Nomisma, presentato il I rapporto immobiliare 2011: fermo il mercato delle compravendite

I prezzi sono in calo, ma non abbastanza per rilanciare il mercato delle compravendite. È questo il messaggio che traspare dall’ultimo rapporto dell’Osservatorio immobiliare Nomisma appena presentato: non sembra quindi ancora esaurirsi la fase di recessione che ha caratterizzato il mercato immobiliare italiano negli ultimi tre anni.

Il rapporto fotografa lo stato dell’arte del mattone nelle 13 principali aree metropolitane del Paese: oltre a Milano e Roma ci sono anche Bologna, Torino, Napoli, Bari, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Padova, Palermo e Venezia-Mestre. Non solo, la ricerca si sposta poi anche su 13 città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona.

Il risultato è quello di un’Italia sospesa, in cui tutti gli attori del sistema sembrano chiamati a rivalutare piani, parametri e previsioni: dalle famiglie, agli operatori economici fino alle fonti di credito. Infatti i fattori che nei primi mesi del 2010 avevano ispirato un eccesso di ottimismo si sono scontrati con dinamiche di mercato particolarmente rigide, che ora disegnano un quadro stagnante, destinato ad appesantire ogni previsione.

Tra gli elementi nuovi e preoccupanti emersi dal rapporto c’è il calo delle compravendite registrato nel secondo semestre del 2010: un -3,5% rispetto allo stesso periodo del 2009 che, seppur parzialmente compensato da una buona capacità di tenuta dei mercati urbani del Centro-Nord, porta il saldo annuale ad appena un +0,4% rispetto allo stesso 2009. Si evidenziano anche l’insensibilità delle quotazioni, la progressiva flessione della domanda e, non ultimo, il difficile accesso ai mutui da parte delle famiglie dovuto non tanto ai tassi di interesse, quanto piuttosto all’atteggiamento severo mostrato dal sistema creditizio che è parso maggiormente impegnato a sostenere i mutui dei nuclei oggi in bilico e le imprese in difficoltà, che non a concedere nuove operazioni

È proprio la maggiore selettività scaturita dalla crisi finanziaria che pregiudica le prospettive di una pronta ripresa del mercato. “Ma le capacità negoziali del sistema bancario non paiono illimitate – si legge nel rapporto – soprattutto nella prospettiva che il progressivo innalzamento dei tassi di interesse determini un ampliamento delle sofferenze”.

Come ha poi spiegato Luca Dondi, responsabile dell’area immobiliare di Nomisma “considerata l’ingente mole di invenduto e in assenza di una repentina correzione al ribasso dei prezzi è impossibile ipotizzare che l’offerta attuale e prospettica trovi riscontro nelle autonome capacità di assorbimento della domanda”.

Una situazione di stallo dove tutti gli attori del sistema sembrano accomunati dall’incertezza sui valori di mercato: quanto vale davvero questo immobile? Per dare una risposta più affidabile ad un interrogativo che si fa pressante, Nomisma ha messo a punto un nuovo strumento di valutazione,  l’indice di illiquidità, presentato contestualmente al rapporto: l’indice misura la capacità di un immobile di essere prontamente trasformato in moneta, senza significative perdite in conto capitale, e tiene conto non solo degli elementi tradizionali, ma anche degli sconti che vengono praticati sulle transazioni.

Come mostrato dal rapporto, l’indice rivela che nei 13 maggiori centri urbani (osservati dal 2006 al 2010) nel segmento delle abitazioni nuove e usate l’area meno illiquida risulta essere quella di Milano con una domanda in aumento e sconti bassi, livelli di compravendite ancora esigui, tempi di vendita elevati e prezzi ai minimi. Palermo si colloca all’estremo opposto.

Se i prezzi sembrano voler resistere al calo delle compravendite, i dati previsionali sui prezzi degli immobili (ancora una volta nelle 13 grandi aree urbane) confermano questo andamento: infatti, l’osservazione della dinamica media dei valori di compravendita porta a prevedere per il biennio 2011/2012 variazioni di modesta entità sulle quotazioni delle abitazioni (+0,6% per il secondo semestre del 2011; + 1,9% nel secondo semestre del 2012), disegnando anche per il futuro un quadro di stagnazione del settore.

Leggi il rapporto completo

Nomisma, presentato il I rapporto immobiliare 2011: fermo il mercato delle compravendite ultima modifica: 2011-03-25T16:48:20+00:00 da Flavio Meloni

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