Monety, Ferrara: mutui, attesa stabilizzazione tassi intorno al 3,5%. L’analisi Gabetti sull’immobiliare

Le compravendite non hanno tradito le aspettative degli operatori e per il 2022 hanno retto l’urto dell’inflazione, anche grazie ad alcuni driver che hanno spinto il settore. Un primo driver è da ricercare nella necessità di sostituire l’abitazione con una meno energivora che, molto probabilmente, si è tradotto in un’ampia quota di sostituzione prima casa. Un secondo driver risiede nell’aumento dei canoni di affitto che ha spinto molte famiglie ad acquistare l’abitazione e mettere a riparo i propri risparmi dall’inflazione”. Lo ha dichiarato Marco Speretta, direttore generale del gruppo Gabetti in relazione a un’analisi sull’andamento del comparto immobiliare nel 2022, diffuso oggi dalla società.

Si accorciano i cicli immobiliari

Lo studio del gruppo Gabetti prende innanzitutto in esame i cicli immobiliari ed evidenzia come negli ultimi anni si siano enormemente accorciati rispetto al passato.

Negli ultimi 15 anni secondo il report i cicli principali possono essere riassunti in:

  • Ciclo immobiliare 2013-2019 (pre-Covid): inizia nel contesto macro-economico post crisi finanziaria 2008 caratterizzato dalla politica espansiva delle banche centrali e dalla presenza di tassi di interessi bancari molto favorevoli che hanno favorito la crescita del mercato delle compravendite anno dopo anno.
  • Ciclo immobiliare 2020-2022 (pandemia): più rapido del precedente, caratterizzato da una politica delle banche centrali ancora più espansiva, quindi con tassi Euribor e Eurirs ai minimi storici, e dall’ingresso di nuove esigenze abitative emerse con la pandemia (smart working, vano in più, spazio esterno fra gli altri) che hanno spinto il mercato residenziale nel 2022 a raggiungere il picco più alto degli ultimi dieci anni.
  • Ciclo immobiliare 2023 (post-Covid), alla luce della nuova dinamica dei tassi d’interesse e di nuovi driver che stanno riconfigurando la domanda di abitazione (efficienza energetica, de-urbanizzazione in crescita) il mercato residenziale sembrerebbe avviarsi verso un nuovo ciclo immobiliare che, nel 2023, tenderà a normalizzarsi con il livello di compravendite del 2019, ma che vedrà una crescita nel biennio 2024-2025 una volta che l’inflazione e i tassi d’interesse avranno imboccato la loro discesa.

Compravendite in aumento del 5% nel 2022

Nell’intero anno 2022 secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate si sono registrare 784.486 transazioni, con una crescita delle compravendite del 5% rispetto al 2021, anno in cui si era registrata una crescita del +34% rispetto al 2020, anno della pandemia. “Numeri che mostrano come uno scenario macroeconomico dominato dalla crescita dell’inflazione, e dei tassi d’interesse, non abbia inciso sulle intenzioni di chi vuole comprare o vendere casa”, precisa il centro studi Gabetti.

In particolare, si sono registrate 181.766 transazioni nel primo trimestre (+12% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), 219.082 nel secondo trimestre (+9%), 175.267 nel terzo trimestre (+1,6%) e 208.371 nel quarto trimestre (-2,1%), mostrando una variazione sempre minore, fino a diventare negativa nell’ultimo trimestre dell’anno.

Si tratta di un calo momentaneo: misure precauzionali messe in atto da chi non rinuncerà comunque all’acquisto di una casa nel medio periodo. Sebbene infatti la ricerca della casa rimanga ancora tra le prerogative degli italiani, l’aumento generalizzato dei prezzi al consumo e dei tassi dei mutui ha spinto i potenziali acquirenti ad assumere nell’ultimo trimestre dell’anno un atteggiamento di wait and see”, prosegue il report.

“Il 2022 si è chiuso nel migliore delle aspettative, anche alla luce dello scenario macroeconomico venutosi a delineare. Tuttavia, nella prima parte del 2023, il mercato residenziale vedrà un periodo di stabilità che darà il via a un nuovo ciclo immobiliare che, nel secondo semestre dell’anno, sarà favorito dalla diminuzione dei tassi” ha commentato Marco Speretta, Direttore Generale Gruppo Gabetti.

Nel primo semestre 2022 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione positiva delle compravendite: +3,1% al Nord, +5,0% al Centro e +8,0% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del +5,5%, mentre i non capoluoghi del +4,3%.

Guardando alle maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2022 si sono registrate 130.440 transazioni, +5,1% rispetto al 2021. Contestualmente le medesime province hanno registrato una variazione del +2,9% rispetto al 2021.

Tutte le città hanno segnato un trend positivo: in particolare Bari ha segnato una crescita del +25,3% rispetto al 2021, seguita da Palermo (+11,3), Milano (+6,1%), Torino (+5,9%), Bologna (+3,4%), Genova (+3,0%), Roma (+3,0%), Napoli (+2,6%), Padova (+2,2%) e Firenze (+2,1%).

Prezzi, sconti e tempi di vendita

Secondo le rilevazioni delle quotazioni immobiliari operate presso la rete franchising del Gruppo Gabetti, nel 2022, nelle grandi città, si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +2,7%, rispetto 2021.

Considerando la variazione semestrale, nel secondo semestre 2022 tutte le grandi città hanno registrato valori in aumento. Le città che hanno registrato il miglior incremento sono state Milano (che è passata dal +2,2% del primo semestre al +6,9% nel secondo) seguita da Firenze (che passa da un +1,7% a un +3,2%) e Palermo (che è passata da un +0,5% a un +1,0%).

A livello annuale, i prezzi sono cresciuti maggiormente a Milano (+9,1%), seguita da Firenze (+4,9%), Bari (+3,2%) e Bologna (+2,3%).

I tempi di vendita e gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono tendenzialmente stabili, attestandosi su una media di 4,2 mesi, e del 10,5% di sconto.

Mutui, richieste in lieve calo nel 2023. Ferrara: “Attesa stabilizzazione dei tassi intorno al 3,5%”

Per quanto riguarda i mutui per acquisto abitazione, l’aumento dei tassi d’interesse ha inciso sull’andamento della domanda, portando, nei primi tre mesi del 2022, a un erogato complessivo alle famiglie pari a 42,4 miliardi di euro, -7% rispetto al Q1-Q3 2021 (dati Banca d’Italia). Dal sondaggio agli affiliati del gruppo Gabetti, emerge ancora più marcatamente, passando dal 45% al 77% degli intervistati, come l’aumento dei tassi sui mutui rimane il motivo che contribuirà maggiormente all’eventuale diminuzione delle compravendite nei prossimi mesi.

“Le richieste di mutuo per acquisto abitazione hanno registrato un andamento positivo nel primo semestre dell’anno mentre nel secondo semestre, alla luce dell’innalzamento dell’Euribor, abbiamo rilevato una contrazione contenuta. Nel corso del 2023, per effetto della politica monetaria della Bce, ci aspettiamo la stabilizzazione dell’Euribor a 3 mesi intorno al 3,5%, se si dovesse poi raggiungere l’obiettivo dell’inflazione al 2% nel 2024 si dovrebbe registrare una discesa dei tassi sotto la soglia del 3%” afferma Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety.