La salute del mercato immobiliare italiano va peggiorando, a causa di una durissima stretta creditizia e del perdurare della recessione che hanno prodotto un tracollo delle compravendite e in un nuovo, seppur contenuto, calo dei prezzi. Anzi, proprio la relativa tenuta dei valori, dovuta alla strategia attendista adottata dai venditori, rischia di logorare il settore con ricadute sistemiche che forse non sono inferiori a quelle causate dalla contrazione dei prezzi in altri Paesi. Il quadro che emerge dal rapporto periodico di Nomisma sul mercato del mattone non è certo rassicurante: si parla di un calo delle transazioni nel residenziale del 5,3% nel 2012 a 566.000 operazioni in uno scenario “base”, con il rischio che si vada a un meno 11,5% se i prezzi scenderanno meno del dato semestrale tendenziale (-1,8%, con un prevedibile -3,6%/-4% 2012 su 2011) e se non miglioreranno le condizioni di accesso ai mutui; livelli che riportano il settore a metà anni Novanta.
Prezzi e credito sono infatti le due grandi variabili che tengono lontano la domanda e bloccano il mercato. Nomisma evidenzia come sia difficile che una correzione dei valori possa arrivare dalla componente privata, che opera per lo più in una logica di sostituzione ed è ovviamente fortemente parcellizzata.
“È dunque dalle scelte di imprese, banche e soggetti istituzionali interessati alle dismissioni immobiliari, in particolare amministrazioni pubbliche ed enti previdenziali – si legge nel rapporto – che dipende in larga misura la dinamica dei prezzi di medio termine”, dice lo studio. Il problema è che “si è innescato un meccanismo perverso” in base al quale si rinvia la messa sul mercato degli immobili per evitare una svalutazione degli attivi, ma questo, unito all’esclusione di buona fetta della domanda che non riesce ad avere linee di finanziamento, pregiudica le prospettive del comparto e, con esse, “la possibilità di assorbimento tanto dell’enorme mole di invenduto, quanto degli immobili a garanzia di crediti incagliati, se non addirittura già in sofferenza”.
Escludendo surroghe e sostituzioni, nota Nomisma, l’evoluzione delle nuove operazioni di mutuo nell’ultimo quadriennio ha registrato una brusca flessione già a partire dal 2009, a cui ha fatto seguito una contrazione di entità più contenuta negli anni successivi, nuovamente accentuatasi nei primi mesi del 2012, con un crollo del 50% tendenziale nel primo trimestre. “Altrettanto rilevante, ancorché leggermente inferiore (45,4%) si stima possa essere l’arretramento del secondo trimestre, con un dato a consuntivo che si attesterà poco sotto gli 8 miliardi di euro. Per trovare volumi nominali così contenuti si deve tornare al 2003, mentre in termini reali e al netto di surroghe e sostituzioni i livelli attuali sono analoghi a quelli decisamente esigui del 2000-2001”, sostiene il rapporto.
Negli ultimi quattro anni di calo dei valori immobiliari, le abitazioni e gli uffici hanno subito un deprezzamento del 10,5% e i negozi di poco più dell’8%. Nell’ultimo anno (luglio 2012 su luglio 2011) le abitazioni hanno registrato un calo del 3,5% (peggio di quanto prospettato da Nomisma a marzo), a luglio 2013 saranno a -2,4%, a luglio 2014 a -1,7%. Gli uffici passeranno dal -4,4% di luglio 2012 al -2,9% di luglio 2013 a -1,6% di luglio 2014.
