La congiuntura unica del mercato di New York

New YorkNon succede spesso che le diverse variabili caratterizzanti il mercato immobiliare si allineino in modo da rendere conveniente sia la vendita, sia l’acquisto di un immobile. Normalmente, la congiuntura è più favorevole per una sola delle parti, ma in questo particolare momento New York appare la piazza ideale per gli investitori intenzionati a guadagnare da una rivendita o da una nuova operazione, e a dirlo sono i numeri.

I prezzi dei condo sono saliti del 26% circa tra il 2013 ed oggi, ma non si è ancora raggiunta la cima. Secondo gli esperti, nel 2015 assisteremo ad un ulteriore aumento del +4% circa e la crescita durerà ancora per tre anni, per due fattori principali: da un lato la domanda, estremamente dinamica e molto forte; dall’altro, i tanti nuovi progetti immobiliari che innalzano il livello dell’offerta, molto scarsa. Infatti, nel III trimestre 2014 si è registrato il più basso numero di immobili sul mercato in termini assoluti da giugno 2009 mentre la domanda di immobili da parte di investitori internazionali è aumentata esponenzialmente, soprattutto da parte del mercato cinese, ma anche italiano: nel 2013 sono state 6.700 le compravendite negli USA concluse da italiani (prevalentemente New York e Miami), pari al 16% del totale transazioni all’estero (dati Scenari Immobiliari) e per il 2014 si stima che siano aumentate tra il 5% e il 7% .

Inventario ai minimi, prezzi cresciuti sensibilmente negli ultimi 2-3 anni, cambio favorevole, tempi di vendita rapidissimi. Questi dati suggeriscono l’opportunità, per chi ha comprato un immobile a Manhattan qualche anno fa, di poterlo rivendere oggi al 30% in più grazie alla forte rivalutazione dei prezzi, con la sicurezza di poterlo piazzare facilmente dato che mediamente un immobile resta sul mercato 54 giorni. La facilità di exit dal mercato è facilitata dalla sua estrema liquidità e dalla dinamicità delle richieste. Inoltre, chi è intenzionato a vendere può usufruire del cosidetto “Tax Exchange”, che consente di posticipare il pagamento delle tasse sul capital gain alla successiva vendita, nel caso in cui il denaro sia reinvestito sempre all’interno degli Stati Uniti, sotto determinate condizioni.

Chi compra ora, in fase di massima espansione, può attendersi aumenti ancora per tre anni. Ma non è solo questo fattore a spingere gli investimenti a New York: se  si guarda al recente passato, si nota come, dopo un biennio di crisi (2008-2009), ci sia stato il fisiologico periodo critico (2010-2011), seguito da una risalita, che qui è stata molto rapida. Infatti la resilienza del mercato di questa metropoli è una delle caratteristiche che la rende unica e che attrae maggiormente gli investitori internazionali: a parità di rivalutazione dei prezzi, fattore che attualmente caratterizza anche altre città del mondo, la stabilità di un mercato è un fattore che, agli occhi di un investitore, vale molto di più.

Non va dimenticato che, in attesa di rivendere, è possibile ottenere una rendita consistente mettendo a reddito l’immobile. Il mercato degli affitti sta vivendo una fase d’oro, con richieste aumentate del 40% rispetto al 2013,  un tasso di appartamenti sfitti estremamente basso, al di sotto dell’1%, un prezzo mediano di locazione aumentato del 6% su base annua e che ha raggiunto uno dei picchi massimi degli ultimi 7 anni, e un periodo necessario per affittare pari a 3 giorni dall’immissione nel mercato!

Se quanto sopra non bastasse a spiegare perché in tanti scelgono proprio New York, c’è ancora qualche elemento degno di nota: agli occhi degli investitori internazionali, abituati a studiare molto bene tutti i fattori che caratterizzano un mercato, quello newyorkese possiede gli elementi ideali: dinamicità (meno di due mesi per chiudere una transazione immobiliare, dalla date dell’offerta a quella del rogito), trasparenza (burocrazia ridotta, accesso ai valori storici degli immobili, transito del denaro destinato all’acquisto su conti fiduciari garantiti ed estremamente sicuri), apertura (nessuna limitazione o barriera per i non residenti).

Ufficio Studi Philip Mark International Realty. Fonte dati: Samuel Miller reports

La congiuntura unica del mercato di New York ultima modifica: 2015-03-26T12:32:01+00:00 da Philip Mark International Realty Ufficio Studi

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