Negli ultimi 7 anni il mercato immobiliare italiano non è stato influenzato solo dall’andamento dei tassi di interesse. La sua capacità di recupero è stata resa possibile dall’interazione di più fattori: una domanda abitativa rimasta strutturalmente solida e orientata sul nuovo, politiche di credito prudenti, una qualità dei finanziamenti elevata e un progressivo miglioramento delle condizioni di accesso al mutuo.
È stato questo equilibrio a consentire al settore immobiliare italiano di superare una delle fasi economiche più complesse degli ultimi decenni e di presentarsi oggi con prospettive di crescita moderate, sostenibili e serene.
A sostenerlo è uno studio pubblicato lo scorso 14 luglio da MutuiMaster, che ha analizzato l’andamento delle compravendite e del credito tra il 2019 e il 2025 prendendo in esame i dati dell’Omi (Osservatorio sul mercato immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate, della Banca d’Italia, della Bce (Banca centrale europea) e del recente osservatorio Assofin, Crif e Prometeia.
“L’analisi congiunta di tutte queste fonti consente di leggere gli ultimi 7 anni da una prospettiva diversa, più completa e in un contesto più ampio, e di mettere a fuoco il trend in corso. Quello che emerge è che il credito continua a rappresentare un elemento fondamentale per sostenere il mercato, ma la sua efficacia dipende dalla fiducia delle famiglie, dalla consapevolezza con cui arrivano alla stipula di un mutuo e dalla solidità del sistema finanziario”, dichiara l’ufficio studi di MutuiMaster.
L’influenza del costo del credito
Tra il 2019 e il 2025 il mercato immobiliare italiano ha attraversato una delle fasi più complesse della sua storia recente.
“La pandemia, la successiva ripresa economica, il forte aumento dell’inflazione e la più rapida stretta monetaria della Banca Centrale Europea degli ultimi decenni avrebbero potuto compromettere in modo significativo la capacità delle famiglie di acquistare casa. Eppure, confrontando con attenzione i dati ufficiali Omi, Banca d’Italia, Bce e del recente Osservatorio Assofin-Crif-Prometeia, emerge una realtà diversa: il mercato ha dimostrato una resilienza superiore alle attese”, precisa l’ufficio studi.
Esaminando nel dettaglio l’andamento del mercato immobiliare italiano, l’analisi di MutuiMaster si sofferma sull’influenza esercitata dal costo del credito. La fase di tassi eccezionalmente bassi (2020-2021) ha sostenuto la crescita delle compravendite fino al record del 2022. La successiva stretta monetaria della Bce ha portato il costo medio dei nuovi mutui oltre il 4%, determinando una significativa contrazione delle operazioni finanziate nel 2023. Con la riduzione dei tassi nel 2024 e la loro progressiva normalizzazione nel 2025, il mercato ha ritrovato slancio, registrando una crescita delle compravendite assistite da mutuo e un ritorno su livelli prossimi ai massimi storici.
Gli altri fattori determinanti
Tuttavia, secondo gli analisti del comparatore di mutui, la riduzione dei tassi ha favorito la ripresa del credito ma non è stata l’unica leva. A fare la differenza sono stati anche altri tre fattori:
- la solidità finanziaria delle famiglie;
- politiche di concessione prudenti;
- una qualità del credito che è rimasta elevata anche nei momenti più difficili.
Gli ultimi dati emersi dal 60° Osservatorio Assofin-Crif-Prometeia evidenziano come, nonostante il contesto internazionale incerto, il tasso di default del credito alle famiglie continui a mantenersi su livelli contenuti e, per i mutui immobiliari, la qualità del credito continui a migliorare.
L’analisi dei dati della Banca d’Italia, inoltre, indicano che il mercato delle compravendite non è cresciuto solo per effetto acquisti in contanti, ma anche grazie al ritorno del credito, favorito dalla riduzione dei tassi e dal miglioramento dell’accessibilità ai mutui.
Dati sulle compravendite sostenute da mutuo
Anno | NTN*** | Var. % NTN | Acquisti con mutuo | % acquisti con mutuo | Taeg medio nuovi mutui* | Tasso Bce (Deposit Facility 31/12)** |
2019 | 603.500 | 4,30% | 282.000 | 47% | 1,80% | -0,50% |
2020 | 557.900 | -7,70% | 270.000 | 48% | 1,40% | -0,50% |
2021 | 748.500 | 34,20% | 364.000 | 49% | 1,40% | -0,50% |
2022 | 785.000 | 4,90% | 364.000 | 46% | 2,30% | 2,00% |
2023 | 709.591 | -9,70% | 262.000 | 37% | 4,30% | 4,00% |
2024 | 719.578 | 1,30% | 283.000 | 39,30% | 3,60% | 3,00% |
2025 | 766.757 | 6,40% | 333.759 | 46% | 3,30% | 2,00% |
Fonte: Analisi MutuiMaster
*Taeg medio delle nuove erogazioni per acquisto abitazione – elaborazione su dati Banca d’Italia.
