Milano, valori immobili giù dell’1,7%

Nel primo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Milano sono diminuite dell’1,7%. In ripresa rispetto al -4,6% registrato complessivamente nel 2008. Il dato emerge da un’analisi dell’ufficio studi di Tecnocasa, che ha analizzato il mercato della città nella sua globalità e nel dettaglio, concentrandosi sull’andamento delle compravendite nelle singole zone. Se le quotazioni permangono stabili nelle zone centrali, è nei quartieri Navigli-Famagosta, Bovisa-Sempione e Centrale-Gioia-Fulvio Testi che si registra il calo maggiore.

Centro
Nella prima parte del 2009 nelle zone centrali di Milano  i prezzi delle case hanno fatto regitrare un aumento dello 0,1%, con un lieve incremento nel Quadrilatero dove la domanda per soluzioni  di particolare prestigio e la bassa offerta esistente hanno permesso, in taluni casi,  la realizzazione di  vendite a prezzi al di sopra della media. La zona più dinamica è stata quella intorno al Duomo, che ha visto muoversi prevalentemente investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito: il bilocale (da 45 a 75 mq)  è stata la tipologia più compravenduta e il range dei prezzi oscilla tra 5.000 e 9.000 euro al mq. Molte compravendite si sono realizzate in via Torino e nelle sue traverse perché i prezzi sono più accessibili rispetto alle altre zone limitrofe e perché “i proprietari si sono dimostrati più propensi a trattare sul prezzo, consci del fatto che ci sono problemi legati al traffico e ai numerosi locali commerciali presenti” si legge in una nota della società. Chi decide di affittare l’immobile spesso sceglie come inquilini gli studenti; infatti sia l’Università Cattolica che la Statale sono facilmente raggiungibili. Completamente diversa la situazione in Brera, dove c’è ancora molta difficoltà a fare incontrare domanda ed offerta. “Coloro che in questi primi mesi del 2009 hanno voluto vendere un immobile difficilmente hanno rivisto i prezzi della richiesta,  che i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare – prosegue l’analisi -. Tra questi anche persone che avevano acquistato nel periodo del boom immobiliare e che puntano almeno a recuperare l’investimento fatto”. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento della domanda in parte spiegabile con l’esistenza di canoni di locazione elevati che spingono i potenziali conduttori a spostarsi in zone poco più lontane dal centro dove i valori sono più bassi.

Navigli
La macroarea che ha segnalato la riduzione più forte delle quotazioni è quella di Navigli- Famagosta
, dove il calo è stato del 2,6%. In particolare nel quartiere Montegani nella prima parte dell’anno hanno acquistato prevalentemente  famiglie che hanno cambiato la propria abitazione, incrementando la metratura dell’immobile oppure migliorando la qualità dell’abitazione (da popolare a civile). In sensibile contrazione le compravendite di immigrati che, negli anni scorsi, avevano rappresentato una buona parte del mercato della zona. Molto apprezzate dai potenziali acquirenti le abitazioni situate in via Volvinio e in via Medeghino, dove ci sono condomini in edilizia civile costruiti tra il 1960 ed il 1970 e che costano 3.000 euro al mq. Allo stesso modo sono richieste anche le abitazioni situate nel quartiere Torretta dove si possono trovare stabili degli anni ’60, ben tenuti, con giardino, a volte portineria e, ultimamente, anche alcuni con termoriscaldamento che ha abbassato i costi condominiali.

Bovisa-Sempione e Centrale-Gioia-Fulvio Testi
A seguire, con una diminuzione dei prezzi del 2,4%, ci sono le macroaree di Bovisa-Sempione e Centrale-Gioia-Fulvio Testi. Nella prima segnaliamo l’andamento opposto dei quartieri Maciachini, Sempione, Espinasse-Certosa e Affori – specifica l’approfondimento dell’ufficio studi -. Nel primo caso i prezzi delle tipologie usate sono leggermente in rialzo perché c’è difficoltà nella vendita di abitazioni ristrutturate, nuove  e completamente da ristrutturare. Nel primo caso i prezzi sono ormai troppo alti per la disponibilità di spesa della zona, mentre nel secondo caso si temono i lavori di ristrutturazione”. La conseguenza è che le tipologie medio usate si sono compravendute con maggiore facilità. Il quartiere Maciachini inoltre è interessato dai lavori per il Bodio Center e l’Affori Center, due importanti centri direzionali. Sono anche stati ultimati gli scavi per il prolungamento della metropolitana fino ad Affori. Non lontano sorgono anche il Politecnico e la Bicocca e per questo tra gli acquirenti si contano anche genitori di studenti universitari che realizzano l’investimento comprando piccoli tagli in particolare il bilocale con angolo cottura. Il bilocale con cucina abitabile è preferito da coloro che invece  cercano per uso diretto. Le abitazioni della zona risalgono quasi tutte agli anni ’50-’60. Successivamente si è costruito ancora tra la fine degli anni ’80 e gli inizi degli anni ’90. Stabili le quotazioni delle abitazioni nella zona di corso Sempione dove, a partire dalla primavera, si registra una timida ripresa del mercato immobiliare con un rinnovato interesse per l’acquisto.

