Immobiliare: nel primo semestre 2012 prezzi in contrazione del 3,6% per le case di montagna

L’ANALISI REGIONALE

VALLE D’AOSTA

Le principali località turistiche della Valle d’Aosta hanno evidenziato una leggera contrazione dei valori.

Le quotazioni immobiliari della Valle d’Ayas sono rimaste sostanzialmente costanti. A Brusson si registra un mercato alimentato soprattutto da famiglie con figli che desiderano la vicinanza ai principali servizi; Antagnod e, soprattutto, Champoluc sono le mete preferite da chi ama sciare e compiere escursioni in montagna. A Brusson il budget oscilla tra 200 e 400 mila € da impiegare per trilocali con doppi servizi (che tuttavia sono poco presenti), mentre ad Antagnod e Champoluc si può toccare anche il milione di euro solo in particolari ed esclusive situazioni. I turisti italiani (milanesi, genovesi e, per ultimi, torinesi) prediligono l’abitazione dotata di una bella vista e dello spazio esterno; seppur molto rare, si sono effettuate compravendite a stranieri (inglesi nella fattispecie), che ricercano la soluzione vicino ai principali servizi e alle piste da sci.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, durante la stagione estiva un bilocale di 4 posti letto viene concesso a 1500-2500 €, mentre in quella invernale il canone aumenta a 3000-4000 €, fino ad attestarsi a 5000-6000 € per un trilocale. Sono stati sottoscritti anche contratti annuali, per un ammontare pari a 500 € al mese per un bilocale e circa 650 € per un trilocale.

Di Brusson sono molto apprezzate le abitazioni che si affacciano sul laghetto e quelle ubicate nella parte vecchia, le prime perché l’area è soleggiata, mentre le seconde per la vista: in entrambi i casi, i prezzi di vendita si attestano tra 4000 e 5000 € al mq. Sono stati completati i lavori di dismissione di un albergo e di alcune abitazioni, al cui posto si sono ricavati bilocali e trilocali di media qualità immessi sul mercato a 3500-4000 € al mq. Limitrofa a Brusson si sta riqualificando e rivalutando la frazione di Estoul, già apprezzata perché soleggiata e dotata di ville realizzate in pietra e legno, indipendenti o al massimo con 2-3 appartamenti. Infatti, da qualche tempo è attiva una navetta che collega Brusson con le piste da sci (tra cui un anello di 5 km di piste di fondo) e lo snow park.

Antagnod, una delle frazioni principali del Comune di Ayas (qui c’è il relativo Municipio), è particolarmente apprezzata in quanto sorge in un’area molto soleggiata sia d’inverno sia d’estate, da cui è possibile godere di una vista completa della valle e del Massiccio del Monte Rosa. Attorno al nucleo storico che si sviluppa nei pressi della chiesa di San Martino, la maggior parte delle abitazioni è stata costruita negli anni ’70 ed ora si compravendono a prezzi che oscillano tra 3500 e 5000 €. Negli ultimi tempi è stato completato il residence “Colonia di Genova”, composto esclusivamente da case vacanza che sono proposte a 5000 € al mq. Limitrofa ad Antagnod si sviluppa la frazione Barmasc, caratterizzata da villette indipendenti e adatta a chi ricerca la tranquillità e la vista, rinunciando però alle comodità dei servizi: una di queste soluzioni è valutata circa 4500 € al mq.

Champoluc è la località più rinomata della Val d’Ayas, dove si concentrano numerosi locali e servizi di ogni genere, nonché gli impianti di risalita. Nella zona vecchia ci sono abitazioni tipo “Rascard”, anche se la maggioranza delle soluzioni è stata costruita tra gli anni ’60 e gli anni ’70, soprattutto nella zona limitrofa agli impianti di risalita. Un usato da ristrutturare si scambia a circa 4000 € al mq, mentre una soluzione già interessata da tali lavori presenta prezzi medi di 5000-6000 € al mq. Nel 2010 è stata inaugurata una nuova funivia a Frachey che collega questa località con la Valle di Gressoney: grazie a ciò, questa località composta da abitazioni degli anni ’70 si sta rivalutando e ora il prezzo medio di un immobile che non richiede interventi di ristrutturazione si assesta tra 4000 e 5000 € al mq.

Risultano stabili nel primo semestre del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Valtournenche, comune che occupa la parte alta della valle omonima, e a Cervinia, nel limite settentrionale della valle, alle pendici del Monte Cervino. Si tratta delle località turistiche più famose dell’arco alpino con impianti sciistici che, insieme a quelli di Zermatt, sul versante svizzero del Cervino, offrono più di 350 km di piste nel comprensorio sciistico italo-svizzero “Matterhorn Ski Paradise”. Gli acquirenti di seconda casa arrivano prevalentemente da Lombardia e Liguria, con un budget a disposizione che si aggira intorno a 150 mila € per i bilocali e 200-220 mila € per i trilocali.

A Cervinia le soluzioni più ricercate e costose sono quelle posizionate in Centro, dove sono presenti condomini di 6-7 piani degli anni ’70 con appartamenti di piccolo taglio, quasi tutti bilocali e qualche trilocale: in buone condizioni, si possono acquistare a 5000-6000 € al mq. Meno ambite le abitazioni più periferiche perché più scomode per raggiungere la strada pedonale: nei pressi degli impianti della funivia si scambiano a 4000 € al mq, mentre in località Cielo Alto, dove sono presenti condomini di almeno 70 appartamenti, la valutazione per un buon usato è pari a 3000 € al mq. In zona Pirovano, proprio accanto alle piste, sono stati realizzati condomini che sono proposti in vendita a 4200-4500 € al mq.

A Valtournenche le località maggiormente apprezzate sono Chaloz e Cretaz. A Chaloz prevalgono i piccoli condomini degli anni ’70-‘80 e per un buon usato si spendono cifre medie di 3200 € al mq. L’offerta immobiliare comprende anche case con tre o quattro appartamenti e soluzioni più recenti, degli anni ’90, valutate 3500 € al mq. A Cretaz le quotazioni sono simili ma l’offerta sul mercato include soprattutto case tipiche di montagna in pietra e legno del XVII e XVIII secolo, quasi tutte ristrutturate nel tempo. Nella frazione Breganz è possibile acquistare bilocali di 40 mq e trilocali di 80 mq degli anni ’70-’80 ad un prezzo che oscilla tra 150 e 300 mila €. In zona Crepin è attivo un cantiere che prevede la costruzione di cinque chalet, che su carta sono valutati 270 mila €.

Le abitazioni di Morgex, La Salle e Cogne non hanno subito variazioni. Le soluzioni usate hanno mantenuto il loro valore anche perché i proprietari non hanno immediata necessità di vendere e, pertanto, raramente ribassano le proprie richieste. Si osservano difficoltà per quanto riguarda le soluzioni di valore compreso tra 150 e 250 mila €, acquistate prevalentemente dal ceto medio, che ora si dimostra più riflessivo a seguito dell’introduzione dell’IMU e, soprattutto, del momento particolare del mercato. Attualmente si registrano tempistiche medie di trattativa in aumento, che ora si attestano tra 8 e 12 mesi.

La maggior parte delle compravendite si focalizza sulle abitazioni ristrutturate (il nuovo è molto meno presente), con rifiniture di qualità e possibilmente dotate di doppi servizi. Tra i turisti ci sono soprattutto liguri, ma anche residenti dalla provincia di Milano e dal Piemonte, mentre in numero molto esiguo sono presenti gli stranieri (tra cui olandesi e francesi): il budget medio si attesta tra 250 e 350 mila €, ma con queste cifre il ristrutturato di dimensioni medio-grandi è difficile da reperire. Si registra anche un minor numero di investitori, che negli scorsi semestri mettevano a reddito 150-200 mila € per abitazioni in fabbricati anni ’70-‘80.

Morgex, primo comune che si incontra dopo l’uscita dall’autostrada A5 e distante 10 chilometri da Courmayeur, è ricercato principalmente da una clientela più anziana o da sciatori che non possono permettersi mete più costose, anche se non mancano i giovani, che tuttavia prediligono le zone più esterne perché meglio esposte. Chi cerca le comodità ed i servizi apprezza molto la zona a ridosso del centro dove ci sono condomini degli anni ’70-’80 con 10-15 appartamenti ciascuno che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di 2500-3000 € al mq. La Ruine è la frazione più richiesta per la presenza di servizi, della pineta e perché situata in una zona pianeggiante. Per una soluzione prestigiosa e signorile fatta in pietra e legno in caratteristico stile valdostano si spendono 5000 € al mq (con punte di 6000 € al mq), mentre per soluzioni senza vista panoramica ed al piano terra (ma sempre nel contesto di una soluzione prestigiosa) sono necessari 4000 € al mq. Negli ultimi tempi si sta assistendo allo sviluppo delle frazioni Villair e Lavancher: la prima si trova in una zona più centrale, dove le abitazioni sono realizzate in pietra e legno con caratteristiche di prestigio, mentre la seconda è più esterna e offre condomini e case ristrutturate degli anni ’70-’80. Per entrambe le località i prezzi medi di compravendita oscillano tra 4500 e 5000 € al mq su soluzioni nuove o ristrutturate.

La Salle è un comune molto caratteristico, soleggiato anche di inverno e posizionato a 1000 m di altitudine, dove si segnalano le frazioni La Clusaz ed Echarlod. La prima si sviluppa a circa un chilometro dal centro, in un’area pianeggiante: qui sono state effettuate ristrutturazioni con materiali di buona qualità, grazie alle quali una casa in pietra e legno, contenente 10 appartamenti, presenta quotazioni di 5500 € al mq. Offerta sostanzialmente simile ad Echarlod, situata anch’essa a un chilometro dal centro ma sul versante est, che piace perché fornita dei principali servizi e dotata di un’ottima esposizione. Per quanto riguarda la zona collinare di La Salle, molto caratteristica e con ottima esposizione, i valori scendono a 4000-4500 € sul nuovo/ristrutturato perché ci si allontana dai servizi primari.

Cogne è una località prettamente turistica che si sviluppa nella parte centrale destra della Regione alle spalle del Monte Bianco e alle pendici del Massiccio del Gran Paradiso, a cui si rivolge una clientela che può disporre di un budget leggermente più alto (almeno 300 mila € per l’usato, oltre 400 mila € per il nuovo). La zona più apprezzata e ricercata è quella centrale, grazie alla vista sul massiccio del Gran Paradiso, ai servizi e all’affaccio su Prato Sant’Orso. Qui si trovano in prevalenza condomini realizzati tra gli anni ’70 e gli anni ’80 ed in parte negli anni ’90, ma le soluzioni in vendita sono poche e sono valutate intorno a 7000 € al mq sul nuovo/ristrutturato. Chi preferisce soluzioni più panoramiche con vista sul Gran Paradiso, sul Monte Grivola e in parte sul Monte Bianco indirizza le proprie preferenze sulle frazioni laterali, a scapito dei servizi. A 3 km da Cogne si trova la frazione di Épinel, zona un po’ sottovalutata per la distanza dal centro del comune ma dove sono in aumento i servizi e le attività commerciali. Qui è possibile acquistare soluzioni indipendenti tipiche in pietra e legno a prezzi mediamente inferiori rispetto a Cogne: 3000-3500 € al mq per soluzioni ristrutturate, 2500-3000 € al mq per quelle ancora da ammodernare. Montroz e Les Coutes, frazioni collocate a metà altezza della collina che parte dal centro di Cogne, presentano parecchie soluzioni nuove, principalmente condomini e soluzioni bifamiliari, che si vendono a prezzi di 4000-5000 € al mq. Gimillan sorge su un poggio laterale della valle e gode di un’ottima vista sul massiccio del Gran Paradiso e sulla Grivola. A causa della distanza da Cogne, le quotazioni del nuovo/ristrutturato si attestano su 4500 € al mq. Collocato dall’altra parte del colle, Lillaz è punto di partenza per lo sci di fondo e varie escursioni, e molto apprezzato per le sue caratteristiche cascate: la particolarità di questo piccolo borgo composto di abitazioni anni ’70-’80 comporta quotazioni medie di 2500-3000 € al mq.

Durante il primo semestre del 2012 è stato osservato un calo dei prezzi sia a Saint Vincent (-3,0%) sia a Montjovet (-1,8%), seppur per motivi diversi. Nella prima località il mercato è prevalentemente alimentato dalle compravendite di seconde case, che hanno risentito dell’introduzione dell’IMU portando i potenziali acquirenti ad essere più riflessivi. A Montjovet, invece, la difficoltà di accesso al credito ha determinato un minore potere d’acquisto da parte delle famiglie, con conseguente riduzione delle quotazioni.

Gli acquisti a scopo turistico provengono da lombardi, liguri e piemontesi che, con una disponibilità di 80-120 mila €, si orientano su soluzioni di piccolo taglio (monolocali e bilocali) possibilmente dotati di giardino ad uso esclusivo e inseriti in piccole palazzine con basse spese di gestione. Si osserva un buon interesse per tali appartamenti grazie all’inaugurazione del nuovo complesso termale in estate, che hanno suscitato un buon interesse e attirato diverse persone.

Di Saint Vincent è molto richiesto il tratto di strada compreso tra il Casinò e le terme, precisamente viale IV Novembre, via Conte di Challant, via Tromen e via Favret, grazie alla loro centralità e alla signorilità delle abitazioni ivi presenti. Tali soluzioni sono inserite in piccole palazzine: una tipologia degli anni ’70-’80 si compravende a 1500 € al mq, per una degli anni ’90 si spendono 2000 € al mq, mentre per una degli anni 2000 il prezzo sale a 2500 € al mq. Altre zone richieste sono quelle che sorgono a ridosso del Col de Joux dove esiste un comprensorio sciistico e si trova il complesso turistico “Les Pleiades”, le cui quotazioni variano da 2000 a 2300 € al mq.

