In discesa il mercato immobiliare di Bari. I dati di Tecnocasa

Il 2009 si è chiuso con una contrazione del 4,7% per il mercato immobiliare di Bari. La diminuzione è stata del 2,7% nel secondo semestre dell’anno. I dati arrivano dall’ufficio studi di Tecnocasa, che ha analizzato l’andamento delle compravendite quartiere per quartiere. Il taglio più richiesti, nel periodo compreso tra luglio 2009 e gennaio 2010, è stato il trilocale, con il 37,2% delle preferenze. Sono aumentate le richieste di bilocali (+0,5%) e di quattro locali (+0,4%). Complessivamente è aumentata la concentrazione dell’offerta sui quattro locali mentre è diminuita sui trilocali e sui bilocali.

Il centro

Stabili i prezzi delle abitazioni nel centro della città. Nelle zone di Murat e Borgo Antico le compravendite sono diminuite. Nel corso del 2009, in entrambi i quartieri, i potenziali acquirenti hanno rimandato l’acquisto in attesa di una sensibile riduzione dei prezzi, tuttavia da gennaio 2010 la consapevolezza che i prezzi si siano ormai stabilizzati ha determinato una ripresa della domanda. Nel Borgo Antico acquista per lo più da parte di chi non ha un’ elevata disponibilità di spesa, in particolare coppie giovani alla ricerca di bilocali su cui investire cifre medie di 120.000 -125.000 euro. Nel quartiere le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni che si affacciano sul porto (via Venezia, piazza S. Pietro) e che, ristrutturate e con vista mare, possono toccare anche 5.000 euro al mq. Tra le zone che hanno registrato una contrazione dei prezzi c’è quella dove si concentra la “movida” barese (piazza Mercantile, via del Ferrarese, via Venezia) dove oggi difficilmente si vende a più di 4.000 euro al mq.

Nel quartiere di Murat le quotazioni sono più elevate e quasi sempre si realizzano acquisti migliorativi. Si sono ricercati bilocali di dimensioni più grandi (intorno a 70 mq) oppure trilocali, spesso da ristrutturare in modo da ridurre la spesa da destinare all’investimento e personalizzare l’appartamento. Il tratto più richiesto è quello compreso tra via Quintino Sella e via Cairoli dove ci sono abitazioni degli anni ’70 che si valutano a prezzi medi di 3.300-3.500 euro al mq. Le quotazioni salgono per gli immobili situati in via Sparano, piazza Umberto I e piazza Aldo Moro.

Sul mercato delle locazioni si registra una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali inquilini che sono diventati anche più esigenti e preferiscono le soluzioni arredate, soprattutto se decidono di stipulare contratti di tipo transitorio. Sempre presenti gli investitori che in genere destinano all’investimento una cifra media di 100.000 euro.

Garibaldi – Manzoni

Nel secondo semestre del 2009 non si sono registrate variazioni di prezzo nell’area che si sviluppa intorno a piazza Garibaldi e a via Manzoni, a ridosso del cuore storico di Bari. Si segnala comunque una maggiore fiducia da parte degli acquirenti, più ottimisti rispetto passato. In questa area acquistano prevalentemente persone dal reddito medio. Gli acquirenti in genere sono famiglie, single ed investitori. Chi compra per investimento preferisce piccoli tagli, bilocali dal valore di 100.000 euro, mentre le famiglie prediligono i trilocali, con una spesa media di 150.000 -160.000 euro. Si registrano inoltre numerose richieste da parte di persone provenienti dall’hinterland, che decidono di spostarsi in questa zona più centrale perchè dotata di maggiori servizi con la presenza  del Policlinico e dell’Università. L’offerta abitativa del quartiere vede una prevalenza di soluzioni degli anni ‘70 realizzate in cemento armato e valutate attualmente tra 2.000 e 2.200 euro al mq  in buone condizioni. Prezzi più contenuti si registrano per le soluzioni costruite in tufo negli anni ’30 e ’40, valutate circa 1.500 euro al mq. Prezzi  più elevati si registrano per le abitazioni signorili ristrutturate che si affacciano su piazza Garibaldi e che possono toccare punte di 3.800 euro al mq. Buona anche la richiesta di immobili in locazione, soprattutto da parte di single. Il contratto maggiormente utilizzato è quello transitorio. Per quanto riguarda i contratti a canone libero si registrano cifre comprese tra 400 e 700 euro al mese per l’affitto di bilocali e trilocali.

