Centro

Le zone del centro di Bologna hanno registrato un ribasso del 6,3%.

CENTRO STORICO, PIAZZA DEI MARTIRI, VIA RIVA DI RENO

Nei primi sei mesi dell’anno le quotazioni delle abitazioni nel cuore di Bologna hanno segnato una contrazione.

Prezzi, locazioni e trend

La domanda è sempre molto alta così come l’interesse per l’acquisto anche se l’offerta abitativa non è molto elevata e spesso i proprietari, che non hanno necessità di vendere, sono poco propensi a ribassare i valori. A cercare casa nel cuore di Bologna sono persone che amano vivere in centro, genitori di studenti e professionisti. Si tratta di un target che fa basso ricorso al mutuo. Sono sempre molto richiesti i piccoli tagli, monolocali e bilocali, seguiti dal trilocale. Le quotazioni più alte si registrano nella parte a ridosso di piazza Maggiore, in via Castiglione, via D’Azeglio, via Clavature, via Farini, area di origine medioevale dove per l’acquisto di soluzioni storiche (case tipiche Vecchia Bologna) poste ai piani alti in palazzi con ascensore, dotati di terrazzi e posti auto si possono toccare anche i 5000 € al mq.

Il Centro storico della città è compreso nell’area comunemente denominata “Cerchia del Mille”, che si sviluppa nella zona di via Riva di Reno, via Moline, via Castagnoli e piazza Aldrovandi. Qui si trovano soluzioni storiche in buone condizioni a prezzi compresi tra 3000 e 3500 € al mq. Allontanandosi dal centro, ma sempre all’interno dei viali, ci sono palazzi e palazzine costruiti dal secondo dopoguerra in poi con prezzi medi intorno a 2300-2400 € al mq. Molti di essi erano di proprietà di Enti e sono stati nel tempo dismessi; essendo sorti come uffici hanno metrature ampie e sono dotati di parcheggio.

Progetti in corso

Da segnalare che l’area di Piazza dei Martiri è interessata da importanti opere di recupero: è stata infatti riqualificata la Galleria d’Arte Moderna ed un parco verde. Previsto inoltre, sempre in questa zona, il nuovo Auditorium. Altre riqualificazioni riguardanti le tipologie abitative sono presenti in diverse zone del centro, in particolare in via Galliera è prevista la ristrutturazione di alcuni palazzi.

UNIVERSITA’-SAN VITALE

Stabili i valori nella zona Università-San Vitale.

Prezzi, locazioni e trend

La zona Università-San Vitale è caratterizzata da palazzi tipici bolognesi dei primi del ‘900, con una piccola parte di condomini degli anni ’60 in direzione stazione ed alcuni immobili di prestigio, con particolari architettonici di rilievo, nel Ghetto Ebraico (tra via Oberdan e via Zamboni), in via San Vitale ed in strada Maggiore. Da segnalare infine la presenza di soluzioni storiche risalenti anche al XIV secolo, sia da ristrutturare sia ristrutturate. Top prices si possono raggiungere in strada Maggiore, con punte di 3000 € al mq per le tipologie più prestigiose. Case tipiche bolognesi da ristrutturare costano circa 2300 € al mq. Sempre molto richiesta l’area di via Irnerio, adiacente alla stazione ferroviaria, dove sono presenti alcune facoltà universitarie ed il mercato principale della città. L’edilizia è composta da stabili degli anni ’60 e da soluzioni costruite tra la fine dell’800 ed i primi anni del ‘900. Un buon usato è compravenduto a 2500 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata dagli studenti universitari, molto alta nel periodo che va da luglio a settembre. Negli ultimi tempi i proprietari sono sempre più esigenti e per questo richiedono spesso fideiussioni, buste paga oppure nel caso di studenti universitari genitori che possano garantire il pagamento dell’affitto. In seguito al ribasso dei canoni di locazione si opta spesso per il contratto a canone concordato. Per un bilocale si spendono mediamente 600 al mese.