Nella macroarea di Centrale-Gioia-Fulvio Testi la riduzione dei prezzi ha interessato il quartiere di Testi-Ca’Granda, dove si riscontrano “difficoltà di incontro tra domanda e offerta e si registra, comunque, una diminuita richiesta soprattutto da parte delle giovani coppie”. Nella prima parte dell’anno si sono compravenduti tagli grandi, a partire da 90 mq mentre si è registrata una maggiore difficoltà per il bilocale,  preferito proprio dalle coppie giovani e dagli investitori, in diminuzione in questo momento. La zona offre stabili di tipo civile, costruiti tra gli anni ’50 e  gli anni ’70, con quotazioni medie per le tipologie usate che vanno da 2.100 a 2.500 euro al mq fino ad un massimo di 2.700-2.800 euro al mq per quelle ristrutturate. I prezzi scendono leggermente su viale Testi dove gli immobili sono più vetusti e c’è più traffico. In diminuzione anche il valore delle abitazioni di Murat – Zara dove si registra una minore domanda causata dalla restrizione del credito da parte delle banche.

Vercelli-Lorenteggio
La macroarea di Vercelli-Lorenteggio mantiene quotazioni stabili in tutti i suoi quartieri, ad eccezione di Baggio-Quinto Romano e Inganni-Zurigo.

Città Studi-Indipendenza
LA contrazione dei prezzi è stata dell’1,9% a Città Studi-Indipendenza, con riduzioni abbastanza contenute in tutti i quartieri ad eccezione della zona di  Regina Giovanna – Castelmorrone con un ribasso più sensibile, un mercato abbastanza statico nei primi due mesi dell’anno ed una ripresa a partire da marzo. Non conosce invece crisi il mercato delle tipologie di prestigio che in questa zona si concentrano soprattutto in via Gustavo Modena e in via Castelmorrone. Parliamo di immobili con le facciate  in stile liberty, scale in marmo e a volte anche affreschi.

Fiera-San Siro
La macroarea di Fiera-San Siro ha segnalato una diminuzione dei prezzi dell’1.5% delle quotazioni  con un andamento negativo, dopo anni di rialzo e poi stabilità, della zona di  Fiera-Pagano. Nella prima parte dell’anno infatti  si è registrata una prevalenza di acquisti ad uso investimento rispetto a quelli per uso diretto. Le difficoltà maggiori si sono riscontrate per le abitazioni situate ai piani bassi e con una cattiva disposizione degli spazi così come si sono apprezzate  le tipologie situate ai piani alti, inseriti in  bei contesti condominiali e con una buona disposizione degli spazi interni.

Lodi-Corsica
Infine la riduzione è stata dell’1% nella macroarea di Lodi-Corsica, dove la maggioranza dei quartieri ha segnalato stabilità nella prima parte dell’anno con una riduzione in viale Umbria e nella zona di Bonfadini-Ungheria.  In quest’ultima in particolare la contrazione dei prezzi è stata più sensibile perché “parliamo di un’area della città che conta molti potenziali acquirenti immigrati; non riuscendo più ad accedere al credito come in passato non possono comprare e di conseguenza la domanda è diminuita in maniera sensibile”. Nella prima parte del 2009 hanno quindi comprato soprattutto italiani, spesso con capitale a disposizione e hanno potuto ottenere dei ribassi sui prezzi di richiesta iniziale molto forti, pari anche al 15%. La maggioranza degli immobili della zona sono tipologie popolari  ex Aler o Iacp in discreto stato di conservazione che si compravendono, in buone condizioni, a prezzi medi di 2.500 euro al mq. Anche sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni “perché i conduttori hanno difficoltà a sostenere canoni elevati e il rischio è di interrompere il contratto di locazione”.

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Milano, valori immobili giù dell’1,7% ultima modifica: 2009-12-16T08:48:07+00:00 da Flavio Meloni

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