Aeroporto

La macroarea che ha segnalato la contrazione più sensibile dei prezzi è stata quella dell’aeroporto con una contrazione del 6,9%, in seguito alle dinamiche di mercato che hanno interessato i quartieri di Santo Spirito e di Palese, le cui quotazioni hanno segnalato un ribasso. La motivazione è legata fondamentalmente alla difficoltà di accesso al credito dal momento che il target della zona ha redditi medio-bassi. Infatti negli anni scorsi le quotazioni erano salite proprio perché in queste zone avevano acquistato coloro che non riuscivano ad accedere ai prezzi troppo alti delle zone più centrali. Oggi invece si riscontrano budget medi più contenuti (180.000 euro per un trilocale da 90 mq) e tempi di vendita in aumento fino a 6-7 mesi. Inoltre, negli anni scorsi, il mercato delle nuove costruzioni era stato molto fervido ma oggi molti appartamenti risultano ancora non collocati sul mercato. Le quotazioni del nuovo sono di circa 2.500 euro al mq. Nella seconda parte del 2009 la ricerca ha visto protagoniste famiglie di mezza età che avevano già una parte del capitale a disposizione o che hanno realizzato una contestuale vendita. Si sono preferite le abitazioni già in buono stato e che non necessitavano di interventi di riqualificazione. Il taglio più richiesto è il trilocale. Il mercato immobiliare di Palese si divide in tre fasce immobiliari: quella del lungomare dove si concentrano i condomini della prima metà degli anni ’70, villette a schiera e soluzioni indipendenti e le quotazioni medie sono di 1.800 euro al mq; quella centrale vicina agli svincoli autostradali (via Nazionale)  e con condomini degli anni ’90 valutati in buone condizioni a 2.000 -2.200 euro al mq ed  infine l’area al di sopra del passaggio a livello,costituita da vecchie case degli anni ’40-’50, sviluppate su due livelli e valutate mediamente intorno a 1.500 euro al mq. A S. Spirito la zona più apprezzata è quella centrale, perché più servita,  e con condomini della fine degli anni ’60 ed inizi degli anni ’70 valutati a prezzi medi 2.000 – 2.200 euro al mq in buone condizioni. Sul lungomare sono disponibili case indipendenti del 1975 acquistate anche come seconda casa a prezzi medi di 2.000 euro al mq.

Libertà

La  macroarea Libertà ha registrato una contrazione del 5,6%, in seguito alla performance dell’omonimo quartiere, e la macroarea di Poggiofranco – Policlinico chiude con -1,3%. Nella seconda parte del 2009 nel quartiere di Poggiofranco si è registrata una lieve diminuzione delle quotazioni (-2,6%) sulle tipologie usate. La zona vanta un target di acquirenti medio-alto, che mette in conto un budget minimo di 300.000 euro per l’acquisto di un quattro locali. La zona infatti offre soprattutto tagli grandi, a partire da 100 mq. Si registra una preferenza per le soluzioni da ristrutturare che consentono una maggiore personalizzazione. Del quartiere si apprezzano in particolar modo la presenza di parcheggio, di aree verdi sempre oggetto di lavori di conservazione e miglioramento. Chi ha acquistato in questa seconda parte dell’anno lo ha fatto per migliorare la qualità dell’immobile oppure per comprare un’abitazione per il figlio e realizzare così un investimento. La maggioranza delle abitazioni, soprattutto quelle più prestigiose sono state costruite negli anni ’60. Sono presenti anche tipologie dotate di portineria e parchi all’interno, per le quali si possono arrivare a toccare anche punte di 4.500 euro al mq. Prezzi più bassi si registrano nella parte più periferica dove ci sono ex cooperative costruite negli anni ’70 verso cui si indirizzano coloro che desiderano comunque restare a Poggiofranco. Meno dinamico il mercato delle locazioni. In questo momento chi può preferisce acquistare e non prendere in affitto l’abitazione.

Lungomare Perotti-Polivalente e Policlinico-San Pasquale

Stabili le quotazioni della macroarea di Lungomare Perotti-Polivalente e di Policlinico-San Pasquale. Nel quartiere San Pasquale, nella seconda parte del 2009, non si sono registrate particolari variazioni al ribasso dei prezzi immobiliari. Il secondo semestre ha segnalato comunque un allungamento delle tempistiche medie di vendita (4-6 mesi), anche a causa di iter più lunghi ed una  maggiore selezione da parte delle banche per la richiesta e l’ottenimento del muto. Gli acquisti si concentrano prevalentemente sulla prima casa e spesso si tratta di permute volte al miglioramento della qualità abitativa. Non mancano comunque acquisti per investimento, anche grazie alla presenza del Campus Universitario che alimenta la richiesta di immobili in affitto da parte di studenti. Chi acquista la prima casa si orienta su trilocali e quattro locali mentre gli investitori preferiscono tagli più piccoli che non superino il valore complessivo di 150.000 euro. Il quartiere San Pasquale si sviluppa a ridosso del centro della città. La parte più bassa è caratterizzata da un’edilizia più datata e risalente agli anni ’50 e ’60. Si tratta della zona più richiesta del quartiere, grazie alla presenza di servizi (scuole, università, stazione ferroviaria, parcheggi) e di prezzi non elevati. Ci sono palazzine non troppo alte, alcune volte prive di ascensore, dove si possono acquistare appartamenti da ristrutturare a 1700 euro al mq.  Più residenziale l’area che si sviluppa nei pressi del “Parco 2 Giugno”, dove ci sono condomini nati tra la fine degli anni ’60 ed i primi anni ’70, spesso dotati di giardino e posti auto.  Per l’acquisto di un appartamento da ristrutturare, si spendono anche  2.800-3.000 euro al mq.

Lavori in corso

Quanto ai nuovi interventi che interesseranno il territorio, nei prossimi anni si prevede un buono sviluppo per l’area dell’ex Caserma Rossani grazie alla probabile realizzazione di nuove strutture come uffici distaccati del Comune di Bari, aree verdi e parcheggi. Da segnalare infine il completamento nel 2009 dell’unica pista ciclabile a Bari, che collega il Parco 2 Giugno con il centro della città.

In discesa il mercato immobiliare di Bari. I dati di Tecnocasa ultima modifica: 2010-05-25T07:40:40+00:00 da Flavio Meloni

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