VIA MARCONI

Nei primi sei mesi del 2013 sono in ribasso le quotazioni delle abitazioni nella zona di via Marconi- via Lame.

Prezzi, locazioni e trend

I potenziali acquirenti sono spesso indecisi sull’acquisto, temporeggiano e hanno una disponibilità di spesa sempre più contenuta. Si sono compravenduti maggiormente tagli medio grandi: trilocali, quattro locali e cinque locali, spesso oggetto di acquisti di sostituzione. In forte diminuzione le richieste di monolocali e di bilocali in seguito anche alla forte contrazione di investitori , inclusi tra questi i genitori degli studenti fuori sede che in passato acquistavano per i figli. Tra le caratteristiche dell’immobile più apprezzate e domandate c’è il terrazzo abitabile, molto difficile da trovare.

Le abitazioni più ricercate sono quelle posizionate in via Marconi ed in via Lame, zona ancora raggiungibile in automobile dove si cercano appartamenti di metratura media inserti in condomini degli anni ’60. Apprezzate le abitazioni che hanno affaccio sul parco dell’ex Manifattura Tabacchi. Per un buon usato si spendono mediamente 2200-2300 € al mq con punte di 2500 € al mq per le abitazioni con affaccio sul verde.

Le soluzioni più costose si trovano in via Marconi all’altezza di via Ugo Bassi dove condomini degli anni ’60 si alternano a palazzi dei primi anni del 1900 in stile vecchia Bologna alcuni dei quali vincolati dalle Belle Arti. Queste ultime tipologie in particolare si trovano in via Nazario Sauro alle spalle di via Ugo Bassi. Una soluzione ristrutturata si scambia a prezzi medi di 3500 € al mq mentre un buon usato ha valori medi di 2800 € al mq.

Nella zona a ridosso della Stazione, in via Polese presso piazza dei Martiri ci sono le soluzioni più popolari degli anni ’30-’40, meno costose acquistate da color che hanno una bassa disponibilità di spesa oppure che amano questa parte del quartiere.

Sul mercato delle locazioni si registrano canoni stabili. La domanda è molto vivace alimentata soprattutto da studenti e lavoratori fuori sede. Si ricercano bilocali e trilocali e si stipulano sia contratti concordati sia transitori.

Cospicua l’ offerta in zona di box e posti auto: ne sono stati costruiti molti negli ultimi tempi e la domanda in zona non è ancora molto elevata essendoci buone possibilità di parcheggio. Si registrano anche vendite di box da parte di coloro che necessitano di recuperare della liquidità. La situazione potrebbe cambiare a seguito della decisione di chiudere al traffico la zona che va da Porta Lame a via Marconi.

Macroarea San Donato-San Vitale

La macroarea che ha segnalato il ribasso dei prezzi più forte è stata quella di San Donato – San Vitale che ha registrato una diminuzione del 7,4%.

MASSARENTI

Tra i quartieri che hanno registrato perdite di valori immobiliari c’è quello di Massarenti che si sviluppa a ridosso dell’Ospedale S. Orsola.

Prezzi, locazioni e trend

I potenziali acquirenti hanno aspettative di ribasso dei prezzi e spesso sono incerti sull’acquisto dell’immobile. Si sono realizzati acquisti migliorativi e acquisti di persone fuori sede per i figli che studiano o lavorano a Bologna. La zona infatti è vicina sia alle facoltà universitarie e sia all’Ospedale S. Orsola. Gli investitori che acquistano per mettere a reddito sono in diminuzione e anche per questo motivo è decisamente diminuita la domanda di monolocali e di bilocali.

Infatti la tipologia maggiormente richiesta è stata il trilocale. Si cercano anche il terrazzo abitabile che in zona è difficile da trovare, a seguire la presenza dell’ascensore.