Montjovet è apprezzata dalle famiglie che si spostano da Verres e Saint Vincent per ricercare case indipendenti con annesso giardino, anche di piccole dimensioni. Il mercato è composto esclusivamente da prime case e vede la zona più richiesta in Lillaz, località vicina al centro e alla SS26: qui ci sono palazzine e villette a schiera (ma nei dintorni è possibile trovare anche rustici ristrutturati) per le quali non si spendono più di 2000 € al mq. Per quanto riguarda gli affitti, si parte da 300 € al mese per monolocali e bilocali, fino ad arrivare a 400-500 € per trilocali e quadrilocali.

Il mercato immobiliare della Valle del Gran San Bernardo ha subito un ridimensionamento: la diminuzione del potere d’acquisto ha convogliato la domanda verso le tipologie più piccole (per le quali non si spendono oltre 150 mila €), con conseguente una diminuzione dei prezzi (-2,7%).

Gli acquisti vengono effettuati soprattutto da turisti residenti in Lombardia, Piemonte e Liguria, a cui si affianca un esiguo numero di stranieri (belgi in particolare). La disponibilità economica si attesta tra 70 e 150 mila €, ma a cambiare sono le preferenze: gli italiani si orientano su soluzioni già ristrutturate e ubicate vicino ai servizi e alle piste, mentre gli stranieri preferiscono tipologie più periferiche, tipicamente vecchi rustici da ristrutturare. In ogni caso, sono molto apprezzate le abitazioni indipendenti o inserite in piccoli contesti condominiali con basse spese di gestione, riscaldamento autonomo e possibilmente dotate di spazi esterni.

Per quanto riguarda le locazioni, sono attive sia quelle residenziali (famiglie e giovani coppie su tutti) sia, soprattutto, quelle a scopo turistico. Nel primo caso, un bilocale viene concesso a 450 € al mese e un trilocale a 500-600 €; per le stagioni estive e invernali è possibile prendere un bilocale di 4 posti letto a circa 1000 € al mese, ma il canone sale a 400-500 € nelle settimane di Natale e Capodanno.

Una delle località più richieste è Saint-Rhémy-en-Bosses, grazie alla vicinanza delle piste da discesa e da sci di fondo, ma anche perché è un punto comodo per compiere escursioni. L’offerta edilizia consiste in tipiche case in pietra, con balconi in legno e copertura in losa d’ardesia che, in buono stato si possono acquistare a 1900-2200 € al mq. Saint-Oyen è un centro abitato caratterizzato da un buon numero di costruzioni già recuperate, che tuttavia difficilmente sono messe in vendita. Etroubles è un borgo molto ambito per i servizi, la bellezza del centro storico e per le sue piste da fondo, lo snow-park, i 25 km di piste del comprensorio sciistico del Crévacol. Il centro storico ospita case tipiche valdostane di due piani, realizzate in pietra, con travi in legno e tetto in lose, per le quali è necessaria una spesa di 1800-2300 € al mq. Ollomont è un piccolo borgo composto da numerose frazioni, ricercato da chi preferisce fare escursioni, sci di fondo o per iniziare i figli allo sci alpino. Tra la fine degli anni ’90 e gli inizi del 2000 sono stati costruiti villette e chalet, che presentano quotazioni variabili tra 150 e 500 mila €: nonostante siano state realizzate con materiali di buona qualità, la loro vendita risulta abbastanza difficoltosa. Oltre a ciò è possibile acquistare case in pietra dell’800, quasi tutte recuperate: se sono già state ristrutturate e restaurate il prezzo oscilla tra 2000 e 2300 € al mq, altrimenti si scende a 400-500 € al mq sul rustico completamente da ristrutturare.

Gignod e Roisan sono comuni facenti parte della prima collina di Aosta, ben servite sia da comodi collegamenti con il capoluogo con Day Hospital e servizi in genere: a questo mercato si rivolgono le famiglie che desiderano abitare in una villetta indipendente con sfogo esterno, per le quali il prezzo oscilla tra 150 e 500 mila €.

È in corso di realizzazione un progetto che punta a migliorare la viabilità e consiste nella costruzione di una galleria che consentirà di percorrere in tempi brevi il tratto di strada che da prima del centro abitato di Étroubles porterà a breve fino a Saint-Rhémy-en-Bosses.

 

PIEMONTE

Le località turistiche di montagna del Piemonte hanno registrato nella prima parte del 2012 una contrazione dei valori del 5,8%.

Le quotazioni delle abitazioni delle località turistiche delle Valli Olimpiche hanno segnalato un ribasso  del 4,3%.

In diminuzione del 4,1% le quotazioni a Sestriere nel primo semestre. Rimane ampio il divario tra la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti ed i valori richiesti dai proprietari, spesso infatti chi non ha necessità di vendere preferisce tenere vuota l’abitazione piuttosto che ribassare il prezzo, anche perché si denotano perplessità sull’utilizzo futuro del capitale incassato. Da segnalare una maggiore insicurezza da parte degli acquirenti, legata anche all’introduzione dell’Imu ed alla instabilità del mercato del lavoro.

A Sestriere gli acquirenti arrivano principalmente dalla Liguria e dal Piemonte, la scelta ricade in genere sui bilocali ed il capitale a disposizione è mediamente di 120 mila €, cifra nettamente inferiore a quelli che sono i valori richiesti dai proprietari. Vicinanza alle piste, una buona esposizione e spese condominiali contenute sono i principali fattori che, se presenti, aiutano la conclusione della compravendita.

L’edilizia di Sestriere è composta da abitazioni realizzate negli anni ’60 ,’70, ’80 e nella seconda parte degli anni ’90. Le quotazioni variano in base alle diverse tipologie condominiali, infatti i prezzi possono oscillare tra 2500 e 4000 € al mq per le soluzioni più economiche fino ad arrivare a 6000 € al mq per le tipologie più signorili. Nelle immediate adiacenze della residenza “ I principi di Piemonte” è in fase di realizzazione un nuovo complesso abitativo “Il Principino”, si tratta di soluzioni dallo standard qualitativo elevato e che si affacciano direttamente sulle piste sciistiche. La richiesta è di 6000 € al mq. Da segnalare un buon interesse per le abitazioni che si trovano nelle borgate di Sestriere, come ad esempio Grangesises e Borgata, che si trovano entrambe a circa 3 chilometri dal centro del paese e sono caratterizzate soprattutto da baite dal valore compreso tra 2400 e 3200 € al mq. L’interesse per le Borgate è determinato prevalentemente dalla presenza di prezzi competitivi.

La domanda di immobili in locazione si concentra esclusivamente nel periodo invernale, il canone di locazione di un bilocale 4 posti letto nel periodo compreso tra il primo dicembre e Pasqua si attesta su 4000 €. La spesa per una settimana nel periodo natalizio è di 1200-1500 €.

A Bardonecchia nella prima parte del 2012 si è registrato un ribasso delle quotazioni. I primi mesi dell’anno in particolare hanno evidenziato un’importante contrazione della domanda, anche a causa dell’incertezza relativa all’introduzione dell’Imu, mentre da maggio in poi la fiducia degli acquirenti è aumentata ed il mercato attualmente risulta dinamico, anche grazie ad una maggiore flessibilità dei venditori. Male il nuovo ed il settore di lusso, dove si registra un calo delle richieste legato prevalentemente a prezzi ancora troppo elevati.

