Immobiliare: prezzi in ribasso e locazioni in contrazione per capannoni e laboratori

MILANO

Nella prima parte del 2012 le quotazioni dei capannoni hanno registrato un lieve calo, ancor più contenuto per quanto riguarda le tipologie nuove: queste ultime hanno perso il 3,1%, a fronte del -6,5% di quelle usate. Ribasso inferiore per quanto concerne i canoni di locazione, che oscillano tra -1,1% delle soluzioni nuove e -4,2% di quelle usate. In questo momento si registra un mercato rallentato, dal momento che sia i venditori sia gli acquirenti sono in attesa dell’approvazione del Pgt per capire quale potrà essere il valore dell’area da acquistare. Il Pgt, infatti, dovrebbe ridurre i volumi edificabili in zone occupate da capannoni ed inseriti in contesti residenziali. Sul fronte delle locazioni, invece, si registra una buona richiesta di tipologie da destinare alla vendita all’ingrosso, soprattutto nelle zone periferiche (i prezzi vanno da 600 a 1400 euro al mq).

Nelle zone semicentrali (tra la circonvallazione interna e quella esterna), la domanda di capannoni interessa anche coloro che desiderano svolgere attività di ristorazione, possibile solo se l’immobile presenta i requisiti richiesti per il cambio di destinazione d’uso, ove fosse necessario. Nella zona dei Navigli si ricercano anche capannoni da destinare ad uso ufficio, ma in questo caso la domanda riguarda soluzioni inserite in contesti residenziali e di immagine. Anche in queste zone i prezzi dell’usato si aggirano intorno a 1400 euro al mq, mentre per il nuovo ammontano a circa 1900 euro al mq.

TORINO

Anche nella capoluogo Piemontese si sono registrati ribassi dell’8,5% e del 6,6% sia sulle tipologie usate che nuove, mentre gli affitti sono calati del 4,3% e dell’1,8%, rispettivamente. Mediamente è possibile concludere una trattativa in tempi che superano leggermente 4 mesi.

Poiché vi sono difficoltà nel reperire finanziamenti, vengono generalmente preferiti fabbricati in affitto, ma si è registrato anche un buon numero di acquisti: piccoli imprenditori e grandi società hanno investito cifre comprese tra 500 mila e un milione di euro per stabili in cui avviare attività di diverso tipo, dalla produzione alla meccanica, alle attività commerciali. Le tipologie maggiormente richieste sono quelle di 500-1000 mq, dotate di un comodo spazio per le manovre degli automezzi, situate vicino alle principali arterie di comunicazione e possibilmente ubicate in una zona industriale.

Le zone più industriali di Torino si sviluppano lungo la tangenziale, precisamente nei comuni di Borgaro Torinese, Collegno, Grugliasco, Moncalieri, Rivoli e Settimo Torinese: in queste aree le quotazioni del nuovo si attestano tra 1000 e 1500 euro al mq, quelle dell’usato intorno a 700-800 euro al mq (ma scendono anche a 500 euro al mq se l’immobile necessita di lavori di ristrutturazione). Negli ultimi tempi sono stati costruiti nuovi capannoni a Borgaro Torinese, Collegno, Grugliasco e Settimo Torinese: si sono già avute richieste per capannoni di 500-1000 mq in cui avviare attività produttive. Infine, nell’area ex Viberti di Nichelino sono nati dei nuovi siti, uno dei quali è stato acquistato da Auchan che, molto probabilmente, vi insedierà un centro commerciale.

VERONA

Valori dei capannoni generalmente in diminuzione nelle aree industriali della città scaligera e della sua provincia. Gli immobili usati hanno subito un calo compreso tra il 2,7% della provincia e il 3,6% della città; andamento opposto per il nuovo, con ribassi maggiori in provincia (-3,8% a fronte del -2,8% in città). Per quanto riguarda gli affitti di quest’ultima si evidenzia una diminuzione che oscilla tra il 3% e il 4%, mentre in città il trend è stato stabile. Da segnalare che l’area della Val D’Adige ha risentito della crisi del settore della lavorazione del marmo, in difficoltà anche per l’aumento della concorrenza da parte di aziende cinesi ed asiatiche.

La maggior parte delle richieste si concentra sugli affitti, in parte per la difficoltà di accesso al credito, in parte perché solamente pochi imprenditori hanno la liquidità necessaria per effettuare la compravendita senza mutuo. Infatti, sono stati compravenduti quasi esclusivamente i capannoni presenti sul mercato già da diverso tempo, possibilmente su vie di comunicazione e dotati di comoda area esterna per le manovre degli automezzi. Alcuni immobili sono stati messi in vendita per necessità di liquidità, per la poca sostenibilità della rata di leasing o per un ridimensionamento dello spazio necessario all’attività produttiva.

