Immobiliare, Tecnocasa: un’analisi degli effetti dello schema del disegno di legge n. 256 all’esame del Parlamento

Tecnocasa LogoIl Gruppo Tecnocasa ha analizzato gli effetti sul mercato degli immobili degli incentivi agli acquisti e delle riforme che il governo ha varato o si accinge a varare, con particolare riferimento allo schema del disegno di legge n. 256 attualmente all’esame del Parlamento.

Secondo l’analisi la situazione economico-finanziaria e le connesse ricadute su mercato immobiliare e settore creditizio, pur presentando alcuni sostanziali segnali positivi, confermano il carattere cronico delle sofferenze bancarie che hanno superato il tetto dei 200 miliardi (fonte Abi) e un andamento delle procedure esecutive immobiliari che nel triennio 2013/2015 si è stabilizzato su quota 270.000 (fonte ministero della Giustizia). Tra gli indici c’è da considerare anche che il rapporto sofferenze/prestiti nel 2015 ha superato il 12% tra le imprese edilizie, contro una media generale del 4% (dato Bankitalia).
Le ultime iniziative governative prevedono:
1)      la possibilità di detrarre dall’Irpef (in 10 anni) il 50% dell’Iva pagata per l’acquisto, effettuato nel 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute da imprese costruttrici (cfr. Legge di Stabilità 2016).
2)      L’assoggettamento alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per gli acquisti di immobili effettuati nel 2016 nell’ambito di una esecuzione immobiliare a condizione che l’aggiudicatario li rivenda entro due anni. Tale limitazione verrà probabilmente esclusa per gli acquirenti prima casa
3)      La possibilità, per chi partecipa da una vendita giudiziale, di offrire un prezzo inferiore fino al 25% rispetto al quello base indicato nel bando di vendita.
4)      L’articolo 120-quinquiesdecies dello schema di dl.n. 256 attualmente in esame del Parlamento.
Quest’ultima sembra avere l’intento di codificare una pratica ormai diffusa, ossia la decisione da parte del mutuatario inadempiente di evitare l’esecuzione immobiliare e vendere volontariamente il bene ipotecato a fronte dell’impegno della Banca finanziatrice a stralciare l’eventuale differenza che dovesse risultare insoddisfatta dal ricavato, ad es. a fronte di un debito di € 150.000 e di una vendita del bene ipotecato a € 100.000, il debito residuo pari a € 50.000 viene dalla Banca “abbonato”. Ovviamente nella situazione inversa e cioè se il valore di vendita fosse superiore al debito, la differenza resterebbe a vantaggio del mutuatario.
Tecnocasa Advisory Group (TAG), società appartenente al Gruppo e specializzata nei processi di cessione di portafogli di crediti anomali, è sempre più coinvolta dalle banche nella soluzione stragiudiziale delle sofferenze fornendo supporto a mutuatari che, in difficoltà nel rimborso del mutuo, vogliono evitare che l’immobile, venduto in asta, venga svilito nel valore e congiuntamente vogliono scongiurare il rischio di perdere la casa, rimanendo al contempo debitori verso la banca per la quota di debito rimasta insoddisfatta dal ricavato della vendita.
La soluzione sopra descritta, che potremmo definire “vendita assistita”, avviene su base volontaria: per poter vendere il bene, il proprietario/mutuatario deve decidere liberamente e normalmente acconsente all’iniziativa se la banca si impegna a liberarlo, in via definitiva, una volta effettuata la cessione, anche se il ricavato dalla vendita fosse inferiore al debito.

Veniamo alla proposta di norma, articolo 120-quinquiesdecies, schema di dl.n. 256:
La direttiva UE (214/17) con riferimento alla specifica fattispecie delle “morosità e pignoramenti”(art 28), elenca i principi a cui gli Stati Membri debbono ispirarsi nell’interesse del consumatore e suggerisce in maniera generica alcune iniziative la cui applicazione concreta è rimessa agli Stati Membri.

Il primo principio a cui gli Stati Membri dovrebbero ispirarsi è un certo grado di tolleranza verso il consumatore inadempiente prima di attivare le azioni esecutive. Tale principio, è stato recepito dal governo con il richiamo di una norma in vigore da oltre 20 anni ( art. 40, II comma d.lgs 385/93) che prevede, tra le circostanze che legittimano la risoluzione del contratto di mutuo da parte della banca, il ritardato pagamento verificatosi per almeno 7 volte, anche non consecutive (dove per ritardato pagamento si intende quello effettuato tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata). Dunque la proposta del governo, a conferma del recepimento del principio di “tolleranza” verso il ritardo con i quale alcuni debitori onorano i loro impegni, ribadisce una clausola già esistente nel contratto di finanziamento firmato al momento dell’acquisto. Dunque il ritardo nel pagamento delle 7 rate (che forse diventeranno 18 dopo le proteste popolari) legittima solo la risoluzione del contratto ossia la facoltà per la Banca di chiedere il pagamento integrale di quanto prestato facendo perdere al debitore la possibilità di procedere ad una pagamento rateizzato come previsto nel piano di ammortamento.

Il passaggio dell’ articolo 120-quinquiesdecies rappresenta la traduzione letterale di quanto previsto all’art 28 della direttiva: “le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza. Il valore della garanzia è stimato con una perizia successivamente all’inadempimento, da parte di un perito scelto dalle parti di comune accordo…” .

Che cosa il legislatore europeo intendesse con “restituzione o trasferimento dell’immobile o dei proventi della vendita del medesimo”, non è molto chiaro.

Nel contratto di mutuo infatti non c’è un immobile da “restituire”. Il bene, prima del finanziamento non è mai stato proprietà della banca. Per quanto riguarda il significato di “trasferire il bene immobile oggetto di garanzia”, nell’ordinamento italiano il trasferimento della proprietà di un bene immobile richiede il rispetto un serie di formalità che difficilmente potrebbero essere azzerate con l’introduzione di una norma che in ipotesi si limiti semplicemente a stabilire, per il caso di inadempimento da parte del consumatore, il trasferimento automatico a favore della banca.
In attesa che la norma venga chiarita (e prima ancora, che venga chiarita la direttiva a cui la norma si ispira) non ravvisiamo alcuna novità rispetto a quanto già si realizza affidando ad un terzo super partes la valutazione del bene, mentre banca e cliente si accordano affinché il secondo sia liberato dalla prima una volta venduto il bene, con stralcio del debito residuo o incasso a beneficio del debitore della differenza se superiore al debito.
Immobiliare, Tecnocasa: un’analisi degli effetti dello schema del disegno di legge n. 256 all’esame del Parlamento ultima modifica: 2016-04-07T15:44:55+00:00 da Redazione

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