Sempre più rari gli acquisti da parte di piccoli risparmiatori, un tempo molto attivi sulle soluzioni con prezzi fino a 130 mila €. Attualmente a muoversi sul mercato sono persone dal reddito medio-alto, provenienti prevalentemente dal Piemonte ma anche da Milano e da Genova in cerca di bilocali e trilocali dal valore compreso tra 150 e 350 mila €. Si assiste spesso a delle permute, famiglie che cercano soluzioni più ampie ma anche persone che, per ridurre le spese di gestione, acquistano tipologie dalle dimensioni inferiori. Le tempistiche medie di vendita sono in crescita, si segnala inoltre come gli acquirenti tendano a dare maggiore importanza alle caratteristiche dell’abitazione piuttosto che al luogo in cui essa si trova, contrariamente a quello che avveniva in passato.

Particolarmente apprezzata la zona di Campo Smith – Campo Principe, che sorge nei pressi degli impianti di risalita ed offre abitazioni tipiche di montagna nuove a 6500 € al mq. Mediamente sul territorio di Bardonecchia l’usato in buone condizioni si vende a 4000 € al mq compreso di box auto. In zona Borgo Vecchio negli ultimi anni sono stati realizzati numerosi condomini in stile montagna valutati tra 6000 e 6500 € al mq. Quasi ultimati i lavori di riqualificazione nell’area dei Borghi dove prevalgono appartamenti situati in grange realizzati nei secoli scorsi.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una buona domanda di appartamenti sia per la stagione invernale sia per quella estiva. Un bilocale quattro posti letto nella stagione invernale costa tra 3000 e 4000 €, mentre a luglio e ad agosto la spesa mensile è rispettivamente di 700 e 900 €.

A Pragelato nella prima parte del 2012 i valori delle abitazioni sono diminuiti mediamente del 5% rispetto al semestre precedente. Gli acquirenti si sono dimostrati più riflessivi, l’introduzione dell’Imu ha contribuito ad aumentare le incertezze nei potenziali acquirenti ed i tempi medi di vendita si sono allungati attestandosi tra 2 e 3 mesi.

Il mercato immobiliare di Pragelato è alimentato esclusivamente da turisti provenienti da Torino e provincia ed ultimamente anche dall’astigiano. La maggior parte delle compravendite si concentra su bilocali da 45 mq con 4 posti e letto dal valore compreso tra 100 e 150 mila €. Chi acquista per trascorrere le vacanze estive preferisce l’area adiacente al centro sportivo Kinka, dove sono presenti strutture sportive di tutti i generi come ad esempio piscine, campi da calcetto, campi da tennis, minigolf, maneggio. Chi invece sceglie Pragelato per trascorrervi la stagione invernale si indirizza prevalentemente nella zona di Plan e Pattemouche, ai piedi della Val Troncea, dove si trova la funivia che collega alla Via Lattea e dove quest’estate è stata completata la pista di rientro che permette di sciare fino a Plan e Pattemouche. Plan è un’area in continuo sviluppo, sono nate nuove attività commerciali, è presente inoltre un campo da golf, la pista olimpionica di sci di fondo e sono stati realizzati numerosi nuovi bilocali dal valore compreso tra 2500 e 2600 € al mq. La parte più centrale di Pragelato si è sviluppata negli anni ’80, qui è possibile acquistare soluzioni usate con una spesa compresa tra 2000 e 2200 € al mq, oppure baite ben ristrutturate e caratterizzate da travi in legno e volte in pietra con prezzi che oscillano tra 2800 e 3000 € al mq. Signorile la borgata di Villardamond, caratterizzata da baite ristrutturate che possono raggiungere il valore di 3500 € al mq se possiedono la vista panoramica sulla valle.

Attivo il mercato delle locazioni, un bilocale 4 posti letto a luglio si affitta a 600 € mentre ad agosto la spesa sale ad 800 €. Per quanto riguarda la stagione invernale, che va da novembre ad aprile, la costo totale è di 2500 € più le spese, mentre una settimana nel periodo di capodanno costa 800 €.

Sostanzialmente stabili le quotazioni a Sauze D’Oulx nella prima parte dell’anno, dove si segnala una contrazione del numero di compravendite determinata principalmente dal clima di sfiducia generale che ha contraddistinto il primo semestre del 2012. Ad acquistare sono famiglie provenienti dal Piemonte, in particolare da Torino ed hinterland, ed in parte minore anche dalla Liguria. La domanda si orienta verso soluzioni che si trovano nelle aree più servite, oppure in quelle zone da cui è più semplice raggiungere gli impianti di risalita.

Il centro di Sauze D’Oulx, compreso tra piazza III Reggimento Alpini e piazzale Miramonti, è molto richiesto perché ben servito, l’area è caratterizzata da appartamenti costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che si vendono in buone condizioni a prezzi medi di 3200-3300 € al mq. In questa zona è possibile acquistare anche soluzioni storiche ristrutturate con una spesa che oscilla tra 4000 e 4500 € al mq. Da segnalare che in zona Jovenceaux è stata completata la realizzazione di appartamenti e soluzioni indipendenti venduti a 4500 € al mq. Leggermente superiori le quotazioni del nuovo in zona Grande Villaire, le quali si attestano su 5000 € al mq. Il buon rapporto qualità-prezzo rende interessante l’area di Richardette, dove ci sono appartamenti in condomini degli anni ’70 scambiati a prezzi medi compresi tra 2500 e 3000 € al mq.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registrano canoni compresi tra 3500 e 4000 € per un bilocale per tutta la stagione invernale, mentre per il mese di agosto si spendono tra 700 e 1000 €. Da segnalare inoltre un aumento delle richieste di appartamenti da affittare per l’intero anno da parte di turisti che intendono soggiornare a Sauze D’Oulx nella stagione invernale, in quella estiva e nei fine settimana. In questo caso la spesa media per l’affitto di un bilocale è compresa tra 400 e 450 € al mese.

In diminuzione del 13,4% le quotazioni delle abitazioni ad Oulx nella prima parte del 2012. Grazie al ribasso dei valori immobiliari le compravendite hanno acquistato slancio. A vendere sono persone che hanno difficoltà economiche o che devono recuperare quella liquidità che le banche non concedono ed acquistare così una prima casa a Torino. Proprio per questo motivo sono propense ad abbassare i prezzi. Ad acquistare invece sono piccoli risparmiatori che investono 100-120 mila €, con l’integrazione anche di piccoli mutui. In ripresa la domanda dei residenti che approfittando della diminuzione dei prezzi sono ritornati ad acquistare. Tra gli acquirenti di seconda casa anche persone che hanno valutato l’acquisto a Cesana Torinese, Bardonecchia e Sauze d’Oulx dove i prezzi sono ancora elevati.

