Immobiliare, Tecnocasa: a Palermo nel II semestre 2014 si risveglia l’interesse per il mattone

Tecnocasa LogoNella seconda parte del 2014 a Palermo le quotazioni immobiliari sono diminuite del 2,5% rispetto al semestre precedente. Per l’intero 2014 si registra una contrazione dei prezzi del 4,5%. La macroarea che ha segnalato il ribasso più forte delle quotazioni è quella di Parco della Favorita che ha registrato una contrazione del 7,7%. Tra i quartieri i cui valori sono in forte ribasso ci sono Belgio-Strasburgo e Mondello. Stabili i valori del Centro storico di Palermo, dove sono gli investitori ad aiutare il mercato acquistando piccoli tagli da mettere a reddito. Abbastanza stabili anche i prezzi in zona Uditore. La tipologia più richiesta è trilocale. Lo rileva l’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa.

L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE

MACROAREA CENTRO

Le quotazioni delle abitazioni nella macroarea del Centro di Palermo hanno registrato una sostanziale stabilità.

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nel Centro Storico di Palermo hanno registrato un leggero calo. A muoversi sul mercato sono soprattutto investitori che acquistano piccoli tagli da mettere a reddito a prezzi decisamente competitivi. Infatti investono mediamente 30-35 mila € per monolocali e bilocali da affittare a 280-300 € al mese. Meno presenti gli acquisti di prima casa, quasi sempre con scopo migliorativo e che si indirizzano soprattutto nella zona che  si sviluppa da via Roma verso il mare (via Alloro e via Butera e adiacenze) e  sulle arterie principali ,dove si possono trovare immobili d’epoca, a volte nobiliari, a prezzi medi intorno a 2000-2500 € al mq.  La richiesta è per soluzioni immobiliari con caratteristiche d’epoca. Quotazioni simili e numerose richieste per le abitazioni in via Vittorio Emanuele, via Roma e via Maqueda. Prezzi molto bassi si registrano nella zona di Ballarò dove sono presenti antichi palazzi del XVI secolo ed edifici realizzati fino alla metà degli anni ’50. La presenza del mercato e di immobili spesso degradati fanno si che ci siano quotazioni medie di 600 € al mq. Poche le transazioni che si realizzano in questa zona. Continuano i lavori di recupero sulle facciate esterne di alcuni immobili .  Positivo il mercato delle locazioni che vede una buona domanda soprattutto da parte di immigrati, di giovani coppie o single che amano la comodità del centro storico ed infine di studenti italiani o stranieri appartenenti al progetto Erasmus. Si stipulano soprattutto contratti a canone concordato, a canone libero o transitori. Buono l’utilizzo della cedolare secca.

Nella seconda parte del 2014 il mercato immobiliare nella zona di Olivuzza si è dimostrato particolarmente dinamico con compravendite che hanno avuto per oggetto soprattutto la prima casa, tante con scopo migliorativo. Bassi gli acquisti ad uso investimento.  La richiesta in zona si orienta tipicamente sul trilocale con cucina abitabile e ubicato su strade principali. La zona Olivuzza è molto eterogenea. Esiste infatti un’area molto popolare (via Cipressi e limitrofe) dove ci sono abitazioni di qualità medio bassa acquistate prevalentemente da persone con contenuta disponibilità di spesa e che hanno quotazioni medie di 500 € al mq. Prezzi più elevati per le abitazioni che sorgono in via Corradino di Svevia ed Via L’Emiro; questa è una zona più recente, edificata tra la fine degli anni ’70 e la prima metà degli anni ’80, dove tutte le abitazioni sono dotate di posto auto e che per questo motivo hanno prezzi medi di 1200 € al mq. Corso Finocchiaro Aprile, invece, offre stabili dei primi anni del ‘900, ma i prezzi non sono troppo dissimili (1000 € al mq) in quanto la minore comodità è compensata dalla presenza di tutti i principali servizi di prima necessità. Valori leggermente più bassi su corso Alberto Amedeo, area sfavorita dal maggiore traffico e dalla presenza dei cantieri per la nuova metropolitana (nella limitrofa via Imera). Chi desiderasse acquistare abitazioni di metratura medio-grande può orientarsi verso via Veneziano e via Narbone: nella prima le abitazioni risalgono agli anni ’60-’70 e si scambiano a circa 1000 € al mq, la seconda offre tipologie dei primi anni del ‘900 di dimensioni molto grandi (140-150 mq), ricercate da chi ha una buona capacità di spesa.

La domanda di immobili in locazione è aumentata, i canoni sono invece scesi sia perché l’offerta è elevata sia perché i proprietari operano una selezione nei confronti degli inquilini, richiedendo garanzie. Le richieste provengono quasi esclusivamente da famiglie, spesso monoreddito, e da immigrati che non riescono ad accedere al mercato del credito. I canoni mensili ammontano a 300 € al mese per i bilocali e non oltre 500 € al mese per i trilocali; i contratti stipulati sono a canone libero, spesso i locatori aderiscono alla cedolare secca. In aumento al richiesta di immobili arredati.

MACROAREA UNIVERSITA’-BRANCACCIO

Le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Università Brancaccio sono diminuite dell’1,6%.

Nella seconda parte del 2014 nella zona di Oreto Nuova-Brancaccio-Ciaculi si registra una ripresa dell’interesse per l’acquisto, anche uso  investimento in forte diminuzione  negli ultimi anni. Gli investitori acquistano prevalentemente bilocali ed investono mediamente 40-50 mila €. Sono immobili che destinano ai figli in futuro oppure che affittano per ottenere una rendita. Sul segmento della prima casa si muovono prevalentemente giovani coppie al primo acquisto e alla ricerca di trilocali. Si prediligono le abitazioni posizionate ai piani intermedi con ascensore oppure al  pianterreno con giardino. Piacciono i piccoli contesti condominiali e si registra una buona domanda di soluzioni indipendenti e semindipendenti. Queste soluzioni sono disponibili  su via Ciaculi e zona Croceverde: una soluzione di 100 mq è acquistabile a prezzi medi di 80-90 mila €.  Si registra una forte diminuzione dei prezzi sui quattro locali che sono meno richiesti ma che stanno diventando competitivi se confrontati con un trilocale. La maggioranza dei condomini della zona sono stati costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80 ed hanno prezzi medi di 800-1000 € al mq. La zona più richiesta è quella che si sviluppa intorno  a via Oreto Nuova, strada che collega la stazione centrale di Palermo con viale Regione e che porta verso l’autostrada per Catania e per Messina.      E ’ben servita e offre anche immobili di più recente costruzione. I prezzi si aggirano intorno a 1400 € al mq.  Nella zona ci sono anche delle soluzioni risalenti agli anni 2000 che si vendono a prezzi medi di 2000 € al mq e che poco incontrano l’interesse dei potenziali acquirenti perché ritenute troppo costose. Il mercato delle locazioni registra una buona domanda alimentata da coppie giovani e da famiglie che non riescono ad accedere al mutuo. Molte di esse hanno cambiato casa in affitto dal momento che in zona l’alta offerta ha calmierato i canoni di locazione. I potenziali inquilini cercano immobili con la cucina ristrutturata ed abitabile. Per un trilocale si chiedono mediamente intorno a 400-450 € al mese. Si stipulano sia contratti a canone libero che contratti a canone concordato con cedolare secca.

MACROAREA UDITORE

Prezzi in ribasso dello 0,2% per le abitazioni situate nella macroarea di Uditore.

Sostanzialmente stabili le quotazioni in zona Parisio nella seconda parte del 2014, lievi flessioni delle quotazioni si registrano per le tipologie economiche. Si tratta comunque di un mercato vivace, si segnala infatti un aumento del numero di richieste ed una ritrovata fiducia da parte dei potenziali acquirenti. Da segnalare anche qualche acquisto per investimento, grazie ad un mercato delle locazioni molto attivo. Il canone di un bilocale oscilla tra 300 e 400 € al mese, il contratto più utilizzato è quello a canone libero, ma si segnala un aumento dell’utilizzo di contratti a canone concordato da 3 anni più 2 con cedolare secca. La tipologia più richiesta da chi acquista l’abitazione principale è il trilocale dal valore medio di 80-90 mila €, con punte di 110-120 mila € per le tipologie meglio rifinite e posizionate nelle vie più richieste. L’area maggiormente apprezzata si estende tra le vie Parisio, Serradifalco, Accardo e Poliziano. Nelle prime due strade l’edilizia risale agli anni ’60, nelle altre due i condomini sono più recenti e risalgono al decennio successivo: i prezzi sono molto simili e si attestano a 1500-1600 € al mq se già ristrutturati e intorno a 1000 € al mq se ancora da ristrutturare. Nella parte limitrofa a via Accardo si sviluppa un’area più popolare, composta da soluzioni ex Iacp degli anni ’50-’60 che si scambiano a 1000-1100 € al mq. Tra le vie principali del quartiere Parisio da ricordare via Lancia di Brolo, strada commerciale  dove si possono acquistare appartamenti degli anni ’60 in buone condizioni a 1200 € al mq.

MACROAREA PARCO DELLA FAVORITA

Quotazioni in ribasso del 7,7% per le abitazioni situate nella macroarea  di Parco della Favorita.