Nella provincia nordoccidentale i capannoni sono utilizzati prevalentemente per la lavorazione del marmo, ad eccezione dell’area industriale di Affi dove le strutture sono prevalentemente adibite a depositi. Le metrature maggiormente ricercate sono quelle comprese tra 300 e 400 mq, si tratta in genere di soluzioni realizzate non più di 20-25 anni fa. Nella prima periferia veronese si segnala l’utilizzo di capannoni per avviare piccole attività artigianali: mediamente sono stati ricercati immobili di 500 mq, molte sono state le richieste per soluzioni di 300-400 mq, in misura minore ci si è orientati su capannoni di 800-1000 mq.

Situata alle porte di Verona e dotata di facili e veloci collegamenti sia con la città scaligera che con il resto della provincia, la zona Z.A.I. è tra le più ricercate e apprezzate. Un capannone degli anni ’70 costa 500-600 euro al mq se da ristrutturare (fino ad un massimo di 700 euro al mq), mentre per una soluzione già interessata da lavori di ammodernamento sono necessari 800-850 euro al mq. La stessa tipologia viene affittata a 36 euro al mq annuo. Le piccole realtà della provincia, ad esempio le zone industriali di San Giovanni Lupatoto e Buttapietra, hanno maggiormente subito l’andamento al ribasso del mercato: un capannone di 200-300 mq non si compravende a più di 600 euro al mq e si affitta a circa 30 euro al mq annuo. Non mancano le richieste per le zone industriali di Bussolengo e Somma Campagna, da sempre particolarmente apprezzate: la prima località è situata nei pressi del casello autostradale di Verona Nord e della tangenziale, la seconda zona è situata a ridosso dell’A4, dell’A22 e dell’aeroporto di Villafranca. In queste aree non vi sono state compravendite di capannoni, ma solo affitti, per i quali il canone si attesta a 36 euro al mq annuo. Nelle aree di Cavaion Veronese, Sant’Ambrogio di Valpolicella, Dolcè, Affi e Rivoli i canoni di affitto sono in genere compresi tra 33 e 36 euro al mq annuo per l’usato e tra 40 e 44 euro al mq annuo il nuovo. Sul fronte dei prezzi si registrano quotazioni dell’usato comprese tra 650 ed 850 euro al mq, mentre sul nuovo la spesa sale a 800-1000 euro al mq.

A causa della mancanza di fondi e talvolta di richieste, molti dei lavori di nuove costruzioni sono fermi oppure non sono ancora partiti. Tali interventi interessavano i comuni di Sona, Pescantina e Nogarole Rocca, dove si stava provvedendo alla realizzazione di capannoni di 250-300 mq, dotati di spazio esterno e ampliabili con moduli che aumentano l’ampiezza fino a 2000 mq.

ROMA

In diminuzione i valori dei capannoni nella capitale nel corso del primo semestre del 2012, dove si segnalano le aree del II-IV Municipio e quella meridionale, compresa tra il G.R.A., Fiumicino e Ostia.

Le richieste si concentrano più sugli affitti che sulle vendite (anche a causa delle recenti problematiche lavorative), infatti il mercato sta subendo una battuta d’arresto, cosicché diversi stabilimenti risultano vuoti, specialmente nella zona nordorientale. Tali capannoni vengono adibiti per la produzione o per la vendita: a ridosso delle strade principali si osservano diverse concessionarie d’auto, mentre nelle vie più interne gli immobili vengono usati come depositi o piccoli fabbricati artigianali. L’altezza è uno degli elementi più importanti nella scelta del capannone, ma la preferenza dipende essenzialmente dal tipo di attività che si intende svolgere; l’ampiezza più richiesta si attesta intorno a 1000 mq.