L’area compresa che si sviluppa intorno all’Ospedale S. Orsola è caratterizzata da aree verdi e numerosi servizi. Offre appartamenti in palazzine di 4-5 piani costruiti tra la fine degli anni ’50 e gli inizi degli anni ’60 che ristrutturati hanno valori medi di 2200-2300 € al mq.

Simile l’offerta abitativa nella zona che si sviluppa tra via Azzurra e via Mainoldi verso Fossolo, con prezzi più contenuti a causa della posizione più periferica: una soluzione ristrutturata si scambia a 1900- 2000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona richiesta alimentata da lavoratori presso l’Ospedale Sant’Orsola e gli studenti universitari. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale (quest’ultimo ricercato anche dagli immigrati). Gli inquilini chiedono la cucina arredata e tipologie in buono stato.

Da segnalare che, in seguito all’interramento dei binari dell’Alta Velocità che transitava anche in questa zona, sui binari liberati circolerà il treno che collega la stazione di Bologna con il quartiere Mazzini.

Macroarea Bolognina-Corticella

A seguire, con una contrazione dei prezzi del 7% la macroarea di Bolognina-Corticella.

CORTICELLA-ARCO VERDE-CROCE COPERTA

Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Corticella-Arco Verde-Croce Coperta sono in diminuzione. Ad acquistare sono state prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa (tra cui giovani coppie con l’aiuto dei genitori) o della casa di sostituzione e che quasi sempre hanno già vissuto nella zona. Il quartiere è caratterizzato da aree verdi e pur essendo lontano dal centro è comunque ben servito. Dal punto di vista immobiliare subisce la concorrenza del quartiere Bolognina e di Castelmaggiore, comune limitrofo dove molti giovani acquistano perché trovano un’offerta immobiliare di recente costruzione (immobili nuovi con riscaldamento autonomo). L’età media degli abitanti del quartiere è alta e per questo si assiste ad un ricambio generazionale. La tipologia più richiesta è il trilocale, possibilmente con riscaldamento autonomo e ascensore sui cui investire una cifra media di 150 mila €. La zona è abbastanza eterogenea dal punto di vista immobiliare ed offre abitazioni costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70, spesso con riscaldamento centralizzato.

Le abitazioni più recenti sorgono nella zona di Arco Verde (via Roncaglio e limitrofe) dove ci sono costruzioni sorte negli anni ’90. La maggior parte delle abitazioni sono piccoli condomini e villette a schiera molto richieste ma di cui c’è bassa offerta sul mercato. Le quotazioni di un’abitazione usata sono di 2400 € al mq.

Adiacente alla Bolognina sorge l’area di Croce Coperta, più centrale e meno servita rispetto alla zona di Corticella e comoda per raggiungere autostrada e tangenziale. Le abitazioni sono sorte tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e le quotazioni di un’abitazione usata sono di 1900-2000 € al mq. Anche in via dell’Arcoveggio le abitazioni risalgono agli anni ’60-’70 e hanno prezzi medi di 1900-2000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare. Si stipulano soprattutto contratti concordati con cedolare secca. Per un bilocale si chiedono 450-500 € al mese. I proprietari chiedono spesso garanzie sui conduttori, in particolare il doppio stipendio o il garante.

Macroarea Murri-San Mamolo

Le abitazioni situate nella macroarea di Murri-San Mamolo hanno registrato una contrazione dei valori del 6%.

MURRI ALTA-CASTIGLIONE ALTA-SAN MAMOLO

Le quotazioni immobiliari nel quartiere di Murri Alta, Castiglione Alta, San Mamolo sono diminuite nella prima parte dell’anno soprattutto per le abitazioni situate nella zona di Murri e Murri Alta perché sottoposte ad un maggior traffico. Le abitazioni che affacciano su via Murri risentono infatti del passaggio delle auto e per questo motivo, con acquirenti sempre più esigenti e selettivi, le quotazioni si sono ribassate maggiormente.

