Immobiliare, Tecnocasa: a Napoli quotazioni in calo del 4,6% rispetto al semestre precedente

Tecnocasa LogoNella prima parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Napoli hanno fatto segnare un calo del 4,6% rispetto al semestre precedente. Secondo l’ultima analisi condotta dall’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, il Centro ha perso il 4%, mentre la macroarea Posillipo-Chiaia-San Ferdinando cede addirittura il 10,6%. Da segnalare la macroarea del Centro Direzionale, l’unica che ha fatto segnare valori in aumento (+1,4%).

DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il bilocale

L’analisi della domanda vede la prevalenza del bilocale, che rappresenta il 41,8% del campione. I trilocali sono richiesti nel 32,2% del casi, i quadrilocali incidono per il 12,6%.

Nel 23,1% dei casi i potenziali clienti esprimono budget inferiori a 120 mila €; il 19,4%, invece, ha una disponibilità di spesa compresa tra 250 e 349 mila €.

OFFERTA: tagli medio-piccoli sul mercato

L’offerta immobiliare su Napoli vede una maggiore presenza di trilocali (35,2%), seguiti da bilocali con il 27,9% e i quadrilocali con il 18,1%.

LOCAZIONI: domanda sostenuta

Sul mercato delle locazioni si registrano canoni in diminuzione: -2,4% la contrazione per i monolocali e i bilocali, -3,1% quella per i bilocali e -2,3% quella per i trilocali. Sul mercato di Napoli prevalgono i contratti a canone libero.

COMPRAVENDITE

In città sono state effettuate 2.710 transazioni, pari al 16% in meno, mentre la provincia chiude il semestre con 4.025 compravendite, che corrispondono a +2,9%.

MERCATO IMMOBILIARE NAPOLI CITTÀ

Napoli: investitori incentivati dal ribasso dei prezzi

Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Napoli stanno registrando una diminuzione del 4,6%.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 I sem 2014
-1,6% -6,8% -6,1% -3,0% -5,5% -12,7% -8,0% -4,6%

 

MACROAREA CENTRO

I valori delle abitazioni nelle zone centrali nella prima parte del 2014 hanno segnalato una contrazione del 4%. Stabili i prezzi nel quartiere di Arenaccia-corso Garibaldi.

Tra i quartieri in cui i valori della case si sono ribassati c’è Monteoliveto. I monolocali e i bilocali hanno tenuto meglio rispetto ai tagli più grandi sui quali si registra una flessione, in termine di prezzi, più forte. Soffrono soprattutto le abitazioni popolari e ultrapopolari che spesso necessitano di importanti interventi di ristrutturazione.

La zona di Monteoliveto-Orefici e dei Quartieri Spagnoli è prevalentemente popolare. In particolare, nei Quartieri Spagnoli il budget di chi desidera acquistare casa non supera i 140-150 mila €. Le quotazioni della zona cambiano a seconda che si sia più o meno vicini a via Toledo, importante via commerciale della città. Infatti a ridosso di via Toledo si registrano quotazioni medie di 2000-2500 € al mq per una soluzione usata ed in buone condizioni, mente allontanandosi da via Toledo si scende a 1200-1500 € al mq.

La zona Orefici ha risentito della chiusura delle attività commerciali molte delle quali si sono trasferite in un centro commerciale di Marcianise “Il Tarì”; il quartiere è diventato meno vivo e inoltre ha registrato una perdita di studenti universitari che hanno preferito zone limitrofe più centrali dal momento che i canoni di locazione dei posti letto sono diminuiti. La conseguenza di tutto questo è stata la contrazione della domanda ad uso investimento. Tra le zone comunque apprezzate ci sono via Bracco e via Miguel Cervantes de Savaedra, dove ci sono gli immobili più recenti del Centro Storico di Napoli: si tratta di abitazioni degli anni ’50-’60, di tipologia signorile che costano tra 4000 € al mq (tagli grandi) a 5500-6000 € al mq (tagli piccoli). La restante offerta immobiliare della zona si compravende mediamente intorno a 2000 € al mq. Nel quartiere San Felice il mercato immobiliare cambia: sono presenti abitazioni di stampo signorile realizzate tra il 1500 e il 1800 che si valutano circa 4000 € al mq se sorgono su via Guglielmo San Felice. Si sale a 4000-5000 € al mq per le tipologie signorili che sorgono su via Toledo.

