Nel mercato immobiliare italiano cresce il peso della predelibera del mutuo, uno strumento che consente agli acquirenti di conoscere in anticipo il budget realmente sostenibile e di presentarsi alle trattative con maggiore forza. Secondo i dati di MutuiOnline.it, nel 2026 le banche che offrono la possibilità di richiedere una predelibera assorbono l’80,7% del mercato: un segnale chiaro di come questo passaggio stia diventando sempre più centrale nel percorso di acquisto della casa.
Tuttavia, secondo i dati del comparatore, nel 2025 le pratiche fatturate con predelibera hanno rappresentato poco meno del 5% del totale, registrando un incremento del 27% rispetto al 2024, quando pesavano per il 3,9%.
Sebbene in crescita, rispetto al totale del mercato, la quota rimane ancora limitata, evidenziando come la conoscenza di questo strumento e dei suoi vantaggi non sia ancora molto diffusa.
“In un contesto in cui non tutti gli istituti di credito offrono la possibilità di ottenere una predelibera, il valore della consulenza diventa centrale – ha dichiarato Matteo Favaro, coo & managing director financial products Italy di MutuiOnline.it -. Parliamo di istituti che oggi assorbono circa 8 richieste di mutuo su 10: un dato che dimostra come la predelibera sia ormai una leva fondamentale. Questa soluzione si rivolge non solo a chi è ancora nella fase di ricerca dell’immobile, ma anche a chi ha già individuato una soluzione di interesse e intende procedere con una proposta d’acquisto potendo contare, fin da subito, su una chiara valutazione della propria capacità di accesso al mutuo. Questo consente di rafforzare la propria posizione negoziale e di aumentare in modo concreto le probabilità di successo della trattativa”.
I vantaggi della predelibera
Avere chiaro fin da subito il budget massimo rappresenta un vantaggio per i consumatori sia in termini di ricerca dell’immobile che di potere negoziale al momento della proposta di acquisto. A partire dal reddito mensile netto, è possibile stimare la rata massima e l’importo del mutuo ottenibile in base a tasso scelto e durata del mutuo. Per mantenere sostenibile il pagamento mensile per l’intera durata, la regola base è avere una rata non superiore al 30-40% del proprio reddito netto mensile, con la quota che può salire ulteriormente all’aumentare del reddito. Con la predelibera è possibile saperlo con precisione e avere una visione completa.
Un ulteriore elemento da considerare riguarda le caratteristiche dell’immobile che si intende acquistare: nel caso di abitazioni con elevata classe energetica, le condizioni offerte dalle banche risultano spesso più vantaggiose, con tassi di interesse più bassi offerti dai mutui green che consentono di aumentare l’importo finanziabile a parità di rata.
Alcuni esempi
Secondo l’analisi di Mutuionline.it, con un reddito di 1.500 euro mensili una rata del mutuo sostenibile sarà attorno ai 500 euro, ovvero circa un terzo del totale, mentre l’importo massimo richiedibile alla banca varia in base alla tipologia di tasso scelto e alla durata del mutuo.
Su un finanziamento ventennale, oggi scegliendo il tasso fisso a un Tan medio del 3,37% l’importo del mutuo sarebbe di circa 87.500 euro: considerando un loan to value (rapporto tra cifra richiesta e valore dell’immobile oggetto del finanziamento) del 70%, sarà dunque possibile acquistare una casa dal valore che si aggira attorno ai 125.000 euro. Allungando il mutuo a 30 anni, si potranno ottenere circa 113.200 euro di mutuo e, scegliendo il tasso fisso, il valore massimo dell’immobile acquistabile sale indicativamente a poco meno di 162.000 euro. A parità di rata e ltv, scegliendo il tasso variabile al Tan attuale (2,62% in media), su un mutuo a 20 anni è possibile ottenere circa 93.500 euro per l’acquisto di un immobile dal valore massimo di 133.500 euro mentre, allungando il mutuo a 30 anni, la cifra richiedibile sale a 124.500 euro e il valore dell’abitazione a circa 178.000 euro.
Considerando invece un reddito medio di 2.200 euro, una rata mensile sostenibile può salire attorno ai 650/700 euro. Scegliendo il tasso fisso, su un mutuo ventennale l’importo massimo richiedibile è di 120.000 euro circa, per un valore dell’immobile che – mantenendo il ltv al 70% – è attorno ai 170.000 euro. Allungando il mutuo a 30 anni, la cifra massima erogabile dalla banca sale all’incirca a 155.000 euro e il valore massimo dell’immobile acquistabile a 220.000 euro. Scegliendo il tasso variabile, invece, su 20 anni di mutuo l’importo massimo si aggira sui 130.000 euro per acquistare una casa dal valore di circa 185.000 euro, mentre sui 30 anni la cifra richiedibile sale a 170.000 euro per un valore massimo dell’immobile di circa 243.000 euro.
Su un reddito netto di 4.000 euro, una rata mensile coerente può salire a 1.200 euro. Optando per il fisso, su un mutuo a 20 anni l’importo massimo richiedibile è di 209.500 euro, per un valore dell’immobile che è pari a 299.000 euro (ltv 70%). Portando il mutuo a 30 anni, la cifra massima sale a circa 271.500 euro e il valore massimo dell’immobile acquistabile a 388.000 euro. Con il tasso variabile, invece, su 20 anni di finanziamento l’importo massimo richiedibile tocca i 224.000 euro per acquistare un’abitazione dal valore di 320.000 euro, mentre sui 30 anni la cifra richiedibile sale a 299.000 euro per un valore massimo dell’immobile di 427.000 euro.