** Il tasso Bce è rappresentato dal tasso sui depositi presso la Banca centrale (Deposit Facility) vigente al 31 dicembre di ciascun anno
*** Dato NTN (misuratore delle compravendite immobiliari, cioè i trasferimenti di proprietà che avvengono attraverso una transazione sul mercato)
Il costo del denaro spiega molto, ma non spiega tutto
Tra il 2020 e il 2021, con tassi di interesse ai minimi storici, il mercato immobiliare ha registrato una forte espansione culminata nel record di circa 785.000 compravendite nel 2022.
L’inversione di rotta della Bce, a partire da metà 2022, necessaria per contrastare l’inflazione, ha portato il costo medio dei nuovi mutui oltre il 4% nel 2023. Le conseguenze sono state immediate: gli acquisti assistiti da mutuo sono diminuiti di oltre 100.000 unità rispetto all’anno precedente e la quota delle compravendite finanziate è scesa dal 46% al 37%.
Tuttavia, il mercato non si è fermato. Già nel 2024, con il graduale allentamento della politica monetaria, le compravendite hanno ripreso a crescere e nel 2025 il mercato è tornato vicino ai massimi storici, accompagnato da una decisa ripresa delle erogazioni di mutui.
“Uno degli aspetti più sorprendenti emersi in questi anni è che, nonostante il forte aumento dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2024, la qualità del credito ipotecario sia rimasta elevata. In altre parole, il livello delle sofferenze non ha registrato un peggioramento significativo, a conferma della buona tenuta del sistema creditizio anche in un contesto economico particolarmente complesso”, aggiunge l’ufficio studi.
Tabella di sintesi:
2020 | Insolvenze molto contenute grazie alle moratorie Covid |
2021 | Livelli di insolvenza tra i più bassi degli ultimi vent’anni |
2022 | Ancora estremamente contenuti |
2023 | Lieve aumento dei ritardi, ma nessuna impennata delle sofferenze |
2024 | Qualità del credito sostanzialmente stabile |
2025 | Il tasso di deterioramento dei prestiti alle famiglie resta su livelli storicamente bassi, nell’ordine di pochi decimi di punto percentuale annuo. |
Fonte: Analisi MutuiMaster
Dopo il rialzo dei tassi Bce, molti si aspettavano una crisi dei mutui. In realtà non c’è stata. Gli analisti di MutuiMaster individuano le cause in tre fattori:
- i mutui concessi dopo il 2015 sono stati molto più selettivi;
- le famiglie italiane hanno generalmente livelli di indebitamento inferiori rispetto ad altri Paesi europei;
- oltre l’80% delle nuove erogazioni recenti è stato a tasso fisso, riducendo l’impatto dell’aumento dei tassi sulle rate.
“E tutto continua ad andare nella medesima direzione: nel primo trimestre 2026 il tasso di default del credito alle famiglie si mantiene all’1,5%, mentre per i mutui immobiliari il livello di deterioramento è pari ad appena lo 0,4%, confermando una qualità del credito elevata e in ulteriore miglioramento”, afferma l’ufficio studi.
Lo stato di salute del mercato immobiliare, 3 indicatori di benessere
In conclusione, MutuiMaster individua tre aspetti fondamentali che descrivono lo stato di salute del mercato immobiliare.
Qualità della domanda immobiliare. Pur registrandosi un rallentamento delle nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni, diminuisce il ricorso alle surroghe. “Questo significa che il mercato è sostenuto sempre più dalle nuove compravendite e sempre meno dalla semplice sostituzione di mutui già esistenti. Si tratta di un cambiamento importante, perché evidenzia una domanda reale e più solida, alimentata da chi acquista una casa, piuttosto che da chi si limita a rinegoziare il proprio finanziamento”, chiarisce lo studio.
La tenuta del sistema creditizio. Nonostante la pandemia, l’inflazione e il forte rialzo dei tassi di interesse, il mercato dei mutui ha dimostrato una buona capacità di assorbire gli effetti di questi eventi, mantenendo stabile il livello di rischio. “Si tratta di un risultato rilevante se si considera il contesto degli ultimi anni, durante i quali il sistema economico ha dovuto affrontare eventi eccezionali: la pandemia, il forte aumento dell’inflazione e il rapido rialzo dei tassi di interesse”, prosegue l’analisi.
Evoluzione del patrimonio immobiliare Dallo studio emerge una crescente attenzione verso gli immobili ad alta efficienza energetica. Il credito, quindi, non si limita più a finanziare l’acquisto di un’abitazione, ma diventa uno strumento che favorisce anche il miglioramento qualitativo del patrimonio immobiliare italiano, sostenendo investimenti orientati a edifici più efficienti, sostenibili e destinati a mantenere maggior valore nel tempo.
