Indagine Fimaa-Confcommercio: mercato immobiliare stabile nel I quadrimestre 2022. Offerta in diminuzione

Dopo il boom del 2021, il numero di compravendite di abitazioni è cresciuto ancora nel primo quadrimestre 2022 ma con minore intensità, a causa di una flessione nell’offerta a fronte di una stabilità della domanda. È il sentiment del mercato immobiliare riferito al consuntivo del primo quadrimestre 2022 e contenente le previsioni per il prossimo quadrimestre, realizzato dall’ufficio studi Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) e coordinato da Andrea Oliva.

Nel dettaglio, l’indagine Fimaa evidenzia un mercato con percentuali di crescita più limitate. A giudizio del 54,2% degli operatori immobiliari le compravendite si mantengono stabili sui livelli dell’ultimo quadrimestre del 2021. Ciò avviene per due motivi: la domanda per acquisto che è percepita ancora dinamica come nel 2021 dal 56,3% di agenti immobiliari, e la quantità di offerta in vendita che viene percepita in riduzione dal 51,2%. La risultante di questo “disequilibrio”, a giudizio della maggioranza del campione (58,4%) è una variazione percentuale tendenziale dei prezzi del tutto analoga a quella avuta alla fine del quadrimestre precedente, pari al +4%.

Nel 2021 sono state scambiate quasi 749 mila compravendite di abitazioni in Italia, nuovo record dal 2008, circa 13 mila scambi in meno del 2003, prima del record assoluto, poi raggiunto nel 2006, con 845 mila compravendite. Rispetto al 2019, nel 2021 si sono registrate oltre 144.000 unità scambiate in più (+23,9%), e quasi 190 mila in più di quelle del 2020 (+34%) – afferma Andrea Oliva, coordinatore dell’ufficio studi della Fimaa. In questi primi quattro mesi del 2022 la congiuntura del mercato della compravendita abitativa individua una domanda stabile che continua ad esprimere la sua forza, una offerta che comincia a manifestare i primi segnali di minor abbondanza, numero di scambi sui livelli del 2021, e prezzi che crescono delle stesse percentuali registrate nel 2021, ad eccezione dei valori del prodotto nuovo per cui si rileva una maggiore intensità, per via dei probabili rincari dei prezzi delle materie prime”.

Il mercato immobiliare residenziale nel primo quadrimestre 2022, rispetto al quadrimestre precedente (giudizi % espressi dagli agenti interpellati)

Variabile

In diminuzione

Stabile

In aumento

Domanda per acquisto

22,8%

56,3%

20,9%

Offerta in vendita

51,2%

35,5%

13,3%

Volume o numero di compravendite

31%

54,2%

14,8%

Prezzi di vendita

15,3%

58,4%

26,3%

Fonte: Ufficio Studi Federazione italiana mediatori agenti d’affari

L’indagine, condotta attraverso un questionario online con metodologia Cawi, i rilevatori dei territori Fimaa nelle città e nelle province di Agrigento; Alessandria; Ancona; Aosta; Arezzo; Ascoli Piceno; Asti; Belluno; Bergamo; Bologna; Bolzano; Brescia; Brindisi; Cagliari; Campobasso; Catania; Chieti; Como; Cosenza; Cremona; Crotone; Cuneo; Enna; Ferrara; Firenze; Foggia; Genova; Gorizia; Grosseto; Imperia; La Spezia; Latina; Lecce; Lecco; Livorno; Lucca; Mantova; Milano; Modena; Napoli; Novara; Nuoro; Oristano; Padova; Parma; Pavia; Pesaro e Urbino; Pescara; Piacenza; Pisa; Pistoia; Pordenone; Prato; Ragusa; Ravenna; Reggio Calabria; Rieti; Rimini; Roma; Savona; Siena; Siracusa; Sondrio; Taranto; Teramo; Trapani; Trento; Treviso; Trieste; Udine; Varese; Venezia; Verbano-Cusio-Ossola; Vercelli; Verona; Viterbo.

Le previsioni per il prossimo quadrimestre

Secondo il sentiment raccolto, il mercato proseguirà ancora sugli stessi livelli del quadrimestre appena concluso anche nei prossimi quattro mesi, sia per il numero di scambi (62,2% dei giudizi), sia per i prezzi medi di vendita (quota del 68,4%).

“L’elevata propensione al risparmio delle famiglie italiane rappresenta uno dei punti di forza per lo sviluppo dell’economia nei prossimi mesi – dichiara il presidente nazionale di Fimaa, Santino Taverna . I giudizi positivi espressi dai consumatori, interpellati ad aprile scorso dall’Istat, sulle intenzioni di acquistare una abitazione nei prossimi mesi non sono mai stati così elevati dal 2014. Il mercato è trainato, prevalentemente, dagli acquisti dei giovani che possono accedere ai finanziamenti agevolati, ma poco meno di un quarto di acquisti di abitazioni è per investimento. Considerati gli aumenti che hanno raggiunto i canoni di locazione, rapportati ai prezzi di vendita degli immobili mai così convenienti, nell’attuale fase di mercato l’investimento immobiliare permette di raggiungere interessanti redditività, competitive se confrontate con quelle dei titoli di Stato. E in più si può sperare in una rivalutazione in conto capitale dato che, storicamente, i prezzi abitativi nei periodi di inflazione in ascesa, hanno sempre permesso di mantenere immutato il potere di acquisto”.

