Il comparto immobiliare potrebbe essere interessato da una leggera ripresa già a partire dalla fine del 2014, sebbene si vada consolidando il fenomeno del mancato acquisto da parte dei potenziali acquirenti, a causa del dell’enorme tassazione su case e appartamenti e del timore per accertamenti tributari sulle relative transazioni immobiliari.
A sostenerlo è il Centro Studi della Fiaip, che nella sua ultima nota congiunturale fotografa l’andamento del mercato immobiliare urbano italiano che, ancora una volta stenta a ripartire, nonostante i primi buoni segnali di una crescita complessiva della domanda del 5% nel primo semestre 2014.
Il mattone non ha ancora imboccato la via della ripresa stabile, ma, acquistare un immobile in questa fase è sempre più conveniente vista la continua riduzione dei prezzi degli immobili residenziali, che segnano un meno 35% rispetto ai valori del 2007 . Il clima di maggior fiducia e di propensione al risparmio e all’investimento nel mattone viene confermato dalla Fiaip, che sottolinea come gli italiani si stiano sempre più avvicinando all’acquisto immobiliare con un ritrovato approccio positivo al mercato.
Il mercato immobiliare residenziale ha fatto registrare un ulteriore calo del numero di compravendite, a fronte di una riduzione dei prezzi, così come già rilevato nei mesi precedenti. Nei primi mesi dell’anno si fotografa un’inversione parziale di tendenza con un lieve aumento delle quantità compravendute sia nel segmento abitativo, che nel commerciale. All’interno del mercato residenziale si sono realizzati sconti importanti che hanno raggiunto per il residenziale medie del 18% e del 20% sul versante degli immobili commerciali e d’impresa.
Per la Fiaip ci sarebbero già oggi tutti i presupposti perché il mercato possa ripartire: la maggior parte delle domande sospese potrebbero concretizzarsi, se solo vi fosse una situazione fiscale favorevole per tutti coloro che vogliono investire nel mattone e vendere o acquistare un immobile nel nostro Paese.
Secondo il Centro Studi della Fiaip si conferma la diminuzione della “forbice” tra prezzo richiesto e prezzo offerto entro il 10%, frutto di un ancor timido allineamento dell’offerta alla domanda gran parte della quale resta “sospesa” (5%) di fronte alla rigidità dei valori immobiliari che stentano ad adeguarsi al “repricing” in corso in tutti i segmenti del mercato immobiliare. Aumenta nel contempo il numero delle richieste di locazioni +4% per le famiglie con figli e i single , nonostante la crisi economica non abbia influito sulla riduzione dei prezzi delle locazioni.
“Si consolida il fenomeno del mancato acquisto da parte dei potenziali acquirenti, a causa del timore per i conseguenti accertamenti tributari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi al mercato immobiliare. L’enorme pressione fiscale, il persistente quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali, la diminuzione di reddito con conseguente diminuzione di risparmio da parte delle famiglie, restano – ha sottolineato Mario Condò de Satriano, presidente del Centro Studi Fiaip – le principali cause della crisi del mercato, acuita da un clima di sfiducia ancora generalizzato, alimentato dall’incertezza che permane sul mercato , nonostante gli annunci del governo sulle riforme e le recenti misure introdotte dalla Bce. La “schizzofrenia” del legislatore sulla tassazione immobiliare, insieme all’assenza di riforme fiscali a lungo termine, indispensabili per incentivare il mercato immobiliare, oltre l’ incertezza normativa e l’ormai prossima revisione degli estimi catastali hanno creato nel primo semestre 2014 un clima di sfiducia negli investitori, non consentendo nemmeno agli investitori internazionali di pianificare investimenti a lungo termine nel comparto immobiliare residenziale e commerciale”.
Fiaip ricorda come il mattone ha sinora garantito una “tenuta” superiore rispetto ad altre forme di investimento (3,5%) e come i prezzi medi sono previsti ancora in calo in molte città italiane nel corso dell’anno.
Alla luce di queste considerazioni, il secondo semestre del 2014 sarà caratterizzato da una lieve ripresa del volume degli scambi, sebbene ancora oggi pesa l’incertezza del quadro fiscale sull’immobiliare e su quello politico più in generale e la crisi a livello Ue non sembra arrestarsi. Negli ultimi 5 anni la tassazione sulla casa è più che raddoppiata in Italia, mentre il valore economico delle abitazioni è mediamente sceso del 15%. Se la crescita del Pil italiano nel 2014 sarà debole e con una previsione inferiore a quanto atteso dal Governo, secondo Fiaip , c’è il rischio di un nuovo effetto depressivo che si potrebbe abbattere ulteriormente sul comparto immobiliare se non si pone urgentemente mano ad una revisione della tassazione immobiliare.
Sul fronte dei mutui il report urbano Fiaip rileva, inoltre, come si sia registrata una ripresa delle richieste di mutui da parte delle famiglie di circa + 12% e ciò fa ben sperare per la quota di mercato sostenuta dal credito immobiliare, già nei prossimo mesi. Nei primi 6 mesi dell’anno si è assistito ad un lento ma costante recupero verso i volumi pre-crisi. Oggi i tassi di interesse applicati dalle banche ai prestiti per la casa sono scesi e questo dovrebbe incoraggiare il mercato immobiliare nel secondo semestre 2014, traducendosi con una diminuzione dei tassi effettivamente applicati dalle banche a famiglie e imprese.
“Il nostro Paese e il comparto immobiliare hanno tutte le capacità e le possibilità di uscire da questa situazione di perdurante difficoltà se solo si potesse riformare e mitigare l’abnorme peso fiscale sull’immobiliare – ha aggiunto Condò di Satriano – dando maggiori certezze agli investitori e alle famiglie , riportando fiducia tra i proprietari immobiliari e chi intende investire nel mattone”.