Prezzi, locazioni e trend

Nella prima parte dell’anno si sono compravendute prevalentemente abitazioni di piccolo taglio da 60-80 mq acquistate da giovani coppie che grazie alla diminuzione dei valori possono ora avvicinarsi al mercato immobiliare di queste zone. E’ rallentato il mercato immobiliare dei tagli più grandi: c’è molta offerta e le trattative non sempre giungono a buon fine. Le abitazioni posizionate in via Murri Alta, via Castiglione Alta e via San Mamolo sono sempre quelle più richieste perché più tranquille, meno rumorose e poco trafficate, soprattutto nelle traverse interne. Gli acquirenti della zona cercano il doppio bagno, l’appartamento in buono stato che non necessiti di interventi di riqualificazione.

L’offerta immobiliare di queste zone spazia dalle soluzioni in stile liberty (concentrate soprattutto in San Mamolo dove si toccano valori massimi di 3750 € al mq) a quelle costruite tra gli anni ’30 e gli anni ’60 in Castiglione Alta (che raggiungono anche questi valori di 3750 € al mq).

Le quotazioni delle abitazioni a Murri oscillano da 1800 € al mq per le tipologie da ristrutturare a 2500 € al mq per quelle ristrutturate.

A ridosso dei Giardini Margherita si sviluppa una zona esclusiva caratterizzata da abitazioni costruite negli anni ’30 di cui si trova poca offerta: i proprietari difficilmente vendono questi immobili. Le soluzioni della fine degli anni ’70 presenti costano, in buono stato, 3650 € al mq.

Non ci sono molte nuove costruzioni a parte alcuni appartamenti che si sono ricavati da un’ex casa di cura e che hanno quotazioni di 3800-4000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede, giovani coppie. Il contratto maggiormente stipulato è stato quello a canone concordato con cui per un bilocale si chiedono intorno a 500 € al mese.

I tempi di vendita si sono portati intorno a 8-9 mesi.

Macroarea Saffi

La macroarea Saffi ha registrato una contrazione dei valori del 5,6%.

SARAGOZZA

In diminuzione i valori immobiliari nel quartiere di Saragozza.

Prezzi, locazioni e trend

Parliamo di una delle zone più prestigiose di Bologna che negli ultimi anni non aveva vissuto la fase della contrazione dei valori. Adesso invece in seguito al ribasso dei valori che si è avuto nelle zone centrali, nella vicina zona di Murri-San Mamolo e nei quartieri signorili si Mazzini e Bellacosta, per poter vendere gli immobili i proprietari hanno dovuto rivedere i prezzi richiesti e concludere le compravendite a valori più contenuti.

Gli acquirenti della zona sono professionisti quarantenni che acquistano tagli medio-grandi intorno a 150 mq. Richiedono soluzioni in buono stato con box possibilmente dotate di terrazzo abitabile. Sul mercato dei box le quotazioni sono elevate perché c’è poca offerta e un box singolo ha valori medi di 30-40 mila €.

In diminuzione gli acquisti ad uso investimento dal momento che è stata trasferita altrove la sede della Facoltà di Ingegneria e quindi anche la presenza di studenti in zona si è notevolmente ridotta.

Il mercato immobiliare della zona si caratterizza per la presenza di abitazioni tipiche bolognesi costruite intorno agli anni ’30, soluzioni signorili in stile liberty, appartamenti in contesti di prestigio dei primi anni del 1900 situati sotto i portici di San Luca (parliamo di appartamenti di grande metratura con ampie camere ed altezze importanti), palazzi degli anni ’50. Su viale Risorgimento ci sono anche costruzioni signorili costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70.

I valori in questo momento sono di 2600-2700 € al mq per un buon usato, 2900-3000 € al mq per un signorile usato.

Ville indipendenti si trovano in via di Casaglia e via Perti. Costruite tra gli anni ’20 e gli anni ’30 hanno quotazioni che partono dal milione di euro.