Nella zona di Belgio –  Strasburgo  c’è un’offerta immobiliare che si orienta prevalentemente su tagli medio grandi, oltre i  130 mq. Molti acquisti si realizzano con finalità migliorativa. In via  Belgio prevalgono le abitazioni in edilizia cooperativa  degli anni ’70 che, al momento, si scambiano  a prezzi medi di 2000 € al mq e scendono a 1700 € al mq su viale Nebrodi e via Belgio a causa della presenza di traffico. Quotazioni ancora più basse si registrano nel quartiere  Resuttana dove ci sono soluzioni popolari e padronali che si scambiano a prezzi medi di 1000 € al mq. La domanda in zona, negli ultimi anni, è diminuita perché chi può si sposta nelle zone semicentrali o più centrali, dove i prezzi si sono abbassati. La domanda di immobili in affitto è buona ma si scontra con spese condominiali  molto elevate perchè molti stabili sono dotati di portineria. A cercare immobili in affitto sono prevalentemente famiglie e coppie giovani  che desiderano ridimensionare il canone di locazione. Si prediligono le abitazioni vuote e il contratto maggiormente stipulato è quello a canone concordato. Chi cerca in affitto vuole l’abitazione con la cucina arredata e guarda lo stato del bagno. E’ molto elevata in zona la domanda di box (25 mila € il prezzo medio).

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Partanna-Mondello e di Mondello-Addaura sono in diminuzione. Si registra però una ripresa delle compravendite. Si sono realizzati soprattutto acquisti di prima casa, con un importo medio di 120-130 mila €. Trilocali in buono stato e quattro locali da ristrutturare sono state le tipologie più richieste. Pochi gli scambi dal valore intorno a 500 mila €, sempre appannaggio di professionisti. Nella zona di Partanna-Mondello, sulla costa, prevalgono le abitazioni in stile liberty dei primi anni del 1900 sulle quali non si realizzano molte transazioni dal momento che l’offerta è decisamente bassa. Più dinamica la parte interna di Partanna, situata verso lo svincolo autostradale, dove la maggioranza degli immobili sono palazzine degli anni ’30-’40-’50. Nelle aree centrali le quotazioni medie sono di 1200 € al mq.  Verso il mare, nella zona di Valdesi, ci sono soluzioni indipendenti con ingresso su strada. Le ville indipendenti importanti si trovano nella zona di Mondello-Addaura verso Palermo e alle spalle di Montepellegrino dove le villette a schiera costano mediamente 400-450 mila €. A Partanna-Mondello si registra la presenza di numerosi terreni edificabili e sono in costruzione villette singole e bifamiliari che hanno quotazioni medie di 2700-2800 € al mq. La domanda di immobili in affitto è in deciso aumento, soprattutto da parte di famiglie. Sporadiche richieste di immobili in affitto arrivano da inglesi e russi per il periodo estivo. Un bilocale viene concesso a circa 350 € al mese, un trilocale a 450€, una soluzione di 4-5 locali costa 600-700 €, mentre una villa si può prendere a 1000 € al mese.

MACROAREA FIERA

Le quotazioni immobiliari della macroarea della Fiera sono diminuite del 3,9%.

Nella zona di Notarbartolo-Leopardi-Sperlinga si nota un cambiamento delle richieste sempre più orientate verso 4-5 locali su cui investire 270-280 mila €. Si nota una leggera preferenza per le soluzioni da ristrutturare che possono essere così personalizzate. Si realizzano acquisti migliorativi, soprattutto abitazioni con possibilità di parcheggio perché la zona è semicentrale e trafficata.

Gli investitori sono pochi: si tratta di genitori che acquistano per i figli che studieranno a Palermo e che nel frattempo affittano l’immobile oppure di persone che comprano appartamenti di grandi dimensioni da frazionare e concedere in locazione.

L’area più signorile si sviluppa tra via Sciuti e via della Libertà, in particolare intorno a piazza Unità d’Italia e viale Francesco Scaduto dove le quotazioni possono arrivare anche a 3000-3500 € al mq, contro una media di zona di  2200-2300 € al mq.

In via Sciuti poi esistono degli immobili ex case popolari degli anni ’60 ormai riscattate, mentre a ridosso di via Libertà ci sono tipologie degli anni ’30: le abitazioni sono di grandi dimensioni (mediamente 120 mq) e si scambiano tra 2200 e 2500 € al mq. Su via Notarbartolo ci sono poi  grandi palazzi degli anni ’70 che costano tra 1700-1800 € al mq (allo stato originario) e 2100-2200 € al mq (già ristrutturate). Nel tratto compreso tra via Sciuti e “Villa Sperlinga” ci sono immobili dotati di cantina e di posto auto che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq.  Sul mercato delle locazioni si registrano canoni  di 450-500 € per i bilocali, 600-650 € per i trilocali e fino a 700 € per i tagli più grandi. Le abitazioni più grandi sono richieste da famiglie e coppie, quelle più piccole da liberi professionisti e studenti che sfruttano la presenza della stazione ferroviaria e metropolitana poco distante. Generalmente si stipulano contratti a canone concordato (in molti casi si applica la cedolare secca), i fuori sede sottoscrivono contratti di natura transitoria. La richiesta spesso si orienta su abitazioni dotate almeno della cucina abitabile.

Immobiliare, Tecnocasa: a Palermo nel II semestre 2014 si risveglia l’interesse per il mattone ultima modifica: 2015-06-10T14:22:00+00:00 da Redazione

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