Tra le zone più richieste ci sono via dei Laghi, Cotolivier, via Cazzettes, dove si possono acquistare soluzioni realizzate a partire dagli anni ’70. Lungo la via dei Laghi ci sono appartamenti realizzati dagli anni ’80 fino al 2007 che hanno valori medi di 2500-2800 € al mq, a Cotolivier, zona verde e collinare, ci sono condomini di piccole dimensioni in stile montano e villette a schiera molto ambite e per questo motivo i valori salgono a 2500-3000 € al mq. In via Cazzettes invece ci sono villette a schiera ed appartamenti in stile montano. Le quotazioni per soluzioni in buone condizioni oscillano intorno a 2500 € al mq. Molto apprezzata anche l’area di corso Montenero, nei pressi della stazione ferroviaria, ricercata anche da residenti che lavorano a Torino. Qui si possono acquistare anche soluzioni indipendenti (prezzi intorno a 500 mila €) e semindipendenti; un buon usato costa intorno a 2500-2800 € al mq. Sempre molto richiesta la frazione Savoulx, apprezzata per la sua esposizione e per la presenza di baite ristrutturate. Le quotazioni sono comprese tra 2000 e 2500 € al mq. In attesa dello sblocco del Piano Regolatore si continua a costruire unicamente a Gad, frazione di Oulx, dove sono in fase di realizzazione appartamenti che si vendono a 2500 € al mq.

Da segnalare che continua il potenziamento del servizio navetta e dei collegamenti su gomma che collega Oulx con Sauze d’Oulx, dove si trovano gli impianti di risalita. Si registra infine un buon interesse per Oulme, borgata di Salbertrand ed area in espansione, dove sono in fase di riqualificazione baite in stile montano. I prezzi del nuovo oscillano intorno a 2700 € al mq.

Nei primi sei mesi del 2012 il mercato di Vernante e Limone Piemonte ha subito una battuta d’arresto, con valori in calo tra -11% e -14%, in particolar modo tra la fine di Marzo e Agosto, quando l’incertezza legata all’IMU ha reso incerti e riflessivi i potenziali clienti. A ciò va aggiunto il prezzo ancora troppo elevato delle nuove costruzioni, anche se negli ultimi mesi qualche proprietario ha rivisto al ribasso le proprie richieste, cosicché si sono avuti segnali positivi soprattutto da Settembre.

Il mercato di queste due località della “Comunità Montana delle Alpi del Mare” è composto quasi esclusivamente da turisti, provenienti in particolar modo dalle provincie di Imperia e Genova, ma anche da Torino. Il budget a disposizione si attesta tra 100 e 150 mila €, con cui ci si orienta su bilocali di 40-45 mq possibilmente dotati di box auto: la tendenza è quella di utilizzarli durante i weekend e nei periodi di vacanza, ma alcuni di loro hanno deciso di concederli in locazione durante l’anno per ammortizzare le spese.

Per quanto riguarda gli affitti, durante la stagione estiva un bilocale di 4 posti letto costa 1000 € nei mesi di Luglio e Agosto, per scendere a 700-800 € a Giugno e Settembre. Il periodo principale è quello invernale: a Limone Piemonte il canone stagionale ammonta a 2500 €, a Vernante scende a 1800-2000 €; nella settimana di Natale e Capodanno si possono raggiungere cifre di 800-900 €, mentre nella settimana bianca di Febbraio si scende a 500-600 €.

Di Limone Piemonte è sempre apprezzato il centro storico, dove sono presenti condomini in stile montano degli anni ’60-’70-’80, che in buone condizioni possono raggiungere valori di 8000 € al mq (con punte massime di 12 mila € al mq). La vicinanza alle piste da sci permette anche alle abitazioni da ristrutturare di avere quotazioni importanti, che nella fattispecie si attestano tra 4000 e 5000 € al mq. Prezzi più bassi in zona Sant’Anna, nell’immediata periferia (la distanza è di 1-2 chilometri), dove un appartamento in condominio degli anni ’60-’80 è valutato 2500 € al mq. Si segnala la frazione Limonetto, distante 5-6 chilometri dal centro, dove la comodità di accesso agli impianti permette quotazioni di 2000 € al mq. A Limone Piemonte stanno nascendo costruzioni di tipo turistico-ricettivo con vincoli decennali nelle zone semicentrali; nel centro storico e nelle sue immediate adiacenze sono presenti chalet che sono proposti a 2500-3000 € al mq se usati e 5000-6000 € al mq se di nuova realizzazione.

Al mercato di Vernante si rivolgono coloro che non possono permettersi di acquistare a Limone Piemonte, a cui è facile arrivare grazie alle navette. La zona più apprezzata è quella centrale, dove un appartamento degli anni ’70-’80, con finiture originali e tenuto in buone condizione può toccare punte di 2000-2500 € al mq. Nella zona sopra la linea ferroviaria l’offerta edilizia è simile, ma le quotazioni sono inferiori e si attestano a 1800-1900 € al mq. Vernante ha un buon potenziale futuro, grazie ai cantieri che sono all’opera nell’area dell’ex vetreria: il progetto prevede la costruzione di piccole palazzine, con annessa area commerciale porticata, per un totale di 250 appartamenti in classe B/A; le cifre di vendita toccano punte di 3000 € al mq.

 

VENETO

Nel Veneto le quotazioni della seconda casa in montagna sono diminuite del 10,5%.

Durante il primo semestre del 2012 il mercato di Asiago ha subito un rallentamento, con prezzi in calo del 10,5%, essenzialmente a causa delle incertezze legate all’IMU che hanno portato timori e preoccupazioni. Negli ultimi anni Asiago è stata interessata da numerose nuove costruzioni, sparse lungo tutto il territorio, che tuttavia incontrano difficoltà a causa del prezzo elevato. È forse questo il motivo per cui nel 2012 si è registrato una costanza nel mercato dell’usato ma un leggero calo nel mercato delle nuove costruzioni. La stagione estiva è stata comunque positiva con una sostanziale ripresa delle compravendite, dovuta alla massiccia presenza di turisti unita al passato timore delle incertezze riguarda all’IMU, che forse troppo ha spaventato il mercato.

La quasi totalità delle compravendite si concentra sulle seconde case ad uso turistico, con acquisti da parte di persone provenienti dal vicentino, padovano, veneziano e veronese, affiancati da una sporadica presenza emiliana. La disponibilità media oscilla tra 100 e 150 mila €, la preferenza ricade su soluzioni di appartamenti bilocali e trilocali, per via del prezzo ridotto rispetto a quadrilocali e soluzioni a schiera.

L’area più richiesta di Asiago è quella centrale, grazie alle costruzioni di tipo signorile ivi presenti: la richiesta è alta, ma i prezzi elevati rallentano le compravendite. Più dinamico il mercato nell’area attorno al piccolo lago Lumera, precisamente tra via Padova, via Mulche e via Ferrara, o la zona di via Brigata Piemonte, cioè in zone da cui è comodo raggiungere il centro anche a piedi. Le abitazioni sono meno signorili, ma realizzate con buone finiture: un buon usato di circa 60 mq degli anni ’70 costa 160 mila €, uno degli anni ’90 è valutato 180-190 mila €, fino a toccare punte di oltre 200 mila € per costruzioni recenti.