Agevolazioni per under 36 trainano il mercato

Il mercato, secondo più di un quarto del campione indagato da Fimaa, è ancora trainato dalle agevolazioni (estese fino a tutto il 2022) per i giovani con meno di 36 anni (esenzione imposte e mutuo fino al 100%), seguite dagli acquisti per investimento (23,4%). Al terzo posto con il 20,3% dei giudizi sono indicati i tassi di interesse sui mutui, ritenuti ancora competitivi (questi tre item hanno ottenuto il 69,3% di risposte).

Tra le motivazioni più marginali, in base ai giudizi espressi, si annoverano (in ordine decrescente):

  • Gli investimenti in immobili da parte degli stranieri (6,6%);
  • I processi di sostituzione della prima casa; i prezzi ritenuti ancora competitivi; l’interesse per i centri storici (nel complesso 4,5% di risposte);
  • La richiesta di seconde case al di fuori dei grandi centri, da vivere in tutte le occasioni (lavoro, studio, vacanza; 2,5% di risposte).

Le attee di rialzo dei tassi frenano il mercato

Tra i punti di debolezza del mercato si segnalano, in ordine decrescente:

  • le preoccupazioni per le attese di rialzo dei tassi di interesse sui mutui, con il 19,6% di preferenze e per la guerra in corso tra Russia e Ucraina (scelta dal 18,2% del panel);
  • al terzo posto nella graduatoria decrescente col 17,8% delle scelte le opinioni riguardanti le caratteristiche dell’offerta ritenuta non più abbondante come in passato e che fatica, talvolta, a soddisfare la domanda;
  • al quarto posto si ritrova la preoccupazione per l’aumento della tassazione immobiliare con l’annunciata riforma degli estimi (14,1%): questi primi quattro punti di debolezza hanno ottenuto il 69,7% di giudizi;
  • a seguire il rincaro dei prezzi delle materie prime che genera rialzi nei prezzi delle abitazioni nuove (11,5%);
  • la fiducia delle famiglie minata dall’andamento a chiaroscuri dell’economia (11%);
  • con il 7,7% di giudizi la misura del Superbonus 110% che non ha dato gli effetti auspicati.

Il mercato delle locazioni

Nel corso del 2021, il numero di abitazioni locate in Italia è stato oltre 1.365.000, quasi il 6% in più rispetto all’anno precedente. “In base alla distribuzione di risposte ottenute dagli operatori immobiliari, nei primi 4 mesi del 2022 la domanda di appartamenti in locazione non dà segnali di calo con un’offerta di prodotto in locazione sempre ridotto, che non dà segnali di crescita. Così, anche nel primo quadrimestre 2022 e, in previsione sul secondo quadrimestre dell’anno, la maggior parte del campione di interpellati riferisce di un numero di contratti di locazione e canoni sugli stessi livelli dello scorso anno”, si legge nell’indagine della Fimaa.

Andamento e aspettative sul mercato delle locazioni di abitazioni (giudizi % espressi dagli agenti interpellati)

Variabile

In diminuzione

 

Stabile

In aumento

 

Andamento nel primo quadrimestre 2022, rispetto al quadrimestre precedente

Domanda per locazione

3,1%

 

48,1%

48,9%

Offerta in locazione

40,4%

 

56,6%

3,0%

Numero di contratti di locazione

26,4%

 

49,6%

23,9%

Canoni di locazione

4,5%

 

72,9%

22,6%

 

Aspettative sul secondo quadrimestre 2022, rispetto al primo quadrimestre

Numero di contratti di locazione

16,3%

 

69,7%

14,1%

Canoni di locazione

3,3%

 

73,9%

22,8%

      

Fonte: Ufficio Studi Federazione italiana mediatori agenti d’affari

Previsioni sulle case vacanza

Le aspettative previste per il secondo quadrimestre 2022 sul numero di compravendite delle case vacanza sono migliori rispetto a quelle rese per il mercato nel complesso. La maggior quota di agenti immobiliari interpellati dalla Fimaa si attende infatti:

  • numero di compravendite ancora in crescita (48,2% del campione);
  • prezzi sui livelli del 2021 (a giudizio del 61,7% degli intervistati);
  • canoni di locazione come quelli rilevati nel 2021 (a giudizio del 48,6% del panel, con una quota del 46,3% che ipotizza ancora aumenti.