Si registrano difficoltà anche sul mercato delle locazioni a causa dell’abbondante offerta e della bassa domanda. Si è ridotta anche la disponibilità di spesa. Chi non riesce a comprare e cerca casa in affitto esprime una capacità di spesa non superiore a 700 € al mese. Si richiedono soprattutto monolocali e bilocali. Diversi i valori dei canoni di locazione a seconda delle zone: a Monteoliveto si parla di cifre intorno a 500 € per i monolocali e di 600-650 € per i bilocali, mentre nel quartiere Orefici i canoni si abbassano a 420-430 € e 550 €. I contratti maggiormente utilizzati sono quelli canone libero (per uso abitativo) e transitori di 18 mesi (per uso ufficio).

Valori immobiliari stabili nella zona di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali.

Si tratta di un’area a ridosso del centro storico dove hanno acquistato sia come prima casa e sia per investimento. Gli investitori si sono indirizzati verso monolocali e bilocali su cui impiegare cifre non superiori a 50 mila €. La maggioranza degli immobili della zona che si sviluppa intorno a corso Garibaldi sono soluzioni ex Risanamento costruite ante ’67. Su molti di questi sono in corso interventi di riqualificazione delle facciate. Infatti spesso sono da ristrutturare internamente ed esternamente.

Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi dove per un buon usato si spendono mediamente 2000 € al mq. I prezzi scendono nelle traverse di corso Garibaldi ed arrivano a 1200 € al mq. Nella zona Arenaccia (in particolare via Giannone, via Liguori, via Cantelmo) acquistano prevalentemente investitori perché c’è una buona domanda di immobili in affitto. Con questa finalità piace anche via Tribunali dove cercano soprattutto studenti. Per una soluzione in buono stato si spendono mediamente 1300-1500 € al mq. Le soluzioni più popolari si trovano nella zona di Forcella dove difficilmente le quotazioni superano i 1000 € al mq. Ad acquistare in queste zone sono spesso persone che ci vivono da tempo e che decidono di realizzare l’acquisto migliorativo. Si orientano verso i trilocali e chiedono spesso immobili con ascensore che non sempre si trovano nella zona.

MACROAREA CENTRO DIREZIONALE

Un lieve incremento dei prezzi (+1,4%) ha interessato la macroarea del Centro Direzionale.

Andamento lievemente positivo dei valori delle abitazioni a San Giovanni a Teduccio. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che si sono compravendute prevalentemente abitazioni di buona qualità che hanno prezzi più elevati rispetto alla media della zona. Parliamo di immobili in cemento armato costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Ad acquistare in zona sono prevalentemente famiglie residenti che cercano la casa migliorativa e infatti si orientano prevalentemente sul trilocale a cui destinano un budget medio di 130-140 mila €.

Una delle zone più apprezzate da coloro che cercano casa nel quartiere è quella che si sviluppa intorno a via Bernardino Martirano dove si concentrano prevalentemente abitazioni ex Inpdap che hanno quotazioni medie di 1500 € al mq. Il corso principale del quartiere è corso San Giovanni a Teduccio dove prevalgono le soluzioni d’epoca dei primi anni del 1900 che hanno valori medi di 1000 € al mq. Chi cerca casa sul corso spesso chiede il fronte mare o la vista mare. Ci sono infatti delle nuove costruzioni in parco con queste caratteristiche che hanno quotazioni medie di 1800 € al mq. Piacciono anche le soluzioni ex Iacp che si possono trovare nel Rione Forzati dove ci sono prezzi di 1300-1400 € al mq. In via Positano sono disponibili soluzioni popolari ex Ina Casa che si scambiano a 1100 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di abitazioni ma il budget a disposizione dei potenziali locatari non è molto elevato ragion per cui i proprietari hanno deciso per una riduzione dei canoni di locazione. Per un bilocale si spendono mediamente 400 € al mese, per un trilocale 500 € al mese. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero. Da segnalare che la zona è interessata alla futura nascita di un porto turistico.

MACROAREA POSILLIPO-CHIAIA-SAN FERDINANDO

La macroarea che ha segnalato la contrazione più forte dei valori è quella di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando (-10,6%).

Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Chiaia-San Ferdinando sono in diminuzione. Si registra un mercato più dinamico a partire da marzo grazie anche al fatto che i proprietari hanno capito di dover ribassare i valori.

A muoversi sono state principalmente famiglie che hanno deciso di fare un acquisto migliorativo ed investitori. Tra questi ultimi sono in aumento coloro che acquistano per realizzare una casa vacanza o un B&B. A questi si affiancano coloro che comprano per affittare a studenti universitari. È in crescita la domanda da parte di studenti fuori sede grazie alla riconversione di una ex sede Telecom in una struttura dell’Università Parthenope. In difficoltà coloro che hanno una disponibilità di spesa sotto i 200 mila € e che devono fare ricorso al mutuo. Chi cerca per fare un acquisto migliorativo guarda alla presenza dell’ascensore, all’esposizione e alla panoramicità.

La zona di San Ferdinando ha registrato una diminuzione dei prezzi più forte perché è caratterizzata dalla presenza di abitazioni più popolari e ultra popolari fronte strada. La disponibilità di spesa di chi acquista in queste zone è notevolmente diminuita e di conseguenza i prezzi sono al ribasso. Ad acquistare sono fondamentalmente persone del posto oppure investitori. Il budget medio per un trilocale si aggira intorno a 250-260 mila €. La maggior parte degli immobili risale al XIX secolo, ce ne sono altri degli anni ’40-’50 e quasi sempre necessitano di lavori di ristrutturazione.

La zona di Chiaia, invece, offre soluzioni immobiliari di qualità medio alta. Si sviluppa nei pressi del lungomare, è molto prestigiosa e commerciale (anche grazie alla sua pedonalizzazione): per una casa d’epoca di 80-90 mq si devono considerare 450 mila €, mentre per una più recente circa 6000 € al mq. Acquistano a Chiaia anche persone che hanno sempre vissuto a Posillipo e a San Pasquale. Le abitazioni risalgono alla fine del 1700 e ai primi anni’50. I top prices si raggiungono in piazza dei Martiri dove per le abitazioni signorili si registrano valori medi di 7000 € al mq. Quotazioni più basse, 4000 € al mq, si registrano per le abitazioni che sorgono nella zona che va verso piazza del Plebiscito: lungo via Monte di Dio ci sono valori medi di 4000 € al mq, mentre su piazza Trieste e Trento i prezzi scendono a 3500 € al mq.

Attualmente diverse richieste si concentrano nei pressi della nuova stazione di Piazza Santa Maria degli Angeli della linea 6 della metropolitana: essa verrà ultimata tra la fine del 2014 e la metà del 2015 e, grazie al collegamento diretto tra il centro e la zona Flegrea, dovrebbe rivalutare tutta l’area.

Sul mercato delle locazioni si registra un aumento dei contratti concordati e liberi ma negli ultimi tempi sono in aumento i proprietari che decidono di stipulare un contratto ad uso transitorio. È buona anche la domanda di box e posti auto: i primi si compravendono a 50-60 mila €, i secondi a 20-30 mila €.

Nella prima parte del 2014 sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Manzoni-Caravaggio a causa, prevalentemente, dell’aumentata offerta dovuta alle dismissioni degli immobili da parte di pluriproprietari della zona. Le difficoltà economiche di molti imprenditori e la diminuzione dei canoni di locazione hanno determinato queste conseguenze.

La zona di Petrarca è quella più panoramica, con vista sul Golfo, e questo ha contribuito alla tenuta dei valori. Ad acquistare sono prevalentemente persone alla ricerca della prima casa o residenti nello stesso quartiere oppure provenienti da altri quartieri di Napoli o delle province vicine.