Gallio presenta costruzioni sorte dagli anni fino ai giorni nostri, che si scambiano, parlando di appartamento trilocale, tra i 120 e i 180 mila € ; Roana è apprezzata perché è ben collegata dalla viabilità principale: una tipologia di 70 mq degli anni 2000 viene messa in vendita a 140 mila € in media; la frazione di Canove è la più richiesta vista la vicinanza ad Asiago, mentre Cesuna e Tresche Conca sono più comode grazie ai collegamenti autostradali.

 

TRENTINO ALTO ADIGE

In Trentino Alto Adige nei primi sei mesi del 2012 il mercato immobiliare delle abitazioni di montagna ha registrato una contrazione del 5,7%.

Le quotazioni immobiliari della Val di Fassa sono calate del 4,1%, in quanto i potenziali acquirenti preferiscono visionare il maggior numero di appartamenti, in attesa che i prezzi scendano ulteriormente.

Chi si rivolge al mercato di questa zona dispone mediamente di 300 mila €, ma negli ultimi mesi si stanno affacciando anche coloro che hanno una capacità di spesa ridotta, nell’ordine di 200 mila €. Si tratta di turisti provenienti da Emilia Romagna, Veneto e Toscana, affiancati da lombardi e liguri. Si richiedono prevalentemente trilocali dotati di box e/o posto auto, possibilmente ubicati in zone servite dallo skibus e da cui si possa godere della vista panoramica.

Grazie alle particolarità architettoniche ed urbanistiche, alla presenza della funivia e alla completa chiusura al traffico, Moena è la località più richiesta della Val di Fassa. L’offerta edilizia è variegata, risalente agli anni ’70-’80, quasi tutta ristrutturata e valutata circa 5000 € al mq; in centro è attivo un cantiere che prevede la riqualificazione di una vecchia casa in cui saranno costruite abitazioni termoautonome, realizzate in classe A e dotate di box auto. Molte di queste soluzioni sono già state vendute su carta a 7000 € al mq, se ne prevede la consegna entro Natale 2013.

A Canazei si registra una domanda più selettiva ed esigente, che punta soprattutto alla vicinanza agli impianti. I prezzi sono più elevati (circa 5500 € al mq per l’usato) anche perché ci si avvicina alla Val Gardena (provincia di Bolzano), caratterizzata da offerta di qualità a prezzi superiori.

Gli altri comuni della Val di Fassa (Soraga, Vigo di Fassa, Pozza di Fassa, Mazzin e Campitello di Fassa) presentano tipologie abitative molto simili rispetto ai principali centri, essendo questa zona sviluppatasi quasi tutta nello stesso periodo. Le quotazioni per un medio usato sono più basse e si attestano a 4000 € al mq.

Da segnalare che a Moena è stata appena costituita la società che avrà l’obiettivo di creare gli impianti di risalita che dal centro porteranno direttamente sulle piste.

L’andamento del mercato di Madonna di Campiglio, Pinzolo e delle principali località limitrofe ha risentito della crisi economica, in particolar modo nell’ultimo anno. Permane una certa distanza tra domanda e offerta, nonostante alcuni proprietari abbiano ribassato le richieste (anche per importi considerevoli).

Chi desidera la seconda casa in queste zone possiede un reddito consolidato e liquidità immediata, tanto che l’ausilio del mutuo è richiesto in un numero molto esiguo di casi. Il budget oscilla tra 200 mila € e 1 milione di euro, ma si sono avute richieste anche per soluzioni più prestigiose, dal valore superiore anche a 2 milioni di euro. La domanda proviene tipicamente da persone residenti nel bresciano, cremonese, piacentino, milanese, dalle Marche e da Roma (in quest’ultimo caso si preferisce Madonna di Campiglio).

Madonna di Campiglio si è sviluppata prevalentemente tra gli anni ’70 e ’80 con la presenza di numerosi complessi condominiali. Questa località è caratterizzata dalle piste che arrivano direttamente in centro: pertanto le prestigiose soluzioni ivi presenti hanno mantenuto le proprie quotazioni, che in taluni casi possono superare 10 mila €. Durante la scorsa stagione sciistica è stato inaugurato il nuovo collegamento delle piste con Pinzolo, che ha determinato una maggiore affluenza verso quest’ultima località.

A Pinzolo non si sono registrate variazioni significative nelle quotazioni immobiliari, né per le zone centrali a ridosso degli impianti di risalita né per quelle più esterne, posizionate in un’area verde dotata di parchi attrezzati per bambini e strutture sportive. Per quanto riguarda l’usato in buone condizioni (tra gli anni ’80 e il 2000), i valori si attestano tra 2500 e 2700 € al mq, mentre il ristrutturato oscilla tra 4200 e 4300 € al mq. Si segnala un discreto interesse anche per i comuni limitrofi, tra cui Giustino a Carisolo, con prezzi mediamente inferiori.

A Folgarida la domanda ha subito un rallentamento più forte, nonostante i prezzi siano rimasti costanti. I complessi residenziali presenti risalgono agli anni ’50-’70 e hanno quotazioni di 2200-2400 € al mq, fino ad un massimo di 2500 € al mq.

Anche la Valle del Chiese ha segnalato stabilità nei prezzi. In questa zona si concentra la domanda turistica che non riesce a trovare sfogo a Madonna di Campiglio, Pinzolo e Folgarida, ma si apprezza anche la presenza della pista ciclabile e la possibilità di compiere comode passeggiate in montagna. Per una soluzione usata nei principali comuni (Roncone, Condino) si possono spendere circa 1400 € al mq. Da segnalare che Tione di Trento ha una domanda anche di prime case, grazie alla presenza di scuole, ospedale e uffici in genere: per un trilocale con posto auto si possono spendere 100 mila €.

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Folgaria non hanno registrato significative oscillazioni. Si segnala però una contrazione della domanda: i potenziali acquirenti, condizionati dalle notizie riportate dai media sull’andamento del mercato immobiliare e timorosi dell’introduzione da parte del governo di ulteriori tasse sulla seconda casa (vedi IMU), sono  diventati più riflessivi, riducendo il budget da destinare all’acquisto. Questo aumenta il divario esistente tra le richieste dei venditori e la potenzialità di spesa degli acquirenti, rendendo difficile l’incontro tra domanda ed offerta. A complicare ulteriormente la conclusione delle trattative, subentra anche il fatto che i venditori quasi mai hanno l’assoluta necessità economica di vendere forzatamente l’immobile.

La maggior parte degli acquirenti sono gruppi familiari che provengono soprattutto dalla zona del basso Veneto, come Padova e Vicenza, dalla Lombardia e dall’asse del Brennero, come Bologna, Modena e Verona.

La tipologia più richiesta è sempre il trilocale con una superficie di 50-70 mq e con un valore che varia da 150 a 200 mila € per quello che riguarda le zone di Folgaria, Costa e Serrada, mentre i prezzi si abbassano non appena ci si allontana e ci si orienta verso le frazioni limitrofe o la zona di Lavarone. Infatti nelle frazioni le quotazioni di immobili usati si aggirano intorno a 1300-1800 € al mq contro una media di 2300-2800 € al mq per le soluzioni presenti a Folgaria. In questa zona per il nuovo o ristrutturato si raggiungono valori intorno ai 3500-4000 € al mq.

Le zone più richieste sono quelle più comode ai servizi, con una buona esposizione al sole e con la possibilità di raggiungere facilmente le piste da sci.

In seguito all’entrata in vigore di una legge provinciale che limita la costruzione di nuovi edifici adibiti a “seconde case”, per il momento si registrano solo interventi di recupero dei volumi già esistenti e non interessati dagli effetti di suddetta legge.

Sono stati ultimati  i lavori di ampliamento del carosello sciistico con l’avvicinamento all’area sciabile del vicentino, mentre l’impianto che permetterà di raggiungere le piste direttamente dal centro di Folgaria sarà approntato per l’inverno 2013-2014.

Numerose strutture alberghiere sono state riqualificate, migliorandone il comfort e i servizi con l’introduzione di centri benessere, al fine di arricchire l’offerta per i turisti.

Sul mercato immobiliare di Andalo, Molveno, Cavedago e Fai della Paganella si registrano acquirenti molto riflessivi e attenti all’acquisto con la conseguenza che le tempistiche di vendita sono in aumento. Ad acquistare sono prevalentemente persone che da anni trascorrono le loro vacanze  sull’Altipiano della Paganella, conoscono bene la zona, e se trovano l’immobile che corrisponde alle loro esigenze lo acquistano anche in tempi brevi.

La disponibilità di spesa media espressa è compresa tra  230 e 280 mila € ed è orientata su trilocali di 65-70 mq. Si apprezzano in particolare le abitazioni comode al centro, posizionate in zone servite, con  una buona esposizione e panoramiche.

I potenziali acquirenti arrivano da tutto il nord d’Italia, vista la comodità all’autostrada, con prevalenza dall’Emilia Romagna, dalla Lombardia e dall’asse del Brennero.

Molveno è la località apprezzata soprattutto d’estate per la presenza dell’omonimo lago, di Andalo si apprezza soprattutto la vicinanza agli impianti sciistici,  all’ampio centro sportivo estivo e ai servizi. In quest’ultima località si registrano i prezzi più alti  dal momento che gli immobili in vendita sono pochi e non ci sono interventi di nuova costruzione (a parte alcune ristrutturazioni).

A Cavedago e Fai della Paganella  si trovano immobili a cifre più contenute. La maggior disponibilità di immobili è dovuta alle  numerose iniziative concluse o in fase di ultimazione negli ultimi anni. Ad acquistare in queste zone sono soprattutto famiglie che preferiscono acquistare  unità immobiliari nuove e di recente costruzione a cifre più contenute rispetto al mercato delle località principali di Andalo e Molveno.

Tra le novità che interessano la zona si segnalano principalmente: la recente apertura della nuova pista “Nuvola Rossa” che dalla Cima Paganella arriva in località “Meriz” lunga circa 3.500 metri e  con un dislivello di 700 metri; l’apertura all’interno del centro sportivo di Andalo, che già dispone di centro benessere, piscina, pattinaggio, di una nuova palestra body-fit ottimamente attrezzata; è in corso nel centro di Andalo, la realizzazione di 180 posti auto coperti che mira a migliorare l’offerta di posteggi.

A Molveno è previsto per autunno 2013 il rifacimento dell’impianto che dal Centro Paese porta in località PRADEL dove, oltre ad alcune strutture ricettive, si trova il Forest Park e la partenza per numerose escursioni sul Gruppo di Brenta; da segnalare, infine, l’apertura della nuova bretella stradale che da Cavedago in 3 km, raggiunge la località Santellina di Fai della Paganella, partenza degli impianti sciistici che si collegano alla SKI AREA della Paganella.

Sul mercato delle locazioni si diffondono sempre più le prenotazioni last minute  soprattutto in base alle condizioni metereologiche.

 

LOMBARDIA

In Lombardia a Ponte di Legno le quotazioni immobiliari sono rimaste stabili nei primi sei mesi del 2012

A Ponte di Legno si registra un mercato immobiliare della seconda casa poco dinamico. Una delle cause è la maggiore incertezza degli acquirenti che effettuano più visite preso gli immobili e sono molto più attenti rispetto al passato alla qualità abitativa. Cercano soluzioni dotate di camino o di stufa e se uno di questi elementi non è presente chiedono importanti ribassi sul prezzo iniziale richiesto dai venditori. Questi ultimi spesso non hanno l’esigenza di vendere e di conseguenza non sono sempre disponibili a rivedere le loro richieste. La conseguenza è che il mercato è fortemente rallentato.  A cercare la seconda casa sono fondamentalmente persone che stanno smobilizzando investimenti finanziari  e che decidono di investire sul mattone. La disponibilità media parte da almeno 200 mila €  per l’acquisto di un bilocale. La maggior parte degli acquirenti è alla ricerca di un trilocale su cui investire valori  medi di 270-300 mila €.  Si ricercano trilocali dalla metratura di 70 mq che si trovano solo sulle tipologie usate mentre per le nuove costruzioni è più difficile dal momento che queste tipologie hanno metrature di 56-60 mq.

Il mercato immobiliare di Ponte di Legno si divide in tre sottozone: la zona che si sviluppa nei pressi degli impianti dove ci sono vecchie costruzioni degli anni ’70-’80, prevalentemente condomini che in buone condizioni si scambiano a prezzi medi di 3200-3800 € al mq,  la zona più panoramica e soleggiata dove sono presenti prevalentemente villette a schiera e infine la zona centrale, con costruzioni degli anni ’40, spesso ristrutturate e che si scambiano a prezzi medi di 4000-6000 € al mq. La maggioranza delle richieste arriva da acquirenti  milanesi, a seguire i bresciani e poi residenti a Piacenza e Cremona. Nuove costruzioni sono sorte nei pressi degli impianti con quotazioni medie di 5500-6000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni stagionali si registra un aumento delle richieste, ma anche un aumento dell’offerta dal momento che numerosi proprietari gravati dal pagamento dell’IMU hanno deciso di affittare le loro abitazioni. Affittare un bilocale per l’intera stagione invernale  costa mediamente 3500 €.

 

EMILIA ROMAGNA

In Emilia Romagna quotazioni in leggero ribasso (-0,5%) per le soluzioni abitative situate nella zona dell’Appennino Modenese.

Nel primo semestre del 2012 i comuni attorno al Monte Cimone non hanno subito variazioni di rilevo: il mercato di Fanano e Montecreto è rimasto stabile, mentre un lieve calo dei prezzi (-1,3%) ha interessato  Sestola. L’Appennino modenese non ha risentito in modo particolare della recente crisi economica e della stretta creditizia, anche se il numero di compravendite è diminuito e le tempistiche medie di compravendita aumentate (entrambi con lievi variazioni). La maggior parte degli acquirenti dispone di liquidità propria, cosicché acquistano investendo i propri risparmi oppure ricorrendo solo parzialmente al mutuo.

Il mercato immobiliare è alimentato in misura preponderante dalla domanda di seconde case: molte provengono dalla Toscana o da residenti delle province di Modena e Bologna, anche se ultimamente si ricevono richieste anche da turisti marchigiani e laziali, attirati da un’offerta turistica sempre più completa. Negli ultimi anni, infatti, sono stati effettuati importanti investimenti sul territorio: sono stati incrementati il numero e la portata sia delle stazioni sciistiche che degli impianti di risalita e sono state introdotte navette che collegano direttamente il centro dei paesi con gli impianti di risalita. La maggior parte delle richieste si orientano verso una spesa complessiva che non supera 130-150 mila €, la domanda turistica si concentra su bilocali e trilocali, possibilmente ubicati nelle zone più centrali (o comunque lungo la direttiva che porta agli impianti di risalita) e dotati di box auto ( la presenza dei quali non è però un elemento discriminante).

Il mercato delle prime case segnala richieste soprattutto da parte di famiglie, residenti nella zona e nuove coppie. Queste ultime vengono spesso aiutate dai propri genitori, oppure passano dall’affitto all’acquisto una volta che riescono a fornire solide garanzie per ottenere un mutuo. L’acquisto esclusivamente a scopo di investimento non è molto usuale, ma è spesso combinato ad un utilizzo parziale dell’immobile da parte degli stessi proprietari, anche perché, escludendo i periodi di alta stagione, la redditività media degli immobili residenziali non è tale da interessare chi punta al massimo rendimento. Discorso a parte invece per quanto riguarda gli immobili di tipo commerciale, in particolare per quelli posizionati nelle zone centrali dei paesi di Sestola e Fanano. In generale le preferenze dei clienti riflettono lo stato di conservazione degli immobili, più che la loro posizione. I tre piccoli comuni appenninici hanno una struttura abbastanza simile. Nella parte centrale sono presenti porzioni di case, a volte frazionate in più unità immobiliari, edificate in epoca medioevale, che sono state oggetto di ristrutturazioni nel tempo. Non distanti dal centro storico si possono trovare appartamenti in piccole palazzine. L’area dell’immediata periferia si è sviluppata a partire dagli anni ’60-’70 con la costruzione di complessi residenziali di dimensioni maggiori e con una offerta abbastanza eterogenea di tipologie di appartamenti, per poi proseguire negli anni ’80 fino ai giorni nostri con la costruzione di palazzine e/o soluzioni semi-indipendenti, di media intorno alle 10-15 unità immobiliari, prevalentemente di dimensioni medie (bilocali-trilocali) orientate verso la richiesta, appunto, di seconde abitazioni ad uso turistico . A Sestola, nei borghi antichi sviluppatisi attorno alla Rocca e nel corso centrale, un appartamento ubicato in pieno centro, ristrutturato recentemente e dotato di finiture di pregio può raggiungere valori  oltre i 3000 € al mq, mentre con valori di poco superiori a 2000 € al mq si può acquistare una soluzione in discreto stato di conservazione. Il mercato di questa zona comunque non registra un numero elevato di compravendite, data la rarità di immobili di questo genere sul mercato. Nella zona periferica del paese i prezzi scendono intorno a 2200-2300 € al mq per le nuove costruzioni e di ulteriori 300-500 € al mq per l’usato. Quotazioni abbastanza simili si registrano a Fanano, mentre a Montecreto i prezzi sono inferiori: servono circa 1000 € al mq per comprare un usato in discrete condizioni e circa 300-500 € in più per una soluzione di più recente costruzione o ristrutturata.

Nelle frazioni limitrofe si possono trovare soluzioni indipendenti, spesso sono rustici ottenuti da vecchi fabbricati o costruzioni rurali, per i quali sono necessari importanti lavori di ristrutturazione. Nonostante ciò, sono molto apprezzate e la domanda per tali tipologie è consistente.

Sono in fase di ultimazione le nuove costruzioni che stanno sorgendo nella periferia di Sestola, ma il mercato del nuovo sta subendo un certo rallentamento, anche perché la domanda attuale ricade prevalentemente su soluzioni usate, che si possono trovare in posizioni ed a cifre che riflettono gli interessi, le esigenze e la disponibilità economica dei potenziali acquirenti. In ogni caso, questi appartamenti di nuova costruzione, per i quali i costruttori si orientano da qualche tempo nell’offrire soluzioni con finiture di pregio e con elevati criteri di risparmio energetico, vengono proposti sul mercato a valori che oscillano tra 2000 e 2300 € al mq secondo la tipologia, la zona e le dimensioni delle unità immobiliari .

 

ABRUZZO

Mercato immobiliare turistico riflessivo anche in Abruzzo, che chiude il primo semestre del 2012, con una contrazione dei valori del 9,8%.

Continua la discesa dei prezzi a Roccaraso. Smaltita l’incertezza legata all’IMU, che aveva caratterizzato il mercato nel 2011, quello che ora rende più riflessivi i potenziali acquirenti è il rischio di accertamento fiscale legato all’acquisto di un immobile. Unitamente alla maggiore offerta immobiliare sul mercato (sul territorio c’è molto invenduto) che consente di scegliere la soluzione che più aggrada, le tempistiche medie di vendita sono in aumento. Al contrario, il numero di compravendite è rimasto sostanzialmente costante.

A Roccaraso si rivolgono quasi esclusivamente turisti provenienti dal Centro-Sud, con prevalenza campana. Si tratta di famiglie con figli che ricercano un appartamento con soggiorno e due camere da letto, per una spesa complessiva che non supera 150-180 mila €, a cui fa seguito l’ausilio di mutuo di piccolo importo (che copre il 40%).

La zona più ricercata è quella centrale, nonostante soffra della mancanza di parcheggio gratuito: qui sono presenti condomini degli anni ’60-’70, in cui un appartamento in buone condizioni si scambia a 3500 € al mq. Nelle immediate adiacenze del centro ci sono immobili del decennio successivo, valutati 500 € al mq in meno. Sempre molto richiesta è la zona Pratone per la sua vicinanza al centro: da 6000 € al mq del 2006 oggi non si registrano scambi che superano 4000 € al mq per un buon usato. A rilento lo sviluppo della cosiddetta “zona C” di Roccaraso, area periferica soggetta a lottizzazione. Dopo alcuni interventi edilizi nei semestri scorsi, i costruttori si stanno dimostrando più riflessivi e preferiscono attendere.

I comuni di Rivisondoli e Pescocostanzo (limitrofi a Roccaraso) offrono valide alternative, nonostante siano meno serviti: nella prima zona le costruzioni risalgono prevalentemente agli anni ’70, nella seconda prevalentemente agli anni ’80, ma le quotazioni sono sostanzialmente uguali e non si superano 000 € al mq. Di difficile smaltimento gli immobili nuovi, ancora legati a valori troppo alti.

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Immobiliare: nel primo semestre 2012 prezzi in contrazione del 3,6% per le case di montagna ultima modifica: 2012-12-19T10:47:29+00:00 da Flavio Meloni

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