Immobiliare, Fiaip Bergamo: nel 2013 prezzi in calo del 17,5%

Fiaip LogoPer il sesto anno consecutivo a Bergamo calano i prezzi medi delle compravendite. Secondo il Report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo, nel 2013 le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 17,5% per  le abitazioni. I valori si attestano invece al meno 22,5% per commerciale e uffici, e meno 20% per i capannoni urbani e di cintura, confermando la crisi del settore terziario e produttivo. Aumentata al 40% (era l 32,88% nel 2012) la quota di acquirenti bergamaschi che comprano casa con il mutuo. La percentuale sale al 83,33% nel segmento degli extracomunitari, che diventa però sempre più marginale in termini di volumi di compravendita. Il 38,75% degli acquirenti permuta la sua abitazione, in calo dal 40,88% del 2012.

Fase di attenta riflessione sul mercato per gli agenti immobiliari, che faticano sempre più a chiudere la forbice tra domanda e offerta (mediamente il 20%, con picchi più spinti). Le previsioni per il 2014 indicano una fase di assestamento dei valori e del numero di transazioni, della quale è difficile prevedere la durata. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l’andamento del mercato immobiliare.

Il campione rappresentativo dell’area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell’ “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2013 e alle previsioni 2014.

L’Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti.

Il Report bergamasco è parte dell’Osservatorio immobiliare urbano nazionale 2014 realizzato da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. L’Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Per quanto riguarda i prezzi, per favorire la sinossi statistica sono stati espressi su 3 macrozone, centro, periferia ed estrema periferia, mentre sul sito www.osservatoriocase.it troverete i valori analitici dei 43 quartieri del capoluogo. Ma veniamo alla situazione di Bergamo delineata dall’Osservatorio previsionale Fiaip.

Compravendite

In generale, il mercato indica nel 2013, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 17,5% per il residenziale. Performance più deludenti invece per il commerciale (-22,5%), per gli uffici (-22,5%) e per i capannoni (-20%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica, che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni (in peggioramento rispetto al 2012), si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -21,25% delle abitazioni fino al -27,5% dei negozi e uffici. In calo anche le compravendite dei capannoni, attestate al -25%.

Si assesta verso una lenta prospettiva di ripresa la tendenza del mercato, con il 50% dei rilevatori che attestano il calo della domanda di abitazioni e l’altro 50% che rileva stazionarietà, mentre la totalità dei rilevatori registra un aumento dell’offerta: questi dati potrebbero segnare i prodromi di una lenta e graduale uscita dal trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Confermato anche nel 2013 l’interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 43% del reale venduto), tallonate degli alloggi usati in buono stato (41% delle transazioni residenziali), mentre si consolida il mercato degli immobili da ristrutturare (16%).

Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si attesta tra i 3 – 6 mesi per il 36,25% e tra i 6 – 9 mesi per il 38,75%, segno che è in corso un processo di autoregolamentazione del mercato che premia il rapporto qualità/prezzo/location attraverso la riduzione dei prezzi di richiesta (asking price), e i proprietari che lo capiscono prima sono i più veloci a vendere. Il 19,5% delle vendite avviene ancora oltre 9 mesi, mentre solo il 5,5% delle transazioni si concretizza entro i primi 3 mesi di incarico. In aumento al 40% la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio, segno di una timida dinamizzazione del credito ipotecario.  Scende corrispettivamente la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (21,25%) mentre è in flessione quella di chi permuta il suo vecchio alloggio (38,75%). Possiamo comunque dire che nel mattone sta la ricchezza delle famiglie bergamasche e la loro opportunità di trovare una soluzione residenziale migliore. Nel segmento degli acquirenti extracomunitari la quota di chi compra casa con il mutuo si attesta al 83,33%.

Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano da sempre trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 51,4% trilocali e per il 22,6% bilocali. Scarso l’appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali (32%, in aumento), mentre centro e periferia totalizzano entrambe il 24%, l’estrema periferia il 15% e le location di pregio solo il 4,6%. Lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 43%, maggioritario ma in discesa), seguito dall’usato in buono stato (41% in ascesa), mentre le case da ristrutturare (anch’esse in aumento di compravendite) coagulano un 16% del reale venduto.

Le previsioni per il 2014 indicano una fase di assestamento dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con maggior interesse per settore di pregio e, all’altro estremo della gamma, per le periferie con i prezzi più convenienti. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione un aumento dei tempi di vendita degli immobili residenziali, anche qui ad eccezione del segmento lusso e delle periferie low cost.

La speranza degli operatori è che dopo una fase di assestamento e plafonamento dei valori possano riprendere fiato i volumi di vendita, che hanno come volano la diminuzione del prezzo di richiesta da parte dei proprietari. E’ la conferma che solo un posizionamento realistico dell’asking price può rilanciare un mercato con una domanda vivace ma in crisi di liquidità.

Perché si possa parlare davvero di ripresa immobiliare è però necessario che nei prossimi anni si riattivino gli indicatori economici concatenati: produzione industriale, occupazione, salari e redditi, moneta circolante, consumi, investimenti. Come si vede la casa, investimento principe, è l’ultimo anello della catena, pertanto occorre estrema prudenza per non alimentare illusioni rialziste destinate inevitabilmente ad essere frustrate.

Locazioni

Il mercato della locazione vede anche nel 2013 un ridimensionamento generalizzato dei prezzi: si tratta di una flessione a -10% per il comparto abitativo, mentre i canoni sono in discesa al -15% per il commerciale e uffici, seguiti dai capannoni a -17,5%. Rispetto al 2012 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, una stazionarietà della domanda con aumento che dell’offerta e diminuzione dei volumi. In decrescita il numero dei contratti residenziali (-4,75%), maggior contrazione per negozi (-12,5%), uffici (-17,5%) e capannoni (-20%).

I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 1 a 6 mesi. La tipologia residenziale che domina il mercato dell’affitto è il bilocale (52%), seguito dal trilocale (32,2%), ubicato in zone centrali (41%) o semicentrali (32%), mentre le location di pregio sono il 4,6% del totale. Gli alloggi affittati sono in prevalenza nuovi/ristrutturati (48%), o usati in buono stato (47%).

Per quanto riguarda le previsioni per il 2013, si indica una sostanziale stazionarietà del numero dei contratti d’affitto ad uso residenziale per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali del capoluogo, con maggior probabilità di aumento nelle periferie e, all’estremo opposto della gamma, nel segmento lusso.

Immobiliare, Fiaip Bergamo: nel 2013 prezzi in calo del 17,5% ultima modifica: 2014-04-29T19:14:38+00:00 da Redazione

Print Friendly, PDF & Email
© RIPRODUZIONE RISERVATA

Articoli che potrebbero interessarti: