Nomisma: mercato immobiliare fermo. Analisi su 13 città italiane nel primo semestre del 2011

L’Osservatorio di Nomisma ha pubblicato i risultati relativi all’andamento del mercato immobiliare in Italia nel primo semestre del 2011. Alla luce della situazione economica complessiva, Nomisma evidenzia come il quadro complessivo del mercato sia ancora piuttosto fragile e stagnante, pur riconoscendo che “la prima parte della tempesta è passata producendo effetti sul settore immobiliare italiano tutto sommato contenuti rispetto a quelli paventati”.

L’indagine ha avuto come oggetto 13 grandi città italiane: i valori immobiliari calano lievemente (-0,7% abitazioni, -0,9% uffici e -0,7% negozi nel I semestre 2011) e non ripartono le compravendite (-3,7% abitazioni, -4,4% uffici e -8,9% negozi nel I trimestre 2011), ma a preoccupare il settore è l’eccesso di offerta e la scarsa liquidità dei mercati.

Nel primo semestre dell’anno in corso, la curva dei prezzi degli immobili mantiene un’inclinazione negativa. La strutturale rigidità dei prezzi degli immobili in Italia nella fase recessiva è espressa dalle ultime variazioni semestrali dell’ordine del -0,6% per le abitazioni usate (-0,7% per le abitazioni nel complesso), del -0,9% per gli uffici e del -0,7% per i negozi.

Risale al secondo semestre del 2008 l’inversione di tendenza dei prezzi medi delle abitazioni nei 13 maggiori mercati italiani e, a distanza di 3 anni, il deprezzamento è stato del 7,3% in termini nominali e del 14% in termini reali. Nei segmenti degli immobili per l’impresa, uffici e negozi, l’inizio della fase di flessione dei prezzi è collocabile nel primo semestre del 2009 e, a oggi, è stato accumulato un decremento rispettivamente del 6,5% e del 5,3% sui valori nominali (12% e 10% sui valori reali). Nei segmenti direzionale e commerciale la contrazione dei valori immobiliari, che generalmente è risultata più marcata nelle prime location, è stata la conseguenza di una mancata attivazione della domanda attesa e di un contestuale processo di razionalizzazione da parte delle aziende, che non pare destinato ad esaurirsi nel breve termine.

Se i valori di mercato descrivono a tinte un po’ sfumate l’attuale ciclo recessivo del mercato immobiliare italiano, l’indicatore delle quantità scambiate è più eloquente. L’inclinazione della curva che esprime la linea di tendenza delle quantità transitate sul mercato è negativa e più accentuata per uffici e negozi, rispetto alle abitazioni. Le compravendite di abitazioni si ridimensionano a partire dal 2007 e, in quattro anni, calano di oltre 250 mila unità (il 26,4% delle transazioni registrate nel 2008).

Dopo che nel 2010 si era registrata una certa stabilità delle quantità transitate sul mercato, ci si attendeva il protrarsi di tale tendenza anche nel 2011. Ma già nel primo trimestre si è rilevato un nuovo calo in tutti i segmenti: complessivamente le compravendite sono state poco meno di 300.000, il 3,6% in meno rispetto allo stesso periodo del 2010. Per l’anno in corso lo scenario base prevede un numero di scambi pari a 590.600 unità, mentre nello scenario pessimistico si arriva addirittura a quota 575 mila transazioni (con un calo nel secondo trimestre dell’anno del 6/7%).

Se sul fronte del mercato degli investimenti la percezione di rischiosità del contesto non giustifica professioni di ottimismo, anche su quello al dettaglio la situazione continua a permanere preoccupante. A pesare negativamente sulle prospettive immediate è la distanza venutasi a creare tra le capacità di spesa della domanda potenziale e gli attuali valori di mercato, oltreché il venir meno del clima di fiducia che aveva accompagnato una fase espansiva inusitatamente prolungata.

In un contesto che, in poco tempo, ha visto sviluppare una diffusa e massiccia dipendenza da credito per garantire l’accesso al settore, il mantenimento dei livelli di prezzo raggiunti, a fronte di un deterioramento delle capacità reddituali attuali e prospettiche, nonché di un significativo irrigidimento dei criteri che disciplinano l’allocazione da parte delle banche, rappresenta di fatto una barriera all’entrata quasi insormontabile.

L’insolita distanza che separa le famiglie italiane e l’acquisto della casa è emersa in maniera inequivocabile dalle risultanze di un’indagine Nomisma del maggio scorso, da cui emerge una propensione all’investimento nei prossimi mesi attestata su livelli minimi e una dipendenza da mutuo, decisamente marcata, dell’esigua quota che si è detta interessata all’acquisto.

Nella definizione degli scenari futuri l’offerta giocherà un ruolo tutt’altro che marginale. Al di là dell’inevitabile adeguamento delle aspettative di ricavo alle mutate condizioni di mercato, sarà soprattutto l’elemento quantitativo ad avere un effetto decisivo nell’orientamento delle dinamiche di breve-medio periodo. L’ingente mole delle iniziative in fase di sviluppo o anche solo programmate, da una parte, e le garanzie immobiliari di crediti in default che le banche stanno faticosamente cercando di gestire, dall’altra, rischiano, infatti, di concorrere ad alimentare un mercato incapace di garantire un adeguato assorbimento.

Alla luce della situazione delineata, la prospettiva di stagnazione che emerge dalle risultanze dei modelli econometrici (oltreché dall’analisi delle dinamiche delle crisi precedenti) rappresenta, ad oggi, la massima professione di ottimismo possibile.

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Nomisma: mercato immobiliare fermo. Analisi su 13 città italiane nel primo semestre del 2011 ultima modifica: 2011-07-26T08:01:00+00:00 da Flavio Meloni

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