Tra le aree più apprezzate del II-IV Municipio c’è via Salaria, considerata strategica perché attraversa il G.R.A., mentre in via Nomentana molti capannoni sono utilizzati come negozi (vendita al dettaglio, abbigliamento, ristoranti e concessionarie d’auto). La quotazione di un capannone usato e in buono stato di conservazione si attesta a circa 900 euro al mq, mentre la stessa tipologia viene affittata a 60 euro al mq annuo. Spostandosi a sud, si segnala l’area Dragona, che sorge tra Acilia ed Ostia: a ridosso di via del Mare, sulla SS8, sono presenti capannoni di grandi dimensioni (almeno 1000 mq) usati da grandi aziende artigiane, di edilizia, ceramiche e produzione in genere. Nella zona Acilia-Dragona, un capannone viene compravenduto a 500 euro al mq se usato, 700 euro al mq se di nuova costruzione, mentre a Casalpalocco le cifre si attestano a 400 e 700 euro al mq. Prezzi più alti si registrano ad Ostia e Fiumicino: si spendono 600 euro al mq per un capannone usato, fino a 800-900 euro al mq per uno nuovo. Per quanto concerne gli affitti, un capannone usato viene concesso a 50 euro al mq annuo ad Acilia-Dragona e Casalpalocco (70-72 euro al mq per soluzioni di nuova costruzione). Canoni uguali nelle restanti zone, Fiumicino ed Ostia: 60 euro al mq annuo è il canone di affitto di un capannone usato, 80 euro al mq annuo quello di uno nuovo. Nella zona di Fiumicino, l’area industriale Commercity si distingue per la presenza di capannoni adibiti ad uso logistica o deposito, valutati tra 750 e 1200 euro al mq, a seconda che siano usati o nuovi. Da segnalare che l’area Interporto soffre di problemi strutturali ed è meno richiesta.

PALERMO

A Palermo i capannoni hanno segnalato contrazioni del 10-11% delle soluzioni usate e nuove, rispettivamente; andamento opposto per quanto concerne gli affitti, che hanno mantenuto il proprio valore in quanto tale modalità è stata preferita rispetto all’acquisto, che comunque non manca.

Ad comprare i capannoni sono stati soprattutto coloro che intendevano avviare attività artigianali, in particolar modo legate al legno e ai serramenti. Gli investitori sono stati soprattutto privati, i quali hanno mediamente impiegato 100-150 mila euro su soluzioni che potessero garantire un rendimento lordo del 6-7%, tipicamente di altezza compresa tra 5 e 6 metri, con 500-800 mq di superficie e dotati di un comodo spazio per le manovre degli automezzi.

La zona più industriale è quella che si sviluppa intorno a via Ugo La Malfa, dove sorgono capannoni anche di ampia metratura (2000 mq), costruiti nei primi anni 2000, destinati soprattutto ad attività di artigianato e commerciali, quali somministrazione e concessionari d’auto. Chi è interessato all’acquisto deve spendere circa 700 euro al mq, mentre per una tipologia in affitto sono necessari tra 500 e 800 euro al mese. Un’altra area che incontra il favore degli imprenditori è quella del quartiere Brancaccio: sviluppatosi tra gli anni ’50 e ’60, ospita stabili più piccoli e più vetusti, meno richiesti perché sono necessari costosi lavori di ristrutturazione. Pertanto, la spesa da sostenere è inferiore: 400 euro al mq nel caso in cui si opti per l’acquisto, 200-250 euro al mese per l’affitto. Tra le attività presenti in zona vi sono imprese artigiane di argenteria e supermercati.

Si segnala la costruzione della metropolitana che dovrebbe migliorare notevolmente i collegamenti tra le zone e, in prospettiva, potrebbe rivalutare i capannoni presenti in zona.

CAGLIARI

Nella prima parte dell’anno i capannoni del capoluogo sardo non hanno subito variazioni di rilievo (eccetto -6,3% degli affitti delle tipologie nuove), seppur attorno alla SS 554 i lavori di progettazione della nuova strada che collegherà questa zona con il Policlinico hanno portato al blocco parziale (talvolta anche alla chiusura) di numerosi accessi fronte strada.

Grazie a fondi pubblici (specialmente nel settore artigianale), gli imprenditori locali si sono orientati non solo sugli affitti (che comunque rappresentano la maggioranza del mercato), ma anche sulle compravendite dei capannoni. I privati (tra cui artigiani, carrozzieri e meccanici) dispongono mediamente di cifre non superiori a 450 mila euro, che scelgono di impiegare per soluzioni 400 mq; al contrario, le grandi società ricercano tipologie di taglio superiore a 400-500 mq, con un’altezza che consenta la produzione su più livelli, possibilmente dotate di ampio spazio per le manovre degli automezzi. Molto apprezzati sono gli stabilimenti dotati di accesso principale fronte strada e di accesso secondario nelle vie interne. In particolare, lungo la SS554 sono presenti attività artigianali, quali vetrerie, carrozzerie, falegnamerie e attività di arredamenti.