Particolarmente apprezzate le soluzioni in cemento armato situate in via Manzoni, via Petrarca, via Orazio, via Catullo e via Capece e che, in buono stato, hanno valutazioni medie di 7000 € al mq. Meno quotati gli immobili situati nella zona di Manzoni-Caravaggio dove però si concentrano i servizi più importanti del quartiere. La maggioranza degli immobili sorgono in parchi degli anni ’60-’70 e hanno prezzi medi di 4000-5000 € al mq. Via Caravaggio è la strada che incrocia la precedente e consente rapidi collegamenti con il Vomero e le tangenziali: essendo anche una zona abbastanza commerciale, i prezzi si attestano a 4000-4500 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una contrazione dei canoni di locazione dal momento che anche la domanda è in calo. Infatti lo spostamento della sede della Nato ha ridotto la domanda di lavoratori fuori sede e ha registrato diversi casi di morosità. Per un trilocale si chiedono intorno a 800-900 € al mese.  La domanda di box e posti auto non è particolarmente elevata perché gli immobili ne sono tutti già provvisti; infatti, anche in seguito alla loro costruzione (legge Tognoli) molte soluzioni sono rimaste invendute e i prezzi si aggirano tra 50 e 60 mila € per un box singolo e tra 20 e 30 mila € per un posto auto.

Sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni di Bagnoli nella prima parte del 2014, in particolare sui tagli medio grandi. Tengono invece le quotazioni dei monolocali e comunque degli immobili che rientrano nella fascia di compresa tra 60 e 90 mila €.

Numerosi i giovani al primo acquisto, spesso aiutati dalle famiglie di origine e le famiglie che desiderano fare un acquisto migliorativo. La domanda si orienta soprattutto sui trilocali dai 75-80 mq, con una buona esposizione, con ascensore e in buono stato.

La zona che piace maggiormente è quella di via Boezio, zona panoramica e alta di Bagnoli dove la maggioranza degli immobili sono ex Ina casa che, in buono stato, si valuta intorno a 2800-2900 € al mq. Chi desidera acquistare immobili in edilizia privata si orienta verso il “Parco dei Fiori” e il “Parco 58” dove le quotazioni medie sono di 2500-2600 € al mq. Gli immobili situati in via Campi Flegrei sono apprezzati perché la zona è panoramica, ben collegata con gli altri quartieri della città e dotate di tutti i servizi. In queste strade è possibile acquistare soluzioni completamente ristrutturate in palazzine in stile liberty dei primi anni del ‘900 ad un prezzo di 3000 € al mq. Ci sono inoltre palazzine costruite in edilizia privata ante ’67 che hanno valori compresi tra 1700 e 2400 € al mq a seconda del grado di ristrutturazione e della presenza o meno della vista panoramica.

Il mercato delle locazioni evidenzia una certa distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità dei potenziali inquilini: attualmente un bilocale si affitta a non più di 500-550 € al mese, mentre per il trilocale la spesa sale a 650 € al mese. La domanda di appartamenti in affitto proviene da studenti universitari oppure da lavoratori trasfertisti. Il contratto utilizzato è quello a canone libero ed i proprietari insistono per ottenere garanzie e questo rallenta notevolmente il mercato.

 

MACROAREA FLEGREA-FUORIGROTTA

La macroarea di Flegrea-Fuorigrotta, nella prima parte del 2014, ha visto valori in calo del 6%.

Sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Cavalleggeri d’Aosta.

Si riscontrano ancora difficoltà di accesso al credito. Ad acquistare sono impiegati e famiglie alla ricerca della prima casa e di bilocali e di trilocali. Molti immobili della zona sono ex Ina casa ed ex Iacp costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70, la restante offerta abitativa è costituita da soluzioni in edilizia privata. Le abitazioni popolari hanno quotazioni medie di 1600-1700 € al mq, mentre quelle in edilizia privata oscillano da 2300 a 2500 € al mq. Queste ultime quotazioni in particolare si raggiungono per le soluzioni situate in via Cavalleggeri D’Aosta, area commerciale e ben servita dove si trovano diverse scuole e la fermata della metropolitana. Apprezzate anche le abitazioni che si trovano nell’area di via Diocleziano, strada centrale che collega La zona di Fuorigrotta con quella di Bagnoli. La parte di via Diocleziano che si avvicina a Fuorigrotta è più richiesta perché caratterizzata da palazzi signorili degli anni ’60, quasi tutti riqualificati, dotati di portineria e situati nei pressi della fermata della metropolitana. Un appartamento signorile in buono stato nell’area di piazzale Tecchio si acquista con una spesa di 2800-3000 € al mq.

