MutuiMaster analizza il fondo Consap: mutui ai giovani, nuovi mercati e dinamiche dei prezzi delle case

Un maggior ricorso al credito garantito può entrare nella dinamica dei prezzi del mercato immobiliare? E ancora, se il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap ha contribuito ad ampliare il mercato del credito nel Nord Italia, potrebbe aprire nuovi mercati anche nel Centro e nel Sud del Paese? È questo il tema analizzato dall’ufficio studi di MutuiMaster, società di mediazione creditizia attiva nell’ambito della comparazione online dei mutui, in un approfondimento disponibile nella sezione news del portale.

Ne emergono quelle che l’azienda definisce tre verità, da osservare contemporaneamente:

1. la prima riguarda le banche: la garanzia pubblica amplia la capacità di concedere credito, senza però sostituirsi alla valutazione del rischio;
2. la seconda riguarda i giovani: poter finanziare anche il 100% del valore dell’operazione facilita l’accesso al mutuo, ma non significa ricevere un regalo, bensì uno strumento di supporto all’accesso al credito;
3. la terza riguarda il mercato immobiliare e offre nuovi spunti di riflessione.

L’approfondimento dell’ufficio studi di MutuiMaster parte dall’analisi dell’ultima relazione pubblicata sull’attività svolta dal Fondo di garanzia per la prima casa, secondo la quale dall’avvio dell’iniziativa al 31 dicembre 2025 sono state presentate 694.309 richieste di accesso alla garanzia, delle quali 646.942 accolte.

A fronte della domanda, i finanziamenti effettivamente erogati dalle banche sono stati 543.768, per un valore complessivo di circa 64,25 miliardi di euro e con un importo originario garantito pari a circa 39,68 miliardi, corrispondente al 62%.

Lo studio condotto da MutuiMaster vuole però cambiare prospettiva di analisi: “non chiedersi soltanto quanti mutui siano stati concessi, ma chi viene protetto, in cosa consista concretamente l’aiuto per accedere al credito e dove questa nuova capacità di acquisto si concentri maggiormente o possa svilupparsi”.

Parte da qui un focus sui richiedenti, sulla capacità di tenuta di uno strumento tutt’altro che marginale e sui nuovi interrogativi che emergono dall’analisi dei dati relativi alle aree nelle quali il ricorso al credito garantito è più elevato.

Per le banche la garanzia è una protezione concreta

Secondo le ricostruzioni di MutuiMaster, a fine del 2025 risultavano ancora in essere 501.857 mutui garantiti dal Fondo Consap. Di questi, 498.825 erano in regolare ammortamento, mentre 3.032 risultavano sospesi a seguito di moratorie o segnalazioni a sofferenza.

In termini percentuali, il dato positivo che emerge è che circa il 99,4% delle garanzie ancora attive risultava regolarmente in ammortamento. Nello stesso periodo le escussioni liquidate sono state 1.121, per complessivi 58,6 milioni di euro, pari allo 0,15% dell’importo originario garantito.

Di qui, quello che la società di mediazione interpreta come il messaggio più rassicurante per il sistema bancario: “la tranquillità non deriva dall’idea che nessuno possa smettere di pagare, ma dalla presenza di un Fondo che interviene puntualmente, secondo le condizioni previste”.

Il mutuo al 100% non è un regalo per i giovani

Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap è una misura che ha riscosso un grande interesse. Oltre il 60% delle garanzie avviate ha riguardato giovani con meno di 36 anni e i soli under 36 rappresentano 221.081 finanziamenti, pari al 41% del totale, per oltre 27,16 miliardi di euro erogati.

I dati dimostrano però che l’ammissione alla garanzia non equivale a un via libera automatico al mutuo: su 646.942 domande accolte dal Fondo, 91.986 finanziamenti non sono stati poi erogati dalle banche, oltre il 14%, per esito negativo della valutazione del merito creditizio o, più marginalmente, per rinuncia del beneficiario.

