Immobiliare, Tecnocasa: nel II semestre 2014 contrazione dei prezzi e della domanda nel segmento rustici e case di campagna

Tecnocasa LogoIl mercato di rustici e in generale delle case di campagna ha registrato negli ultimi anni una contrazione sia della domanda sia dei prezzi. Restano tuttavia delle soluzioni abitative che esercitano un certo fascino, soprattutto su stranieri e amanti della vita nel verde. Sono ricercati sia come prima casa sia come casa vacanza. Pochi gli investitori che comprano per mettere a reddito l’immobile, così come sono in diminuzione quelli che acquistano l’immobile per fare un B&B. Cresce ancora notevolmente l’interesse per queste tipologie nella zona delle Langhe, dichiarate  patrimonio dell’Unesco. Si difendono bene anche Umbria, Puglia, Lombardia. Lo rileva l’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa.
Piemonte
A Gavi la domanda di rustici non è molto elevata: sono richiesti per avviare attività di B&B oppure come seconda casa. Con quest’ultima finalità sono soprattutto i genovesi a richiederli. Infatti sono tanti gli acquirenti del capoluogo ligure che acquistano in zona, anche come prima casa di nuova costruzione. Infatti il prezzo del nuovo è decisamente contenuto (2000-2500 € al mq). Oltre ai genovesi sul mercato della seconda casa si muovono anche gli acquirenti milanesi dal momento che Milano è ben collegata con Gavi. Chi cerca un rustico o una cascina come casa vacanza vuole l’indipendenza su quattro lati, un terreno annesso di circa 150-200 mq e una soluzione preferibilmente da ristrutturare in modo da personalizzarla. Alcune zone di Gavi sono soggette a vincoli paesaggistici e questo potrebbe portare ad un aumento dei costi di ristrutturazione. In questo caso infatti occorre fare degli interventi conservativi mantenendo l’impianto originario in terra battuta, tipico della zona. A titolo di esempio una casa di 200-250 mq, con annesso circa due ettari di terreno ha prezzi medi di 150 mila €.
È rallentato il mercato dei rustici a Novi Ligure in questi mesi. Le difficoltà maggiori si stanno riscontrando sugli immobili da ristrutturare dal momento che i potenziali acquirenti non sempre riescono ad ottenere un mutuo per effettuare i lavori. Per questo motivo, quando possibile, i potenziali acquirenti si rivolgono all’acquisto di soluzioni in buono stato. A ricercare queste tipologie immobiliari sono prevalentemente persone alla ricerca della prima casa e che non vogliono vivere a Novi Ligure città. In generale si cercano abitazioni di 120-150 mq (desiderano ricavare almeno tre camere da letto) con circa 500-1000 mq di terreno. Si desidera l’indipendenza su quattro lati e, naturalmente, la posizione collinare. Una soluzione di questo tipo, in buono stato, costa intorno a 200-250 mila € nella zona della Lomellina. Se fosse da ristrutturare i prezzi possono scendere anche sotto i 100 mila €. Meno richieste le abitazioni situate nella campagna più vicina alle zone industriali, dove i prezzi sono diminuiti notevolmente.
Buona la domanda di queste tipologie immobiliari nel territorio delle Langhe, soprattutto da quando è stato dichiaratopatrimonio dell’Unesco. Nella zona di Barolo, Grinzane, Costigliole, Monforte e La Morra  si registra un incremento di richieste di cascine e rustici da destinare ad attività turistico ricettive (B&B, agriturismo). A ricercarle sono prevalentemente investitori stranieri: infatti buona parte del turismo della zona è di provenienza estera e spesso ha anche una buona disponibilità di spesa. L’acquisto della casa vacanza è limitato a pochi stranieri. Le persone del posto, invece, spesso la ereditano e per cui o la vendono oppure la ristrutturano per  utilizzarla. La bassa offerta presente in zona fa si che i prezzi non siano bassi, soprattutto per quelle tipologie che hanno un’ottima posizione panoramica, un aspetto importante soprattutto per chi acquista la casa vacanza o avvia un’attività turistico-ricettiva. Le altre caratteristiche richieste sono l’indipendenza e la possibilità di costruire una piscina. Quasi sempre questi immobili sono da ristrutturare e il rifacimento prevede l’utilizzo di mattoni a vista o di pietra di Langa. A titolo di esempio una cascina con 4000 mq di terra, 150 mq di abitazione da rifare completamente costa intorno a 300 mila €, con il costo della ristrutturazione si può arrivare tranquillamente al milione di euro. Resta costante la domanda da parte di aziende del settore vinicolo per la ricerca di terreni da destinare alla produzione di vino. In quest’ultimo caso ormai i prezzi hanno raggiunto cifre molto elevate e per un ettaro di Vitigno di Barolo si possono superare anche il milione di euro. Per chi acquista con questa finalità è importante l’esposizione del terreno. La richiesta media di chi vuole acquistare un rustico per fare B&B è di una soluzione di 150-200 mq con annesso un terreno di 1000 mq.
Le zone collinari intorno ad Alba (in particolare nelle frazioni Madonna di Como e S. Rosalia) sono quelle in cui si concentra maggiormente la presenza delle cascine tipiche delle Langhe, costruite nei primi anni del 1900. La domanda richiede tipologie indipendenti sui quattro lati e con un terreno che parte da almeno 1500 mq. Si tratta di abitazioni disposte su due livelli, con scala centrale e cucina e tavernetta al piano terra. Nella zona dell’Alta Langa spesso queste abitazioni sono costruite in pietra. Sono richieste soprattutto da stranieri, nord europei ed americani in particolare, la cui presenza è in aumento soprattutto dopo che è stata proclamata patrimonio dell’Unesco. In aumento anche la domanda di famiglie del posto che decidono di avviareun’attività di B&B. Spesso queste soluzioni sono in posizione collinare, distanti dai centri abitati,  in particolare, si trovano nell’Alta Langa. Mentre nella Bassa Langa la distanza dalla città è inferiore. La Bassa Langa, in particolare, è conosciuta soprattutto per i vitigni presenti: langa del Moscato, langa del Barolo, langa del Barbaresco. Alla sinistra del Tanaro, il Roero offre soluzioni con prezzi meno elevati rispetto alle Langhe. Una soluzione da ristrutturare costa mediamente  1000-1500 € al mq e le opere di ristrutturazione, spesso costose, perché volte alla conservazione dello stile e dei materiali possono oscillare da 1000 a 1500 € al mq.  I valori medi si riferiscono alle soluzioni situate nella Bassa Langa.
La domanda di rustici e di case di campagna a Saluzzo si concentra prevalentemente nelle zone limitrofe alla città. Sono richieste sia come prima casa da parte di chi decide di puntare sulla tranquillità e sia per poter realizzare attività di B&B. Quasi sempre si tratta di immobili da ristrutturare e la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali ha incentivato l’acquisto insieme al fatto che i prezzi di queste tipologie sono decisamente diminuiti. Si preferiscono i rustici in posizioni facilmente raggiungibili da Saluzzo e comunque ben collegati ad esso e tipologie da ristrutturare per  personalizzarle. I costi di ristrutturazione si aggirano intorno a 1000 € al mq. Una delle zone preferite dai potenziali acquirenti è Castellar nella Valle Bronda. Chi acquista ha un budget medio di 60-70 mila € per un immobile di 150 mq con annesso un terreno di circa 1000 mq.Castellar in particolare è tornato in voga negli ultimi tempi: è un borgo  sviluppatosi  intorno ad un castello ed è facilmente accessibile da Saluzzo. Poiché negli ultimi tempi è stato oggetto di interventi di nuova costruzione, questo ha determinato un calmieramento dei prezzi e, di conseguenza, le quotazioni sono diminuite portandosi a 600-700 € al mq.
Anche nel Monferrato si registra una buona domanda di rustici. Sul mercato di Costigliole si registrano sia richieste di prima casa e sia di seconda casa. Come prima casa cercano coloro che vivono ad Asti e nel primo hinterland, località ben collegate con Costigliole e le zone limitrofe.  L’elemento principale nella scelta è la vicinanza ai centri abitati e la presenza di servizi. In genere cercano cascine di 120-150 mq con box e possibilmente già in buono stato. Generalmente, per una soluzione da ristrutturare, non si superano i 150 mila €. Gli stranieri invece, che arrivano da Inghilterra, Svizzera, America, Nord Europa e talvolta Russia puntano soprattutto alla posizione panoramica, alla lontananza dal caos cittadino e alla posizione collinare. La domanda degli stranieri è equamente divisa tra chi cerca una soluzione da ristrutturare e chi cerca quella ristrutturata. Ci sono poi sporadiche richieste di immobili di prestigio con piscina. Alcuni desiderano anche  la presenza di terreno con vigneto di Moscato vino tipico della zona. Un ettaro di terreno di moscato costa intorno a 60-70 mila €.  L’elemento fondamentale che determina il prezzo di un rustico è la posizione. A titolo di esempio un rustico di 150 mq che non sia in posizione panoramica e da ristrutturare costa meno di 100 mila €. Una soluzione delle stesse metrature con vista panoramica arriva a 150 mila €. Se  ristrutturato può arrivare anche a 250 mila €. Se presenta un’ottima posizione panoramica collinare, del terreno destinato a colture e particolari architettonici di pregio (e altre caratteristiche come la piscina) può arrivare anche a 400 mila €. Negli ultimi mesi la domanda di rustici è in aumento grazie al ribasso dei prezzi che li ha resi più appetibili.
Nella zona di Villafranca d’Asti nell’Alto Monferrato la richiesta di rustici o case di campagna interessa soprattutto coloro che ricercano la prima casa; infatti la domanda di seconda casa è in contrazione e la disponibilità di spesa media si aggira sotto i 100 mila €. A cercare la prima casa sono prevalentemente persone che lasciano la città di Torino che dista circa 30 km dal centro del capoluogo piemontese. Si prediligono le case dotate di terreno (a partire da 2000 mq) e le case in  buono stato che non necessitano dei lavori di ristrutturazione. A titolo di esempio per una cascina di 140 mq in ottimo stato con box e terreno annesso di 2000 mq ci sono  prezzi medi di 150 mila €.
Lombardia
Nella zona della Franciacorta, in particolare a Gussago e Cellatica, la domanda di rustici e case di campagna è elevata grazie ai prezzi ancora contenuti e agli incentivi sulla ristrutturazione. Si trovano tipologie del 1800-1900 posizionate  in zone panoramiche con bellissime viste e che, quasi sempre, necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. I potenziali acquirenti esprimono preferenze soprattutto per le soluzioni da ristrutturare. Queste tipologie di abitazioni sono ricercate sia da famiglie sia da imprenditori che desiderano avviare un’attività nel settore della ristorazione o del settore turistico ricettivo. Nel primo caso si ricercano tagli da 150-500 mq (in caso di grandi metrature si procede a frazionamento) con cortile privato, mentre nel secondo caso si cercano metrature superiori a 500 mq. Quasi sempre queste strutture devono essere ristrutturate,  la spesa media da mettere in conto per i lavori di ristrutturazione può oscillare da 1000 a 1300 € al mq.  Molto dipende  dalla presenza dei vincoli paesaggistici. Una soluzione da ristrutturare costa intorno a 500-1000 € al mq a seconda del grado di indipendenza o della posizione. In genere i potenziali acquirenti, spesso trasferitisi da Brescia e, a volte, anche da Milano, alla ricerca di tranquillità, preferiscono le abitazioni non troppo lontano dal centro e quindi più servite.
Oltrepo pavese
In zona Stradella, ed in particolare nell’area collinare di Santa Maria della Versa, sono presenti rustici, cascinali, case di corte e case coloniche risalenti agli inizi del ‘900 e anche antecedenti. La domanda di seconde case proviene soprattutto da milanesi, inoltre negli ultimi semestri si registra qualche richiesta da parte di inglesi. La tipologia più apprezzata è il cascinale classico da ristrutturare: si tratta, in genere, di abitazioni dalle metrature comprese tra 120 e 200 mq con terreni circostanti che possono variare tra 2000 e 4000 mq. Particolarmente apprezzate le soluzioni panoramiche, completamente indipendenti, immerse nel verde e dotate di vigneti. L’offerta di queste tipologie è comunque bassa ed i valori possono variare tra 80 mila € per cascine completamente da ristrutturare a 300-400 mila € per tipologie già ammodernate. Ormai assente la domanda di case di corte e di soluzioni rurali che abbiano terreni distaccati dall’abitazione.
Il mercato dei rustici e delle case di campagna a Broni ha subito, negli ultimi tempi, una battuta d’arresto. In questo momento si registra un’offerta sul mercato di rustici acquistati in passato per fare attività di B&B mentre la domanda di queste tipologie per realizzare la casa vacanza è in diminuzione (in passato erano acquistati soprattutto da persone residenti nella zona di Milano sud). I pochi che cercano ancora con questa finalità  si orientano su tipologie che hanno un valore inferiore a 30-40 mila € e che sono spesso da ristrutturare. Con questa cifra infatti si riescono a trovare soluzioni di 80-150 mq da ristrutturare. In genere si realizzano interventi di tipo conservativo che mantengano gli elementi originari tra cui travi e sassi a vista. Tra gli elementi che si apprezzano maggiormente ci sono  la vista panoramica e l’indipendenza (si preferiscono le abitazioni libere su quattro lati). Spesso si desidera un terreno annesso di 5000-10000 mq da destinare a coltivazione (vigneti e piante da frutto).