Tra le zone industriali più richieste si segnalano l’area di Sestu, comune a nord della città, e le zone attorno alla SS131, dove sorgono sia soluzioni usate sia di nuova realizzazione: l’ampiezza media è compresa tra 400 e 500 euro al mq, per una spesa complessiva che si attesta tra 800 e 1200 euro al mq. La parte nord della SS554, quella più vicina a Cagliari, non offre soluzioni adatte a chi è in cerca di capannoni: perciò la preferenza ricade sulla tratta orientale della strada che collega Quartu Sant’Elena con Selargius. In questa zona un capannone fronte strada viene valutato tra 700 e 1000 euro al mq se di nuova costruzione e tra 600 e 800 euro al mq se usato e in buono stato di conservazione; nelle strade più interne, la prima tipologia si compravende a 600-800 euro al mq, mentre per una soluzione usata servono 100 euro al mq in meno. Per quanto riguarda gli affitti, un capannone fronte strada di nuova realizzazione viene concesso a 95-120 euro al mq annuo, ne servono non più di 85 euro al mq annuo per una soluzione usata, mentre il canone di un capannone ubicato in vie interne oscilla tra 60 e 72 euro al mq annuo, indipendentemente se la soluzione sia nuova o usata.

Si segnalano interventi di nuova costruzione, sparsi lungo tutto il territorio periferico del capoluogo sardo: alcune di questi nuovi capannoni hanno già incontrato richieste da parte di imprenditori, per una spesa che si attesta tra 900 e 1300 euro al mq.

LABORATORI

Sul mercato dei laboratori si registrano valori in diminuzione, che oscillano tra -4,3% delle locazioni e -6,3% delle compravendite.

MILANO

La richiesta di laboratori è orientata su soluzioni con accesso carraio, impianti di riscaldamento e pochi lavori di ristrutturazione, da destinare prevalentemente a deposito o ufficio. Questo mercato ha evidenziato un calo, relativamente contenuto negli affitti (-3,3%) e più consistente nelle quotazioni (-8,8%).

TORINO

Anche a Torino si è registrato un andamento al ribasso, infatti i prezzi di vendita sono in calo del 7,3%, leggermente di più rispetto ai valori dei canoni di affitto (-6,2%). Le richieste provengono da piccoli artigiani che intendono avviare le tipiche attività di quartiere, orientandosi su vecchi magazzini riconvertiti o, più genericamente, su soluzioni di 100-200 mq. Tra le zone più richieste si segnalano Borgo Vittoria, Pozzo Strada e Barriera di Milano, in cui si può compravendere a cifre che oscillano tra 450 e 600 euro al mq.

ROMA

Nella capitale il mercato dei laboratori è poco sviluppato, ma si registra qualche vendita di immobili seminterrati adibiti come magazzini o uffici. Per compravendere un laboratorio servono circa 700 euro al mq, mentre il canone di affitto ammonta a circa 70 euro al mq annuo: entrambi tali valori sono in netto calo rispetto a sei mesi fa.

VERONA

I laboratori sono generalmente porzioni di capannoni, dove vengono svolte prevalentemente attività di magazzino (solo raramente si effettuano attività produttive in senso stretto). Nelle località di provincia si segnalano forti andamenti al ribasso, con quotazioni che sono diminuite di poco più dell’11%, al pari delle locazioni. Leggermente meglio l’andamento degli affitti nelle zone cittadine, dove il calo è stato pari al 5,5%.

CAGLIARI

Nel capoluogo sardo il numero di richieste di laboratori è in diminuzione. La tendenza generale è quella di orientarsi verso soluzioni ubicate nelle zone più esterne della città. Falegnami, carrozzieri, gommisti e meccanici sono le categorie che più ricercano queste soluzioni: per un’attività di piccola o media grandezza vengono preferiti spazi non più ampie di 250 mq nelle vie interne, mentre per una tipologia situata fronte strada la metratura richiesta si attesta a 400-450 mq.

Il canone mensile di locazione è di 60-72 euro al mq annuo, mentre le quotazioni di un buon usato non superano i 500 euro al mq. Sulle vie interne  i valori arrivano ad un massimo di  500 euro al mq mentre l’affitto medio non va oltre 60 euro al mq annuo.

PALERMO

I laboratori hanno registrato un andamento costante, con un aumento della domanda di soluzioni in acquisto piuttosto che in locazione.

Questa tipologia immobiliare è richiesta soprattutto da artigiani, ma anche da fabbriche di infissi e studi odontotecnici: la preferenza ricade su soluzioni di 200-300 mq che all’esterno abbiano un comodo spazio per le manovre dei mezzi. Mediamente un laboratorio si acquista con 500-600 euro al mq, mentre lo si può affittare a 660 euro al mq annuo.

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Immobiliare: prezzi in ribasso e locazioni in contrazione per capannoni e laboratori ultima modifica: 2013-01-22T15:58:52+00:00 da Flavio Meloni

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