Questo, secondo MutuiMaster, è un passaggio fondamentale. “È proprio questa, paradossalmente, una delle principali forme di tutela anche per il giovane. La garanzia può aiutare a entrare in una casa. Non può garantire che quella rata resterà sostenibile per tutta la durata del mutuo, soprattutto se nel tempo si dovranno affrontare spese impreviste, se la situazione lavorativa cambierà o se aumenteranno altri costi a carico della famiglia”, precisa l’ufficio studi.

L’esperienza di MutuiMaster

I dati del Fondo trovano un riscontro concreto anche nell’attività di MutuiMaster. “Una quota molto significativa dei richiedenti giovani under 36 che si rivolgono a noi viene indirizzata verso un mutuo assistito dal Fondo di Garanzia Consap, quando questa soluzione risulta coerente con le esigenze e il profilo del cliente – dichiara la società di mediazione creditizia -. Nella nostra esperienza, questo strumento rappresenta un supporto concreto per facilitare l’accesso alla casa da parte di giovani single e coppie, ampliando le possibilità di acquisto anche in assenza di un garante. Il valore dell’intervento di MutuiMaster non si limita tuttavia alla canalizzazione verso il Fondo. È nella combinazione tra conoscenza del mercato, capacità di valutare le diverse opportunità e costruzione della soluzione più adatta al cliente che si concretizza, nella nostra esperienza, il nostro valore aggiunto”.

Nuovi spunti di riflessione

L’esame dei dati territoriali del Fondo evidenzia una forte concentrazione delle garanzie nel Nord Italia, che rappresenta il 60% del numero complessivo dei finanziamenti garantiti, contro il 21% del Centro e il 19% del Sud e delle Isole. Le tre regioni con il maggior numero di finanziamenti garantiti sono Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna, rispettivamente con 110.146, circa 72.000 e 67.169 finanziamenti.

Osservando questi dati insieme alle dinamiche del mercato immobiliare, MutuiMaster individua una forte presenza di mutui assistiti dalla garanzia pubblica nelle aree in cui Abi, Omi e Istat evidenziano i maggiori incrementi dei prezzi immobiliari al metro quadrato.

“La coincidenza, da sola, non dimostra naturalmente un rapporto di causa-effetto. Sarebbe però altrettanto poco prudente ignorare un principio economico molto semplice: quando aumenta la capacità di acquisto senza che, nello stesso momento, aumenti anche l’offerta di abitazioni, può emergere una pressione sui prezzi. Ed è qui che il dibattito sul Fondo dovrebbe probabilmente fare qualche passo avanti e iniziare a chiedersi: dove si concentra il credito garantito? Quali sono i livelli dei prezzi delle abitazioni in quelle aree? Come stanno evolvendo le quotazioni? Esiste una relazione osservabile tra maggiore accesso al credito, domanda abitativa e dinamica dei prezzi?”, suggerisce l’ufficio studi.

E pone, in prospettiva, nuovi spunti di riflessione:

• Se il Fondo ha contribuito ad ampliare il mercato del credito nelle aree in cui oggi è maggiormente utilizzato, potrebbe diventare uno strumento capace di aprire nuovo mercato anche nel Centro e nel Sud?
• Nel Centro e nel Sud c’è davvero meno bisogno di questa garanzia oppure il suo potenziale è ancora sottoutilizzato perché lo strumento è meno conosciuto, meno comunicato o semplicemente meno proposto a chi potrebbe beneficiarne?

“La risposta a queste domande potrebbe aprire nuove opportunità per favorire l’accesso alla casa a un numero maggiore di persone e, al tempo stesso, ampliare il mercato del credito nelle aree del Paese in cui il ricorso alla garanzia risulta oggi più contenuto. Per MutuiMaster, il tema non riguarda soltanto l’utilizzo di uno specifico strumento di garanzia, ma la capacità di leggere l’evoluzione del mercato e di individuare, caso per caso, le soluzioni più adatte alle esigenze dei clienti”, conclude l’azienda.