In via Diocleziano è stato completato il nuovo Centro Congressi che è già operativo, mentre non sono stati ancora aperti al pubblico il Centro Benessere e gli impianti sportivi adiacenti. Anche in via Cattolica è stato realizzato un nuovo Parco dello Sport che però non è ancora in funzione. Proseguono infine i lavori per la ricostruzione della Città della Scienza in via Coroglio, recentemente devastata da un incendio.

In lieve diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Fuorigrotta, dove hanno comprato prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa.

In diminuzione coloro che hanno acquistato per investimento. Ad acquistare la prima casa sono prevalentemente persone del posto che si spostano dalle zone limitrofe per avvicinarsi al luogo di lavoro o perché hanno dei familiari in zona. La domanda si orienta principalmente sui bilocali e successivamente sui trilocali. La disponibilità di spesa è compresa tra 130 e 170 mila €.

La zona più centrale è quella che si sviluppa intorno al parco San Paolo, non lontano dall’omonimo stadio, dove si concentrano prevalentemente le abitazioni più signorili ante ’67. Le quotazioni di un buon usato in zona sono di 2500-2700 € al mq. Più quotate le abitazioni simili che sorgono nei parchi nel tratto principale (nei pressi della RAI) di via Terracina dove si raggiungono anche valori medi di 2800 -3000 € al mq. In diminuzione la domanda per le soluzioni posizionate in viale Kennedy anche a causa della assenza dei centri di intrattenimento (come Edenlandia e Cinodromo) che tempo addietro attiravano molti turisti sulla zona in questione. Le quotazioni si mantengono comunque intorno a 2300-2500 € al mq. Più popolare l’offerta presente nella zona del Pendio (tra via Terracina ed Agnano) dove si concentrano numerose soluzioni ex Iacp che si compravendono a prezzi inferiori a 2000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni la richiesta maggiore è per monolocali e bilocali ricercati da coloro che non riescono ad acquistare. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero con cedolare secca.

MACROAREA VOMERO-ARENELLA

Nella macroarea di Vomero-Arenella il ribasso dei prezzi è stato del 5,6%.

Continua il ribasso dei prezzi nel rione Sanità. Questo ha determinato un ritorno degli investitori che si sono orientati su piccoli tagli da mettere a reddito, in particolare monolocali e bilocali. Impiegano cifre comprese tra 20 mila e 60 mila € e poi affittano intorno a 250-450 € al mese.

Nel rione Sanità c’è una forte domanda di immobili in affitto alimentata da immigrati e da persone residenti che avendo spesso lavori a tempo determinato non riescono ad accedere al mutuo e di conseguenza non riescono ad acquistare. I contratti utilizzati sono sempre a canone libero da 4 anni più 4 e la cedolare secca viene utilizzata solo da coloro che possiedono più di un immobile a reddito. Mercato completamente diverso per le abitazioni situate in corso Amedeo di Savoia dove ci sono prevalentemente abitazioni ante ‘67, la maggior parte delle quali acquistate come prima casa. In questa zona della città ci sono sia palazzi in tufo ante ’67, privi di ascensore, del valore di 2000 € al mq, sia parchi degli anni ’60 e ’70 con palazzine in cemento armato, portineria, ascensori, dal valore di 2500 € al mq. La domanda di box è molto alta ma l’offerta è quasi inesistente.

Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Luglio 2014 9,1% 41,8% 32,2% 12,6% 4,3%
Gennaio 2014 9,7% 40,3% 32,6% 12,6% 4,8%

Da Gennaio a Luglio si registra una diminuzione della concentrazione della domanda sui monolocali (-0,6%), sui trilocali (-0,4%) e sui cinque locali (-0,5%). In aumento la concentrazione della richiesta sui bilocali (+1,5%). Stabile quella sui quattro locali.

Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Luglio 2014 8,6% 27,9% 35,2% 18,1% 10,3%
Gennaio 2014 9,4% 27,7% 32,3% 19,7% 10,9%

Da Gennaio a Luglio si registra una diminuzione della concentrazione dell’offerta, in particolare sui monolocali (-0,8%) e sui quattro locali (-1,6%). In aumento quella sui trilocali (passata dal 32,3% al 35,2%).

 

Immobiliare, Tecnocasa: a Napoli quotazioni in calo del 4,6% rispetto al semestre precedente ultima modifica: 2014-11-05T14:56:05+00:00 da Redazione

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