Umbria
Nella zona di Gualdo Tadino si registra un’alta domanda di terreni da parte di agricoltori ma la loro disponibilità di spesa (intorno a 10 mila € all’ettaro) si scontra con le richieste dei proprietari che vogliono vendere a valori decisamente superiori. La ricerca di terreni è alimentata da coloro che intendono  avviare un’attività agricola oppure turistica. Infatti, in zona, molti utilizzano i contributi della comunità europea per la coltivazione di particolari ortaggi. La domanda di casa di campagna interessa soprattutto le soluzioni da ristrutturare di circa 100 mq con un ettaro di terreno. Si preferiscono le posizioni collinari e l’esposizione a sud est. La domanda per queste tipologie arriva da inglesi ed italiani. I primi cercano la casa vacanza mentre gli italiani soprattutto del Nord Est comprano le case di campagna per trasferirsi definitivamente. E’ possibile trovare queste soluzioni nella zona compresa tra Gualdo Tadino ed Assisi. A titolo di esempio una casa di circa 100 mq da ristrutturare con tre ettari di giardino si potrebbe acquistare a 60 mila €. Quasi sempre occorre fare dei lavori di ristrutturazione di tipo conservativo (travi in legno, pianelle, facciate in pietra). I costi di ristrutturazione oscillano da 1000 a 1500 € al mq. Meno richieste queste soluzioni per avviare attività di B&B ; in questo caso si prediligono quelle posizionate nel centro storico e, in genere, si investono cifre medie di  100 mila € per immobili da cui ricavare tre camere da letto e tre bagni. Ad acquistarli sono quasi sempre investitori romani.
Sul mercato immobiliare di Trevi non si registra una mercato dinamico sui casali di campagna di cui c’è poca offerta in zona. Parliamo infatti di un’area tra Foligno e Spoleto caratterizzata dalla presenza di borghi medioevali  anche se molti di essi sono stati ricostruiti n seguito al terremoto del 1997 e non sempre la ristrutturazione eseguita piace ai potenziali acquirenti della zona. Infatti molti di questi immobili faticano a trovare riscontro sul mercato. Tra questi ultimi si conta anche una piccola percentuale di acquirenti di casa vacanza, soprattutto romani e in minor parte stranieri, molto più numerosi in passato alla ricerca di case tipiche medioevali di cui però ora c’è poca offerta sul mercato. La domanda di casa vacanza si orienta prevalentemente su trilocali intorno a 100 mq con uno spazio esterno e su cui investire non più di 100 mila €.
Puglia
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni a Locorotondo hanno registrato un leggero aumento dei valori immobiliari (+1,5%) che ha interessato, in misura maggiore, gli acquisti di prima casa. Ma in questa zona della Valle d’Itria c’è anche un mercato di casa vacanza che interessa i trulli, le masserie e le case di campagna. I trulli, abitazioni tipiche del posto, sono sempre apprezzate da acquirenti della provincia di Bari e da persone residenti anche in altre regioni italiane, soprattutto Milano e Roma. In diminuzione la domanda di queste tipologie da parte di stranieri.  La richiesta  è in genere è per un complesso di 4-5 coni, da cui poter ricavare due camere da letto, bagno e cucina e che hanno prezzi  medi di 140-150 mila €. Le stesse soluzioni da ristrutturare hanno prezzi medi di 30-50 mila €. Piace la vista panoramica, la vicinanza al centro e la presenza di terreno circostante. Oltre ai trulli piacciono molto le case indipendenti di campagna in pietra, con la classica struttura con volta a stella e volte a botte  costruite alla fine del 1800-1900 e che, al momento, hanno prezzi molto più accessibili. Infatti per una tipologia di 700-1000 mq in buono stato e con terreno annesso si spendono mediamente 120-130 mila €. Mercato completamente diverso quello delle masserie dove si parla di valori che superano abbondantemente il milione di €. Si tratta di soluzioni di ampie dimensioni di 300-400 mq con annesso 600-700 ettari di terreno (a volte destinati alla coltura di frutta) e che possono essere acquistate anche a 3-4 milioni di €.  Interessati  soprattutto coloro che desiderano realizzare attività turistico ricettiva. Locorotondo, inoltre, non è molto distante dal mare e per cui tra gli acquirenti ci sono  anche coloro che desiderano una casa vacanza al mare.
Immobiliare, Tecnocasa: nel II semestre 2014 contrazione dei prezzi e della domanda nel segmento rustici e case di campagna ultima modifica: 2015-07-27T16:43:29+00:00 da Redazione

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