Poche le nuove costruzioni presenti in zona. Hanno quotazioni molto elevate intorno a 3800-3900 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che negli anni scorsi si erano trasferiti nella provincia e che ora ritornano in città e transitoriamente scelgono l’affitto e da giovani coppie e famiglie che scelgono volutamente di restare in affitto. I canoni di locazione di un trilocale sono di 600-700 € al mese ma i proprietari spesso chiedono valori più elevati e hanno difficoltà a chiudere i contratti.

Macroarea Mazzini-Savena

Nell’area di Mazzini-Savena gli immobili hanno perso poco valore nella prima parte del 2013 (-1,6%).

MAZZINI

Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni in via Mazzini sono in lieve diminuzione.

Prezzi, locazioni e trend

Si tratta di una zona che si caratterizza sia per la presenza di abitazioni signorili sia civili e popolari. Queste ultime due tipologie sono particolarmente compravendute. In questo primo periodo dell’anno molte persone hanno acquistato la prima casa con capitale proprio e basso ricorso al mutuo. Tra questi anche investitori per mettere a reddito l’immobile dal momento che la zona è vicina sia alle facoltà universitarie sia all’Ospedale S. Orsola e di conseguenza si registra una buona domanda di affitto da parte studenti e personale ospedaliero. Le soluzioni più signorili sono quelle che sorgono in via Laura Bassi, via Albertazzi, piazza Trento e Trieste: parliamo di palazzine degli anni ’20-’30, di villettine indipendenti e semindipendenti di cui c’è poca offerta sul mercato. Una soluzione da ristrutturare può costare da 2500 a 3000 € al mq, una in buono stato da 3000 a 4500 € al mq.

Il resto della zona si caratterizza per la presenza di abitazioni di tipologia civile oppure popolare. In particolare ci sono palazzi tipici bolognesi a tre piani dei primi anni ’20 oppure palazzine a cinque piani degli anni ’60 che si scambiano in buono stato a prezzi medi di 3000 € al mq.

A ridosso della ferrovia, nel tratto di via Emilia Levante, si concentrano maggiormente le tipologie popolari alcune di queste sono ex Iacp che si scambiano a prezzi medi di 2500 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti e lavoratori fuori sede. Si cercano soluzioni in buono stato ed arredate. Si stipulano contratti a canone concordato ma anche contratti a canone libero per quanto l’introduzione della cedolare secca abbia diminuito l’appeal di quest’ultima tipologia di contratto. Sul mercato degli affitti a studenti si registrano sempre più richieste di camera singola.

Progetti in corso

Da segnalare che l’interramento del passaggio dei treni dell’Alta Velocità ha migliorato la vivibilità della zona a ridosso della Stazione e che è stata creata una nuova stazione in via Mazzini da cui partono dei treni che la collegano con la stazione centrale di Bologna. Questa è una miglioria molto apprezzata da coloro che lavorano fuori Bologna e che vivono in zona.

Domanda

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Luglio 2013

3,1%

24,5%

44,5%

20,7%

7,2%

Gennaio 2013

2,9%

25,3%

42,4%

22,0%

7,4%

Da Gennaio a Luglio 2013 si registra un aumento della concentrazione della domanda di monolocali (passati da 2,9% a 3,1%) e di trilocali ( da 42,4% a 44,5%). In diminuzione la concentrazione della domanda su tutte le altre tipologie.

Offerta

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Luglio 2013

9,1%

21,4%

35,4%

20,8%

13,3%

Gennaio 2013

6,4%

21,8%

39,7%

22,7%

9,4%

Dal lato dell’offerta si nota un netto aumento della concentrazione sui monolocali (+2,7%) e sui cinque locali (+3,9%). In diminuzione la concentrazione su tutte le altre tipologie immobiliari.

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Immobiliare: a Bologna, nel primo semestre, prezzi in contrazione del 5,7% ultima modifica: 2013-10-08T12:09:01+00:00 da Redazione

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